重磅！上海再造一個新浦東，房地產只是小事情_風聞

文／孫不熟

今天，上海自貿區擴容，因一則限購放開的消息引發熱議。

8月6日，國新辦舉行新聞發佈會，介紹上海自貿區新區總體方案情況，**首次確認臨港成為上海自貿試驗區新片區，**面積為119.5平方公里。

上海方面在介紹情況時透露，臨港片區將適度放開房產限購：由以家庭為單位的限購，轉為以個人名下房產數量限購，購房資格由5年社保要求轉為3年社保要求。

對此，有媒體驚呼，一線城市中居然是上海率先放鬆限購神經，但根據經濟觀察報的報道，此次限購放開很可能只是針對人才購房，而不是面向“外地單身滿3年社保”條件的全部購房者。

因為，此次發佈會和房地產相關的表述，都歸於“人才新政”之下：

在打造更具吸引力的人才發展環境上，主要是聚焦吸引國內和國際各方面的人才，我們一共提出了12條政策，包括人才“居轉户”（居住證轉户籍）年限從原來的7年縮短到5年，核心人才進一步縮短到3年。

上海將為外國人來新片區工作創造便利條件等，對於非本市户籍人才購房資格，由居民家庭調整為個人。而且，原來的政策是購房需要繳納個税或者社保年限要有5年，新片區縮短到3年。

據報道，臨港新片區特定人才的認定標準，目前還沒有官方標準出台，需要等待下一步文件。所以，激動的房產中介們，可以靜一靜了。

當然，房地產只是小事情，重點還是來了解一下臨港的功能和區位：

據第一財經報道，臨港地區在2003年投入開發建設，是上海繼浦東開發開放後作出的又一項重大戰略決策。目前，這片區域被定性為上海面向未來發展的重要戰略空間，要努力打造上海新的增長極。

如上圖所示，臨港位於上海東南角，瀕臨東海，距離上海市中心75公里，乍一看，挺偏僻，有點像廣州南沙、天津濱海的感覺。

但其實，這裏絕對不是一塊平庸之地，旁邊是著名的浦東國際機場，而且和上海洋山港一橋之隔。浦東機場附近4公里還有規劃中的上海東站，以及已建成的迪斯尼樂園。另外，特斯拉工廠也在這個片區。

眾所周知，浦東機場是中國第二大機場，國際旅客吞吐量更是超過北京首都機場。洋山港是全球最大的深水港，上海東站是黃浦江以東最大的高鐵樞紐，規劃了10座站台、22條軌道，其規模超過上海站和上海南站，略小於虹橋樞紐。

這三大基礎設施將臨港片區包圍起來，形成一個罕見的“海陸空三合一樞紐”格局，目前全國僅此一例，其基礎設施能級遠非廣州南沙和天津濱能比。

擁有如此得天獨厚的區位優勢，上海對臨港的期待當然不僅僅是個經濟開發區那麼簡單。根據7月22日在上海市十五屆人大常委會第十三次會議，上海對臨港的定位是，建設更具國際市場影響力和競爭力的特殊經濟功能區，打造產城融合、開放創新、智慧生態、宜業宜居的現代化新城。

換句話説，臨港不僅是一個經濟功能區，更是一個產城融合的現代化新城，未來是有可能建設像陸家嘴這樣的集聚高端服務業的城市新中心。

根據規劃，上海臨港地區規劃面積343平方公里，分為六大功能區，分別是國際未來區（主城區） 、智能製造區（重裝備產業區、奉賢園區）、統籌發展區（主產業區）、智慧生態區（綜合區）及海洋科創城，人口68萬，是上海重點發展的六大功能區域之一。

根據此前的報道，臨港片區到2035年，區域生產總值超過1萬億元，這相當於再造一個目前的浦東新區。

為了打造這個新浦東，特事特辦是應有之義，畢竟臨港和市中心距離70多公里，如果沒有和中心城區有差別的優惠政策，是很難吸引到人才進駐的。

在此意義上，放開限購只是吸引人才落户的舉措之一，更重磅的是15%的所得税優惠政策。

發佈會透露，對與新片區產業發展規劃相適應的，具有基礎優勢的集成電路、人工智能、生物醫藥、民用航空等重點行業的關鍵核心環節相關企業，實施一定期限（成立之日起5年內）的企業所得税税率按照15%進行徵收。

這一點和深圳前海同等待遇，着實是中央給上海的一個大禮包。

當前，上海經濟增速明顯放緩，上半年GDP增速為5.9％，在四個一線城市中排名最低。減速主要受制造業和基礎設施投資下滑的影響，第二產業增加值下降1.6%，城市基礎設施投資下降6.7%，而第三產業增加值增長9.1%。

照此趨勢，上海經濟有“脱實就虛”的風險，臨港片區就是要重點發展先進製造業，為的就是幫助上海留住第二產業，優化提升上海的產業結構。

至於房地產，在全國上下穩房價的當下，肯定不會是臨港片區的重點，但適度放開限購是吸引人才的必要舉措。

寫到這裏，讓我想起廣州南沙新區，這裏無論是區位、城市功能、產業結構，都和上海臨港有很多相似性，而南沙現在的新房庫存量大、人氣不足，是否可以參考上海適度放開限購呢？