央視狠批萬科，這類房子不要隨便買_風聞

文|凱風

來源：國民經略（guominjinglve）

央視點名，政府約談，業主踩雷，這一次中招的是萬科。 近日，央視報道萬科在佛山銷售的金域中央樓盤涉嫌“虛假宣傳違規銷售”：將辦公用房包裝成公寓樓盤，出售給購房者，涉及約5800多名業主。 對此，央視表示：

掛羊頭賣狗肉的事，早晚都要穿幫，在國家的法律法規面前，再大的店，也不能欺客！

隨後，佛山市政府約談萬科，要求其必須儘快制訂系統的解決方案，引以為戒，舉一反三，全面梳理排查。

對此，萬科有關負責人表示，萬科集團將積極制訂並落實整改方案，給業主一個滿意的答覆。

這件事，帶來了幾多警示？

01

很多人將板子打在了業主身上。

一個理由是公寓價格明顯低於住宅，且一個產權70年，一個40年，業主一開始不可能不知道兩者巨大的差別。此外，白紙黑字的合同在前，業主自己未盡審核義務，最終出了問題，豈能推給別人？

這種説法大有市場，以至於在央視曝光之前，開發商也是以此作為辯解：

所涉及的多座房屋，規劃用途為辦公用房，對此，與客户簽訂的《商品房買賣合同》已做出明確約定，客户知悉並簽字確認。

 這是典型的苛責受害者的論調，且混淆了基本事實。 **一則，業主一開始就清楚自己買的不是“住宅”，而是誤以為屬於“公寓”，誰知道最終卻變成了“辦公用房”。**因此，業主的維權訴求並非要求“辦公用房”改頭換面成“住宅”，而是要求恢復成承諾的“公寓”。

住宅、公寓和辦公用房，這三者有天壤之別。住宅可居住可落户，公寓雖不能用於落户和入學，但起碼可以居住；但辦公用房禁止有居住用途，若已把辦公用途改為居住用途，未經規劃的，屬於違建。 

二則，開發商無論如何辯解，都無法否定這樣一重事實：無論是在一開始的銷售環節，還是在相關文件上，都有關於“公寓”的相關表述，或明或暗地給人以誤導。 這種誤導無論是集體有意的，還是來自個別銷售人員，作為行業龍頭的萬科，都無法規避自身責任。 

**三則，樓市上行階段，一切問題都可以容忍。而當樓市進入盤整乃至下行階段，所有問題都會被放大。**在樓市上行階段，許多人購房極其盲目。別説去審查購房合同的每一處細節，有些連樣板房都沒仔細看就匆匆下定。這種事情在過去屢見不鮮，之所以未引發輿論關注，根本原因在於樓市處於上行階段，只要房價上漲，一切問題都不成問題。

然而，當樓市橫盤乃至下行之時，小問題變成大問題，大問題更加不能忍受，從而形成維權風暴。

 02

公寓，只是一個約定俗成的説法。

在我國的建設用地中，並沒有“公寓用地”這種説法。相比而言，居住用地、商業用地、工業用地、公共服務用地、物流倉儲用地是更為常見的分類。公寓和辦公用房都從屬於”商業用地”性質。在很多城市，公寓也是以商業辦公用地的名義進行建設的。

不過，為了做出區分，公寓一般使用的是**“公寓式辦公”這樣的表述，而寫字樓使用的則是“辦公用房”**的概念。這兩類房子概念相近、土地性質一致，因此容易混淆，開發商往往也以此打擦邊球。在政策寬鬆時，這兩者基本可以混同。然而，一旦政策收緊或者樓市處於下行階段，這兩者的差別就就會被無限放大，而商住公寓往往會成為首當其衝的調控對象。

2017年，北京出台政策，明確規定商業、辦公類項目“不得擅自改變為居住等用途”；同一年，上海全面叫停公寓項目，明確辦公用地、商業用地不得建設公寓式辦公、酒店式公寓。而廣州也曾出台規定，新建商業公寓只能出售給企業，不得出讓給個人，後來雖有所放鬆，但這一政策帶來的影響不容小覷。

顯然，且不説公寓不僅面臨着税費高企、不能用於落户的天然缺陷，而且公寓與辦公用房一直都曖昧不清，市場上充斥着大量的辦公用房改為商住公寓的案例，讓人防不勝防。

更關鍵的是，許多公寓，本身就遊走在法律的灰色地帶，容易成為樓市調控的犧牲對象。這種投資，風險越來越高，不確定性越來越大，不可不謹防。

03

退一步講，即便是合法合規的公寓，在投資上同樣面臨着諸多陷阱。

**其一，公寓一般屬於商業地塊，土地使用權只有40年，而住宅的土地使用權有70年之久。**更關鍵的是，在產權問題上，住宅已經明確到期可自動續期，大概率是免費續期，而公寓卻不會有這樣的待遇。

**其二，公寓的流動性遠遠不如住宅，原因是變現成本過高。**住宅可享受增值税、契税和個税等方面的優惠，而公寓則要承擔全部税費，整體税費成本高達10%-15%左右，而住宅的税費成本只有2-5%。

值得一提的是，土地增值税正在進行立法。這裏的土地增值税，個人住宅具有豁免之權，但公寓則要如數徵收。換言之，公寓不僅要繳納增值税、個人所得税、契税、印花税等，還要繳納土地增值税。（參閲《土地增值税來了！樓市突放大招，比房產税更猛？》）

 

**其三，公寓更便宜只是一種誤區。**公寓價格之所以低於住宅，是因為土地成本相對較低，土地使用年限相對較短，且沒有學位配套，水電費用按照更高標準的商業處理，且貸款年限遠低於住宅，實質成本一點都不低。

許多人投資公寓的理由，是公寓的租金回報率相對較高。的確如此，一線城市住宅的租金回報率不足2%，而公寓卻可以達到5%以上，接近國際平均水平。

但問題在於，5%的年化回報並不高，貨幣基金的無風險利率也有3%左右。更關鍵的是，買房要的是房價上漲的收益，而不是漫長的租金回報，手裏拿着一堆變現能力差、回報週期長的資產，不是什麼好事。（參閲《樓市避雷指南：這些房子不要碰》） 

其四，許多公寓本身就是非法的。商業用地出讓的公寓，至少在形式上還是合法的，但一些集體用地建設的所謂公寓，本身就是違建。

這些公寓與小產權房性質相似，價格雖然便宜，甚至只有同一地段住宅的1/3乃至更低，但沒有產權證，能用於抵押和出售，更不能用於落户和入學。所以，這些公寓多以長租形式進行出讓，租賃期一般都為40年。（參閲《再説一次，這幾類房子千萬不要碰》）

今年3月底，位於廣州大石的We公館被勒令拆除，這一公寓項目已存在四年之久，商鋪食肆酒店和租賃房都正常運作。之所以最終仍難逃被拆除的命運，核心的問題就在於違建。 

04

那麼，到底該如何避雷？ 判斷一個房子，到底屬於住宅、商住公寓還是辦公用房，主要有三種方法。

**其一，看土地使用年限。**一般而言，住宅用地使用年限為70年，商業用地使用年限為40年，工業用地使用年限為50年，綜合用地多為50年。公寓屬於商業用地，使用年限基本都是40年。當然，市場上也有少量70年產權的住宅式公寓，這就要結合用地性質綜合判斷。

 **其二，看用地性質。**我國的建設用地，主要分為居住用地、商業用地、工業用地、公共服務用地等。要知道，這些土地性質不同，土地出讓價格完全不同，不能隨意混淆。顯然，只要土地性質不屬於“居住用地”，都不能視為住宅，不能享受住宅的一系列政策優惠。 

**其三，看不動產登記類型。**如果在不動產證上，登記為“公寓式辦公”的一般均可視為正常合規的商業公寓。而登記為“辦公用房”的，則基本不能用於居住，即便一開始可以混水摸魚，也存在某一天被集中整治的風險。 05 記住這句話，矇眼買房的時代已經過去了。

**樓市處於上行期，房價只要一路上漲，所有的問題都不是問題。**無論是購買住宅，還是投資公寓，乃至買到了名副其實的辦公寫字樓，只要有上漲預期，所有的問題都不再是問題。

**然而，當樓市進入下半場，住宅都在面臨高位盤整，遑論公寓和寫字樓？**不僅這些產品的庫存情況大相徑庭，而且未來的投資回報率同樣存在很大差異，更關鍵的是，這些房子的安全邊際也完全不同。

換言之，樓市下半場，買房投資是個專業之事。凱風君在此前的多篇文章裏，都已提出警告：沒有流動性的房子不要碰，學位房不要亂買，不亮燈的遠郊新房、沒有學位的老破小要謹慎，小產權房、法拍房更要萬分謹慎。

顯然，不要聽信諸如**“剛需隨時上車”、“是房子就買”的一面之詞，也不要把幾百萬的合同不當回事，一定要看清白紙黑字背後隱藏的陷阱**，更要看清市場大勢的走向。再説一句，在樓市下半場，安全性和流動性，比房價更重要。