被點名！這個國家中心城市迎來分水嶺？_風聞

文丨西部菌

樓市調控繼續加碼，又有32個城市被點名！

近日銀保監下發《中國銀保監會辦公廳關於開展2019年銀行機構房地產業務專項檢查的通知》，結合70城房價指數，在32個城市開展銀行房地產業務專項檢查工作。分別是：

北京、天津、石家莊、秦皇島、呼和浩特、瀋陽、長春、上海、南京、蘇州、無錫、徐州、杭州、合肥、福州、濟南、鄭州、洛陽、武漢、襄陽、長沙、廣州、重慶、成都、貴陽、昆明、大理、西安、寧波、廈門、青島、深圳。

作為近期房價領漲全國的城市之一，西安再次“中招”，此次被點名意味着什麼？

01

中央連環出招，一二三線城市普遍承壓

這些被點名的32個城市，包括北上廣深四大一線，以及重慶、武漢、杭州、成都等重點二線城市，以及秦皇島、呼和浩特、襄陽等房價漲幅過快的三線城市。

結合之前“不把房地產作為短期刺激手段”的定調來看，此次嚴查資金通過挪用、轉道等方式流入房地產，信號很明顯。融資渠道進一步收緊，房企的錢袋子被盯得死死的。

以城市為單位點名核查，正是落實“一城一策”。西安位列其中，並不奇怪，上半年70城數據顯示，西安新房連漲40月，半年漲幅達8.7%，僅次於大理，6月均價超14000每平。

去年，西安曾因房價上漲過快被約談。今年5月，佛山、蘇州、大連、南寧等熱點城市相繼被點名預警。當時不少人好奇，為何漲幅位居前列的西安能置身事外。

不過時隔不久，西安620新政推出，調控升級，重要一條便是落户滿一年才能買房，大大削弱了搶人對房地產的刺激作用。可見作為人口流入的熱點地區，西安穩房價的壓力一直都在。

六城市新房銷售價格指數，來源：西安統計局

這次再次被點名，當然不是説着玩的。因為結合中央層面的連環出招，無論是收緊信託，還是嚴控房地產信貸，都可謂釜底抽薪。房地產行業正在面臨系統降温。

這意味着什麼呢？無論你是一線城市，還是秦皇島、襄陽乃至十八線城市，都面臨着同一道紅線：房價不能大漲，也不能驟降。誰先冒頭，那就點誰的名。

02

西安上半年房產開發投資高開低走

之説以單獨説西安，是因為這座城市正在面臨諸多因素疊加的特殊局面，房地產以及經濟的走勢不確定性不小。

以上半年為例，一季度西安的GDP增速達到8.6%，延續了去年的生猛勢頭，不過二季度就高開低走，半年增速下降到7%，低於成都、武漢、南京、長沙等地。

西安增速下降，有多方面的因素。比如上半年的固定資產投資同比增長只有2.2%，較一季度和上年同期分別回落9.7和7.9個百分點，降幅相當大。

來源：西安統計局

西安統計局就提到，上半年新開工項目減少。計劃總投資1052億元，同比下降26.4%；1億元及以上施工項目1278個，同比減少69個。

投資乏力，經濟發展的連續性中斷，相信跟西安上半年的人事變動有着不小關係。另一個重要因素是，受大環境影響，西安的房地產行業大幅降温。

和重慶、成都相比，西安經濟的一個特點是，房地產行業的依賴度相對更高，近幾年房地產開發投資和GDP的比值，一直都維持在30%以上的高位。

2018年的數據顯示，房地產行業對西安GDP的貢獻率達到9%，拉動增長1.3個百分點，如果考慮上下游的建築業、金融等關聯產業，經濟貢獻率還會更高。

過去一兩年，西安靠着低落户門檻攬才百萬，短時間內人口快速增長，帶來了大量房地產市場的剛性需求。西安統計部門曾測算，2018年淨增户籍人口81.19萬人，新增住房需求約為2760萬平方米。

副省級城市房產開發數據，來源：西安統計局

這是西安樓市火熱的大前提，也是西安經濟高速增長的一個重要因素。

然而今年上半年來，樓市調控大幅度加碼，西安作為熱點城市，儘管沒被點名約談，但一直受到重點關注。

最直接的體現是，上半年西安的房地產開發投資1102.05億，同比不升反降，降幅1.1%，增速分別較上年同期和一季度回落6.8和15.1個百分點。

結合一二季度房地產開發投資以及增速表現的關聯度看，這一輪雷厲風行的調控，確實對西安的樓市和經濟產生了影響。

03

告別房產依賴，西安迎來分水嶺

其實和合肥等同等級二線城市比，西安的房價水平談不上高到離譜，房價收入比在主要城市中也位居中下游，漲幅位居前列，更多是城市基建、人口流入補漲的結果。

不過至少目前來看，大幅上漲的空間被抽離了。

一方面，全國調控繼續升級，西安也針對性地出台了政策，這次還被點名；另一方面，搶人進入尾聲，加上620新政，樓市紅利消退。

政策加碼，房價降温，樓市趨穩，人事變動仍然存在不確定因素的西安，接下來的經濟必將面臨一個小小的分水嶺。

實際上自從2013年以來，西安的房地產行業就邁入快車道，2017年的開發投資總量，從當年的1595.64億到突破2000億，2018年達到2518.01億，年均增長9.6%。

2018年西安的房地產開發投資總量，位居副省級城市第5位，商品房銷售面積，則僅次於成都、武漢，位列第3位。西安的網紅氣質，同樣體現為在樓市上的耀眼存在。

來源：西安統計局

但如今的大小環境，都已不再允許對房地產行業的過度依賴，哪怕經濟出現一定的降速，房地產同樣不能當做刺激工具。而放任房價一路走高，同樣會擠壓實業，降低消費活力。

西安必須尋找新的增長點，告別房地產依賴症。那麼出路在哪裏呢？值得一提的是，之前央行在談及房地產時曾提到：

房地產行業佔用信貸資源較多，對小微企業、先進製造業、科技創新企業、現代服務業、鄉村振興、精準扶貧等領域支持力度仍有待加強。

這話其實可以反過來理解。西安得將更多的資源，投入到小微企業、先進製造業、科技創新企業、現代服務業中來，讓實體經濟更具活力。

這種投資的確很難像房地產尤其賣地那樣，有立竿見影的經濟產出，但西安本身就是一座工業存在短板的城市，只有把工業地基打牢，增長勢頭才能夠延續。