重磅!上海再造一個新浦東,房地產只是小事情_風聞
城市战争-城市战争官方账号-孙不熟的城市研究,陪你发现全球机遇之城2019-08-07 00:50

文/孫不熟
今天,上海自貿區擴容,因一則限購放開的消息引發熱議。
8月6日,國新辦舉行新聞發佈會,介紹上海自貿區新區總體方案情況,**首次確認臨港成為上海自貿試驗區新片區,**面積為119.5平方公里。
上海方面在介紹情況時透露,臨港片區將適度放開房產限購:由以家庭為單位的限購,轉為以個人名下房產數量限購,購房資格由5年社保要求轉為3年社保要求。

對此,有媒體驚呼,一線城市中居然是上海率先放鬆限購神經,但根據經濟觀察報的報道,此次限購放開很可能只是針對人才購房,而不是面向“外地單身滿3年社保”條件的全部購房者。
因為,此次發佈會和房地產相關的表述,都歸於“人才新政”之下:
在打造更具吸引力的人才發展環境上,主要是聚焦吸引國內和國際各方面的人才,我們一共提出了12條政策,包括人才“居轉户”(居住證轉户籍)年限從原來的7年縮短到5年,核心人才進一步縮短到3年。
上海將為外國人來新片區工作創造便利條件等,對於非本市户籍人才購房資格,由居民家庭調整為個人。而且,原來的政策是購房需要繳納個税或者社保年限要有5年,新片區縮短到3年。
據報道,臨港新片區特定人才的認定標準,目前還沒有官方標準出台,需要等待下一步文件。所以,激動的房產中介們,可以靜一靜了。
當然,房地產只是小事情,重點還是來了解一下臨港的功能和區位:

據第一財經報道,臨港地區在2003年投入開發建設,是上海繼浦東開發開放後作出的又一項重大戰略決策。目前,這片區域被定性為上海面向未來發展的重要戰略空間,要努力打造上海新的增長極。
如上圖所示,臨港位於上海東南角,瀕臨東海,距離上海市中心75公里,乍一看,挺偏僻,有點像廣州南沙、天津濱海的感覺。
但其實,這裏絕對不是一塊平庸之地,旁邊是著名的浦東國際機場,而且和上海洋山港一橋之隔。浦東機場附近4公里還有規劃中的上海東站,以及已建成的迪斯尼樂園。另外,特斯拉工廠也在這個片區。
眾所周知,浦東機場是中國第二大機場,國際旅客吞吐量更是超過北京首都機場。洋山港是全球最大的深水港,上海東站是黃浦江以東最大的高鐵樞紐,規劃了10座站台、22條軌道,其規模超過上海站和上海南站,略小於虹橋樞紐。
這三大基礎設施將臨港片區包圍起來,形成一個罕見的“海陸空三合一樞紐”格局,目前全國僅此一例,其基礎設施能級遠非廣州南沙和天津濱能比。
擁有如此得天獨厚的區位優勢,上海對臨港的期待當然不僅僅是個經濟開發區那麼簡單。根據7月22日在上海市十五屆人大常委會第十三次會議,上海對臨港的定位是,建設更具國際市場影響力和競爭力的特殊經濟功能區,打造產城融合、開放創新、智慧生態、宜業宜居的現代化新城。
換句話説,臨港不僅是一個經濟功能區,更是一個產城融合的現代化新城,未來是有可能建設像陸家嘴這樣的集聚高端服務業的城市新中心。

根據規劃,上海臨港地區規劃面積343平方公里,分為六大功能區,分別是國際未來區(主城區) 、智能製造區(重裝備產業區、奉賢園區)、統籌發展區(主產業區)、智慧生態區(綜合區)及海洋科創城,人口68萬,是上海重點發展的六大功能區域之一。
根據此前的報道,臨港片區到2035年,區域生產總值超過1萬億元,這相當於再造一個目前的浦東新區。

為了打造這個新浦東,特事特辦是應有之義,畢竟臨港和市中心距離70多公里,如果沒有和中心城區有差別的優惠政策,是很難吸引到人才進駐的。
在此意義上,放開限購只是吸引人才落户的舉措之一,更重磅的是15%的所得税優惠政策。
發佈會透露,對與新片區產業發展規劃相適應的,具有基礎優勢的集成電路、人工智能、生物醫藥、民用航空等重點行業的關鍵核心環節相關企業,實施一定期限(成立之日起5年內)的企業所得税税率按照15%進行徵收。
這一點和深圳前海同等待遇,着實是中央給上海的一個大禮包。
當前,上海經濟增速明顯放緩,上半年GDP增速為5.9%,在四個一線城市中排名最低。減速主要受制造業和基礎設施投資下滑的影響,第二產業增加值下降1.6%,城市基礎設施投資下降6.7%,而第三產業增加值增長9.1%。
照此趨勢,上海經濟有“脱實就虛”的風險,臨港片區就是要重點發展先進製造業,為的就是幫助上海留住第二產業,優化提升上海的產業結構。
至於房地產,在全國上下穩房價的當下,肯定不會是臨港片區的重點,但適度放開限購是吸引人才的必要舉措。
寫到這裏,讓我想起廣州南沙新區,這裏無論是區位、城市功能、產業結構,都和上海臨港有很多相似性,而南沙現在的新房庫存量大、人氣不足,是否可以參考上海適度放開限購呢?