物業管理公司的真相_風聞

曲豔麗 | 文

諸多十年以上的小區所面臨的共同困境是，物業費漲價，難於上青天。

業主們反對的理由七七八八：

例如，提高物業費，為什麼不是你先提高物業服務質量？

又如，老小區物業都是地頭蛇，賬目一泡污，業委會也與之勾結！

總之，大多數人唯恐被物業佔了便宜，只顧着眼前的那些小利益，卻絲毫未意識到，好的物業對於房屋價值的保值有多麼重要。

目前，上海新小區物業費普遍在6-9塊，老小區平均2塊左右，二者必然分化。

那麼，從另外一個角度而言，物業管理公司是一門好生意嗎？

物業公司60%的成本來自人工，而人力成本正在以每年約5%的速度逐年上漲。

而收入角度，物業費的上限卻是清晰而固定的。經年累月之後，這真是一門非常糟糕的生意。

❶

收入

業主所繳納的物業費，構成了物業管理收入的大類之一：基礎服務收入。

也就是常見的保安、保潔、修理和綠化等。

港股頗有幾家上市物業公司，例如綠城服務、永升生活、佳兆業、碧桂園、新城悦等。

它們披露的數據，物業費整體水平穩中略升。

然而，這些龍頭，背靠大開發商，年年有巨量新盤交付，新樓盤的物業費水平往往顯著高於老樓盤。那麼，可以推斷的是，已交付樓盤的物業費，物業費基本沒有增長。

現實生活中的經驗也多是如此。

物業費漲價難的背後，有很多原因。

一、一線城市十年以上的小區，當年的購入成本太低了，其中很有些住着千萬房產、但動了三五百塊都很敏感的人。他的資產很大，但現金流很少，時間又很多，尤其是退休人員。

二、物業費漲價需要"雙過半"同意，超過50%户數、50%面積。這幾乎是一個不可能完成的任務。

三、為了利潤，物業公司壓縮員工、剋扣服務，物業質量下降，進而與業主矛盾重重，於是更難以漲價，簡直是個惡性循環。

即便對於綠城、萬科這樣標杆式的物業，漲價也並非易事。

一位在頭部地產物業的高管，就透露常常苦惱於如何説服業主同意漲價。

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成本

無法漲價的情況下，人力成本又在逐年上漲，不可避免地，物業管理面臨極大的成本壓力。

物業公司的成本結構

物業公司只有兩個選擇：

一、增加人力外包的比例，很多是退休或靈活用工，社保壓力較小。

目前在物業公司上班的人，中年人甚至老年人的比例越來越高，因為年輕人喜歡自由，寧可送外賣、跑滴滴，收入更高。

二、增加科技投入，以自助門禁、自助車庫繳費、智能管家、智能安防等自動化設備，替代人工。

或許，未來中國最大的物業公司，將是一家科技公司。

物業公司的員工外包比例

毛利率方面，就港股物業上市公司的基礎服務費而言，毛利率基本穩定，成本控制是有效的。

但是，同樣的，每年巨量交付的新樓盤定價高、入住率低、設備維修費用少，毛利率較高。

於是，那些存量的老樓盤，物業的毛利率恐怕是逐年下降的。

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新方向

其實，物業管理收入還有另外一大類，增值服務收入。

包括小區內廣告位、停車位、商鋪管理收入等。

更高級一點的，面向業主的托育看護、生鮮團購、裝修管理、房產經紀等，面向開發商的銷售帶客、車位與尾盤代銷等，可視作物業公司的“其他收入”。

對大多數物業公司而言，基礎服務的物業費收入只要保本、甚至沒有大幅虧損即可，真正有前景的業務方向是增值服務。

物業行業增值服務收入結構

據興業證券的統計，上市物業公司的增值服務佔總收入的比例已達到30%-40%，並保持穩步上升的態勢。

物業類上市公司的收入結構（2018）

很多軟性的服務，例如廣告費、停車費(對外)之類的，沒有成本，毛利率較高。

而那些更加"性感"的玩法，像社區團購、養老服務、健康保險等，用互聯網的説法就是：“物業公司作為線下最強大的流量入口，巨大的價值仍待挖掘。”

但是，物業公司以目前中學、中專為主的人才結構，把這想象空間變為現實，並不是一條容易的路。

大型物業管理公司尚有可能，但中小物業公司，或許只能沉淪。

所以，物業管理公司是一個比較悲催的行業。

而當你在選擇樓盤的時候，物業費高，有時候並不是壞事。