什麼造成了廣州和北京的房價差異？_風聞

文／孫不熟

今天在微博上看到一個奇怪的問題，有網友問什麼造成了廣州和北京的房價存在很大的差異？

乍一看這問題，覺得很無聊，廣州房價比北京便宜，這不是很正常嗎？但回頭一想，又感覺這個話題很值得一聊。

01.

説説我個人的見聞吧。

10年前，我正好從廣州到北京工作，説起來，很多人可能不相信，當時兩個城市的房價，的確相差不大。宇宙中心五道口的房價那會才一萬左右，同為科技園區的科韻路也是一萬左右。二者都是我工作過的地方，所以情況比較熟悉。

我清晰地記得當時駿景花園還是非常洋氣的小區，它的房價完全不輸10年前五道口的華清嘉園。但是今天，二者的房價完全不可同日而語，前者徘徊在四五萬的水平止步不前，而且因為物業服務較差，房子折舊明顯，而後者則早已飆到10萬加，好一點的户型甚至賣到12萬以上。

差距是從這十年才拉開的，現在廣州除了珠江新城的房價還能和北京比劃一下，其他片區基本就是北京的1/2。如果不是因為超級嚴格的限購限貸把價格管住了，我估計差距還會更大。

我今天一直在想造成這種差距的原因，後來總結出三點：

02.

首先，10多年前的中國，房子的投資屬性還沒有完全顯現出來，大部分人買房子還真的是為了住，房子的價格體系主要是由消費屬性決定的。所以那個時候的房價，城市之間的差距都不是很大，連温州房價都能超過杭州和上海，足見當時的大城市是有多遲鈍，也足見温州人對房子的覺醒之早。

今天完全不一樣，房子的投資屬性完全被激活，菜市場大媽都明白房子的資產屬性，這個時候房子的價格體系主要是金融屬性決定的，城市之間的差距拉大就很正常了。

03.

第二點是產業的力量。10年前的中國，還是一個傳統的製造業大國，廣州所在珠三角有“世界工廠”之稱，其聚集的產業資本，是北京所在的京津冀城市羣不能媲美的。2008年，北京的GDP剛剛突破萬億，只有10488億元，廣州的GDP則是8215.82億元，二者差距真心不算大。

但是今天，中國不僅是一個製造業大國，還是一個科技和金融大國，金融資本的能量已經遠遠超過產業資本。而金融和科技正好是北京的長項，伴隨着產業升級，廣州在這方面和北京差距迅速拉大。毋庸置疑，今天的北京聚集了全國最多的高收入就業崗位，沒有之一，而聚集的資金總量（本外幣存款）已超過16萬億元，而廣州還不到6萬億元。

房價是錢堆出來的，這方面，廣州哪裏是北京的對手？

04.

第三點是城市屬性的差異。北京和上海在很大程度上相當於兩個全國性的財富管理中心，什麼意思？全國的錢都會自發地往這兩個城市聚集，所以北京、上海不僅自己會賺錢，同時還能吸引別人的錢。

廣州在這方面，完全不是對手，我常常講的一句話是，廣州在省外是個聲名顯赫的國家中心城市，但在省內又是個實足的弱省會城市，這個“弱”不是實力弱，而是虹吸效應弱。

**打個不太恰當的比方，杭州＝整個浙江，而廣州＝1/2個廣州，什麼意思？**杭州對全省的資本有着極強的虹吸效應，比如浙江人對到省城買房抱有極大的熱忱。而廣州不一樣，周邊強手如林，下面地級市的資本對省城不是那麼熱衷，更何況旁邊還有一個強大的深圳在分流。

不僅虹吸效應弱，廣州的資金還有相當一部分外溢到周邊城市。得益於珠三角的城市都靠得很近，而且貧富差距很小，大量廣州人會到周邊城市消費、買房、投資，這在很大程度上稀釋了廣州的本土市場。另外，廣州還承擔着較大的轉移支付和對口幫扶任務，財政留成比例在省會城市中很低，這一點就不用多説了。

再説句誇張的話，杭州、廈門、武漢、成都的房價反映的是全省的購買力，而廣州房價可能只反映了半個廣州的購買力。

05.

説了這麼多，並不是想説誰房價高誰就牛，完全不是這樣。這幾年，房價對實體經濟的擠出效應有目共睹。

還是以五道口為例，**前幾天在網上看到一篇熱門文章叫做《五道口最後的絕唱》，**文章重温了五道口的巔峯時代，10多年前的五道口因為毗鄰清華北大，絕對是中國的硅谷，全國90%以上的互聯網大公司都聚集在五道口一帶，宿華、王興等創業英雄都是從華清嘉園的租房裏開始敲代碼的。

但是今天，五道口除了搜狐還在，其他大公司基本都搬到了10公里之外的鄉下——後廠村路，五道口已經失去昔日的榮光，曾被譽為科技搖籃的華清嘉園，如今幾乎變成中關村二小陪讀家長的宿舍。很多人可能會好奇，為什麼碩果僅存的是搜狐？****？

答案很魔幻，因為搜狐在五道口有自己的寫字樓。如今，雖然搜狐公司的市值已經低到不如搜狐大廈的估值，但很多人為張朝陽在房產投資上的眼光讚歎不已。

所以，高房價絕對不是一件值得吹噓的事情，房子本應只是資產保值的一種保守型選擇，但如果變成賺快錢的套利遊戲，那就徹底變味了。在此意義上，我一直為廣州相對温和的房價感到慶幸，這為廣州的產業轉型留下了餘地。

反映慢一拍不要緊，就怕連上牌桌的機會都沒有。

當然，橫向來看，廣州房價也真心不低了，分別來看看幾個數據：

數據來源：中國房價行情網、米宅。

所以，你還覺得廣州的房價低嗎？不信的話，過來買兩套試試。

06.

關於房地產，我在多次演講和多篇專欄中都提出過這樣一個判斷：科技賺錢＋金融分錢＋房產存錢。

財富增長的本質是生產力的進步，而生產力的進步必須依賴於科技創新，所以科技行業是賺錢最快的。

如果生產力不進步，投資就變成了“資金空轉”的遊戲，然後演變成泡沫經濟，日本的教訓近在眼前。這也是為什麼國家一直強調“房住不炒”的重要原因，**如果炒房佔據太多社會注意力，沒有人好好幹實業，生產力如何進步？**生產力不進步，貨幣就不能兑換為真實財富。

所以，一個偉大的城市，應該永遠以致力於提高生產力為終極目標，而房子本應只是財富保值（存錢）的一種保守選擇，不應該佔據老百姓過多的注意力！