房地產市場的“好故事”與“壞故事”_風聞

原創： 陳志龍 來源：秦朔朋友圈

一

諾貝爾經濟學獎獲者、耶魯大學教授羅伯特·席勒講過一件事。2006年秋天，在一次會議間隙，他問當時房地美（Freddie Mac，聯邦住宅貸款抵押公司）的首席經濟學家弗朗克·諾沙夫，是否進行過房價下跌的壓力測試？弗朗克説做了，“我們甚至已經考慮到了全國房價下跌13%-14%時可能發生的情況。”席勒又問：“下降超過這個幅度時又該怎麼辦？”

回答説，這樣的跌幅從來沒有出現過，至少1929年大蕭條以來沒有出現過。然而，一年後，“從來沒有出現過”的場景出現了。

幾年前，羅伯特·席勒訪問中國時講了這個故事，他説房地產迷惑了許多國家，包括中國，他想提醒的是，中國的房地產市場似乎缺乏一個類似美國大蕭條或“08式風暴”的“壞故事”。

在西方，金融市場將資源配置給最擅長利用資源的羣體，將風險分散給最能夠承受風險的羣體，而政府的作用是為金融市場創造一個合法規範並受到嚴格監管的體系。但在“08式風暴”呼嘯而至時，這一切都失靈了。

房貸系統中造假行為氾濫，信貸紀律鬆弛，貸款標準惡化成為常態，各種掠奪性、欺騙性貸款橫行，用美國金融危機調查委員會的報告説，整個金融系統都在“死亡飛行”，金融業從享受着上帝般的尊崇到一敗塗地聲名狼藉。放任主義將普通購房人、投機者、銀行、房地產商和政府引向了一致路徑，他們過於沉迷於炫目的“好故事”，管理者醉心於市場能夠自我調節一切。

二

最近，中國房地產的“不好的故事”如連續劇一般集中上演。

7月初，新城地產創始人的醜聞，讓滬港兩地上市的公司市值一個月跌去了500億。危急之際接班的“少帥”率領團隊密集接洽各路“接盤俠”，對上百億資產展開出售，壯士斷臂。

高負債大型房企實際上早已開始“減負”。王健林的手段堪稱決絕，2017年7月19日，萬達商業地產將77個酒店以199.06億元的價格轉讓給富力地產，將13個文旅項目91%的股權以438.44億元的價格轉讓給融創，交易總金額637.5億元，創下中國地產史上單一交易的紀錄。

“新城事件”後短短一個月時間，包括銀行、信託在內的金融體系對房地產的貸款全面收縮，一些在境內拿不到資金的開發企業，為防止資金鍊斷裂，大膽在境外發美元債，利率甚至高達15%。而8月5日，人民幣匯率突然開啓新一輪向下波動，顯然加大了境外發美元債的風險。昨天，一家大型金融機構負責人告訴筆者，美元債一度是一些企業的救命稻草，現在一不小心會成為一根絞索。

華爾街有句名言説得好，“小心那個向你投食的手，最終也是擰斷你的脖子的手。****”

這個炎夏，開發企業為籌錢如熱鍋上的螞蟻。市場反應也不佳。6月份，我愛我家的數據顯示，北京二手房完成了1.1萬套的網籤量，和5月份相比下降了14.43%，同比去年同期下降25.58%，並罕見地低於當月新房的成交量。而整個3-6月網籤量從1.6萬套跌至1.1萬套，連續下滑趨勢十分明顯。在成交量下滑的同時，房價也在下降。據我愛我家研究院統計，2019年上半年北京二手住宅的成交均價為56,825元人民幣／平方米，與2018年的成交均價相差不大，相比2017年上半年的62,835元人民幣／平方米，降幅近10%。進入7月份以後，真實的成交價還要再下台階。“不好的故事”在樓市蔓延。

三​

找出史蒂芬·羅奇的《失衡——後危機時代的再平衡》，他在書中説，房地產迷幻了一代美國人，誘惑了許多國家，其中也包括中國。“美國的問題可能會發生在中國身上，沒有誰能肯定地説中國是個特殊的例子。”

我們需要一些“壞故事”，因為非理性繁榮持續得越久，其破壞力就會越大。

所有泡沫經濟的本質是一致的。“好故事”與“壞故事”的轉變往往是一瞬間。韓國經濟學家李政宇在《韓國的財富：資本獲利與所得的不平等》一文中説，上世紀80年代韓國地價為14兆636億美元，僅次於日本45兆400億美元和美國的29兆500億美元。韓國地價是加拿大的5.7倍，是法國的9倍。而美國和加拿大的國土面積是韓國的100倍左右，按每坪單位計價，韓國地價是英國的4.3倍，是美國的50倍。**當時賣掉韓國的土地，可以買6個面積是其100倍的加拿大，或者可以買9個面積5倍大的法國，也可以買半個美國。這就是泡沫經濟創造的財富幻像，當時是令韓國人眩暈的“好故事”。**而房地產泡沫的破滅，最終讓韓國付出了巨大代價。隨着財富的幻滅和金融系的崩潰，房地產成了“亡國病”。日本房地產泡沫破滅後，數以百計的銀行破產，以天文數字百兆（萬億）計的不良資產甚至“超過了二戰戰敗的經濟損失”。

伯南克進入白宮前是研究大蕭條問題的經濟學家，他在關於大蕭條研究中多次引用過“傑塞爾悖論”：一位投資者在市場單邊上漲時買進了很多股票，他驚訝地發現，他買入以後股票很快就上漲了，他越買股票越漲，於是他認為自己是個聰明的投資者，於是繼續加碼甚至舉債買入。最終，他把那些股票一路買到了很高的高價，他覺得可以套現離場了。於是，他給經紀人打電話，要賣股票，對方猶豫片刻反問道：“先生，這麼高的價格都是你買出來的，如果你不買了，你想把它賣給誰呢？”

**所有的投機市場都有這樣的特徵，當鼓點驟停，當流動性消失，膨脹的泡沫會像一堆棉花糖被水打濕後那樣縮成一團，所有的參與者會迎來宿醉般的痛苦。**亞洲金融危機爆發前，泰國酒類大亨蘇旭明的財富淨值最高時達到1000億泰銖，而泡沫破滅後只剩下100億泰銖。亞洲金融危機和次貸危機期間，都有不少富豪吞槍或燒炭自殺的悲劇性終局。這都是好故事與壞故事的瞬時轉換，它不帶任何感情，也不給你絲毫喘息。

中國房地產市場在經歷了人類歷史上波瀾壯闊的“黃金二十年”後，最近出現了一些“不好的故事”。但從某種意義上説，正如干燥的叢林中，偶爾燃起的一些小火，可以把枯枝敗葉燒掉而避免叢林大火的火燒連營，通過小風險的集中釋放，可以避免特別重大風險的疊加共振。這究竟是“好故事”還是“壞故事”，還要長期看，避免只看短期和眼前；要深謀遠慮，避免動物精神驅使下的羊羣效應；要獨立思考不盲從，要避免衝動和感情用事，學會冷靜和理智。