注意，新一輪樓市降價來了！_風聞

文|凱風

來源：國民經略（guominjinglve）

金九銀十還沒來，樓市降價打折已經重出江湖。

這一次，被降價席捲的不只是三四線城市，還有一線城市：廣州率先打響了第一槍。

**8月初，廣州多地新盤出現大幅降價促銷。**番禺大盤祈福繽紛匯從最高的4.6萬降到3.6萬，降幅超過20%。增城某超級大盤從最高的1.5萬元直降到1.2萬元，降幅也達到20%。而南沙白雲黃埔等地的新盤，也有不同程度的折扣。

這些降價，並非尾盤清貨或促銷遊戲，而是實打實的降價：有些是開價虛高發現市場不買賬，從而不得不迴歸正常價格，有的是通過搶跑式降價快速回籠資金，還有的是現金流緊張下的不得已。

無論如何，降價的口子已經打開。凱風君在此前就多次預測，下半年降價促銷有望重出江湖，只是沒想到如此之快就得到驗證。

這意味着什麼？背後的原因又是什麼？會不會蔓延到其他城市？

其一，降價促銷，正是樓市調控“釜底抽薪”的結果，影響的不只是廣州一地。

如果説普通購房者最在乎的是限購政策、首付比例和房貸利率，那麼開發商最在乎的則是融資成本、負債率和現金流。

這就是房地產行業與眾不同之處：它是信貸驅動型的，對於資金極其敏感。

只要抓住了信貸，就真正抓住了樓市調控的七寸。你猜對了，這一輪調控瞄準的就是信貸之水。

在《三連擊，這32個城市被點名！》一文，凱風君總結過，發改委限制房企外債，銀保監會規範房地產信託，央行嚴控房地產資金，監管部門嚴查資金違規流入房地產，這一切都以釜底抽薪的方式，讓房企融資變得更加困難。

**如今，房企面臨的就是資金之水被抽離的局面。**這是最為致命的，外債被限制了，房地產信託被控制了，各種此前可以暗度的陳倉被封堵了，對於房地產企業來説，不得不面臨現金流的最終考驗。

萬科去年喊出了“活下去”的口號，雖然最後成了笑料。但當信貸壓力捲土重來之時，有的房企真的要面臨“活下去”的詰問了。

前不久，有“華南五虎”龍頭之稱的某大型開發商發出內部文件，**2019年下半年原則上將暫停拿地，以完成項目銷售目標為第一優先級。****（**參閲《豪賭樓市鬆綁，這些開發商被套了》）

這是再明顯不過的信號。越早降價促銷回籠資金，越能在樓市新週期裏獲得先機。

其二，樓市已經進入下半場，高增長不復存在，所有開發商都將面臨新一輪的生死考驗。

今年上半年雖然號稱樓市小陽春，但全國商品房銷售面積出現下滑，而大量房企並未完成年度目標的一半，許多開發商本就面臨着有史以來最嚴峻的考驗。

數據顯示，在今年公佈銷售目標的39家房企中，僅有14家房企的半年銷售額超50%。這意味着，超過6成房企未完成全年目標的一半。

時間進入7月，局面進一步下行。**相比6月，百強房企7月銷售規模環比降低近29%。**這還是在上半年房企衝刺業績、部分項目轉到7月備案的結果。如果排除這一因素，百強房企的實際銷售規模下滑更加嚴重。（參閲《大分化！樓市下半場，再無普漲》）

與此同時，房企倒閉現象開始出現。截至今年7月底，全國已有274家房地產企業發佈破產公告。

雖然全國房地產企業高達9萬多家，魚龍混雜，倒閉的多數都是中小開發商。但這一局面的出現，無疑對所有開發商都發出了警示信號。

**其三，為什麼這一次打響降價第一槍的是廣州？**其他城市會不會跟隨？

事實上，從今年年初開始，廣州樓市就未真正反彈，而是延續去年以來的高位盤整態勢。

這從更接近真實市場的二手房數據就可見一斑。根據中原地產數據，2019年上半年，廣州市二手住宅共成交53372宗，環比下降7.9%，同比去年大幅下滑22.3%，創下近四年以來的新低。

**與此同時，廣州鏈家二手房放盤量暴增到5.4萬套，而一年前這一數字還不到2萬套。**短短一年時間，二手房放盤量翻了將近3倍，可見市場拋售情緒何其強烈。

二手房成交量和放盤量，堪稱真實的市場晴雨表。

可以説，以廣州為代表，從去年年底到現在，大多數省會城市其實都處於高位盤整狀態，只有蘇州南寧等少數城市走出了“別樣”風采。

高位盤整，短期是為了消化房價過快上漲的風險，但最終是為了尋找方向。

這個方向，正是來自於樓市調控政策和貨幣政策。如今官方定調已經十分明瞭，這些城市的樓市方向自然也就一清二楚。

所以，前有多部委對房地產信貸資金的圍追堵截，後有樓市高增長不復存在的現實壓力，再加上高房價高槓杆高風險在某地導致的教訓在前，不由得市場情緒不發生變化。

可以預料，只要貨幣環境和調控方向不出現大逆轉，降價不只是廣州一地之事，而會覆蓋更多城市。

**其四，你****可以不相信有關方面調控樓市的長期決心，但不要輕視政策的短期意志。**你可以不相信樓市調控的誠意，但不要懷疑這些政策的現實影響。

對於炒房者和高槓杆房企來説，這些短期意志，很有可能就是壓垮駱駝的最後一根稻草。對於剛需來説，這些短期意志製造的降價空間，恰是是很好的入場機會。

中國樓市是典型的政策市。

沒有人能看到N年之後。我們能做的，就是在把握好每一個政策週期：

不要總是幻想崩盤，也不要在山峯上高位站崗，更不要錯過低谷期稍瞬即逝的機遇。