高層定調！重慶、大連、蘇州、杭州，下一個是誰_風聞

文丨西部菌

重慶、大連、杭州，二線城市接連出手了。

在上半年251次調控之後，下半年全國的樓市走向，信號也來越明顯了——日前召開的高層會議，不僅重申房住不炒，還首次提到了“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。

央行則在一週內兩次點名房地產行業，要求控制房地產貸款投放。與此同時，重慶等地調控逐漸升級，5%的房價漲幅紅線在多地上演。

高壓之下，還有哪些熱點城市會出手？不將房產作為經濟刺激手段，對各類城市的經濟影響幾何？

01

從重慶到杭州，二線城市接連出手

樓市調控收緊，壓力已率先傳導到熱點二線城市。

7月底，重慶召集各大開發商召開座談會，會上強調，全年調價控制在5%。同時，新項目備案價要維持3個月後，方可重新調價，且調價幅度不超過3%。

幾乎在重慶出手同時，東北的計劃單列市大連，發佈了《大連市人民政府辦公室關於加強房地產市場調控工作的通知》，通知提到：

7月18日後首次申請預售許可證的新項目，實際網籤備案價格不得高於申報價格，且價格下浮不得超過5%。

按照大連的新政，預售新房只准跌不準漲，但跌幅不能超過申報價的5%，避免房價大起大落。這個調控力度比重慶還要嚴格。

無獨有偶，5%這個微妙的數據，在其他城市的調控舉措中同樣多次出現。比如日前再次升級限購、限售政策的蘇州，今年5月就曾約見多家地產商，要求將全年房價漲幅控制在5%以內。

4月，武漢的一張文件截圖顯示，未來新房、二手房的漲幅不高於5%。此外也有坊間傳言稱，長沙、成都等地同樣在考慮設定漲幅的天花板。

近幾年城市建設火熱的杭州，雖然沒有推出5%的限漲令，不過當地銀行的房貸額度、利率已雙雙收緊，基準上浮5%不再是房貸利率的起步價。至此可以看到，熱點二線城市幾乎都針對性地對樓市進行了收緊。

來源：21數據新聞實驗室

其實就上半年數據來看，蘇州、杭州等地的樓市的確異常火熱，但漲幅最大的，反而是呼和浩特、洛陽、大理、秦皇島等三四線城市。

二線城市頻繁出手，像蘇州一個月以來多次提升限購、限售力度，説明承壓面的主體還是一二線城市。正所謂能力越大，責任越大。

02

哪些城市的漲幅高於5%

那麼為什麼各城市給全年房價漲幅設定的天花板，普遍是5%呢？

關於這點，可以參照日前黃奇帆那篇流傳很廣的演講。該演講提到：

中國的GDP今後十幾年平均增長率大體在5%左右，房地產價格的增長大體上不會超過M2的增長率，大體上也不會超過GDP的增長率，一般會小於老百姓家庭收入的增長率。

換言之，未來的房價漲幅，要控制在經濟增速之下。漲幅高於增速，説明存在靠房地產行業拉動經濟的潛在風險。結合日前高層會議上“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的定調，5%的限漲令就很好理解了。

對照今年上半年的數據看，房價漲幅高於5%的熱點地區到底有哪些呢？

以國家統計局70城數據為例，新房漲幅高於5%的城市有：大理，西安，秦皇島，洛陽，貴陽，大連，武漢，石家莊，呼和浩特，徐州，重慶，濟寧，昆明，哈爾濱，海口，廣州，北海，寧波。其中大理，西安，秦皇島，洛陽在7%以上。

二手房漲幅高於5%的城市有：呼和浩特，大理，南寧，西寧，秦皇島，唐山，丹東。其中呼和浩特和大理高於7%。

綜合新房、二手房數據看，呼和浩特，大理，秦皇島，這三座城市漲幅均位居前列，對漲幅過快的局面得有所當心了。

不過如前所述，相對於二線城市，這類三四線城市由於等級更低，承受的壓力更小，所以未必會直接動用限漲令，但接下來若房價不降温，繼續升級調控措施，是大概率的事。

杭州銀行上調房貸利率，來源：浙江之聲

當然具體到“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”這一條而言，它所要約束的未必只是房價漲幅過快，那些房地產依賴度較高，且經濟增長放緩的地區，同樣不可疏忽大意。

以房地產開發投資佔GDP的比例為例，像西安和鄭州都超過30%，尤其是西安過去多次領漲全國，今年上半年經濟增速從去年同期的8.2%降低到7%。房地產刺激經濟此路不通，更得早日進行產業轉型。

03

庫存增加，這些城市要當心

經過了多次收緊後，目前的樓市已經出現了降温跡象。中國社科院財經戰略研究院發佈《中國住房市場發展月度分析報告》就顯示，6月核心城市房價基本停止上漲。

接下來的下半年，在前所未有的調控力度之下，這種退燒趨勢仍然將延續。而支撐這種判斷的因素有很多，比如整個7月，全國土地市場成交量價齊跌，嗅覺靈敏的房企，拿地明顯更加謹慎了。

部分城市房產投資和GDP的比值

對房企來説，尤其是三四線城市的中小型房企來説，過去那種高槓杆率的賺錢模式，同樣是此路不通了。

一方面房地產融資渠大幅度收緊，且下半年將有2000億左右的地產債到期；另一方面，中小城市棚改、城市化利好逐漸見頂，拿到地蓋成房子，也未必賣得出好價錢。

另外還一個信號值得注意。易居研究院的數據顯示，全國百城的庫存基本面出現了實質性的轉變：其中二線城市終結了連續46個月庫存同比下降的局面；61個城市庫存出現了同比正增長現象，惠州、金華等地增幅高達109%。

庫存增加，房企的資金回籠將更加困難，對地方經濟來説，也是一種潛在風險。它説明這一次力度空前的調控，真的跟往常不一樣。

為了回籠資金，下半年不排除出現房企打折促銷的局面。不過如大連的新政所顯示的，房價不能大漲，同樣不能大跌，穩定是大局。

值得一提的是，就在今天，人民幣匯率破7，這會讓不少人更堅信自己的判斷——買房才是更好的投資渠道。那麼該如何選擇區域？還是那句話，長期看人口。對那些經濟發展強勁、人口吸引力一流的城市，哪怕短期有限價封頂，長期來看，仍然將是樓市的熱點。