“沒孃家”的閩系房企“踩剎車”_風聞

文章來源丨中國企業家

當地產長週期疊加企業轉型期，自稱“沒孃家”的這家閩系地產公司放慢了擴張步伐。

“下半年買地節奏會放緩。量入為出，守住安全和紀律。”

8月13日下午，上海浦東，旭輝控股（00884.HK，下稱“旭輝”）2019年中期業績會上，旭輝集團執行董事兼行政總裁林峯説了這番話。而同一時間，千里之外的業績會香港會場裏，旭輝集團主席兼執行董事林中釋放出的態度更為直接：旭輝要放慢擴張步伐，實施聚焦深耕策略。

又一家“閩系”房企“踩剎車”了？

此前，旭輝在快車道上行駛，從偏安一隅到佈局全國，自2012年上市後，不到6年，旭輝就已跨過千億規模。林氏三兄弟齊心創業也成為地產圈的一段佳話。如今身為行業排位前15的房企，旭輝今年上半年的業績其實還不錯，在上半年，旭輝實現884億元銷售指標，同比增長34%。截至7月底，旭輝合約銷售1030億元，完成54%的年度目標。

但在大環境方面，隨着政策輪番洗禮，外部融資收緊，行業競爭加劇，收斂聚焦成為關鍵詞。一向奉行高週轉模式的閩系房企日子更難過。今年以來，或斷臂補血，或調整架構，頭部位置的閩系房企大都放緩擴張節奏，小心謹慎，在規模之外尋找組織活力。

地產長週期疊加企業轉型期，小心翼翼的表態倒讓人對以往印象中的閩商有些陌生。失去“激進”特性的閩系還能叫閩系嗎？

“旭輝到上海已經19年了，我們不認為我們有很激進的風格，我們一直是徒步的文化，每一步踏踏實實往前走。”林峯對《中國企業家》解釋稱，“我們沒有追求那麼極致的增長，也不想用極致的槓桿。這跟企業的不同選擇有關係。有些不是閩系的企業也很激進，有些是閩系的企業也很穩定，我們不一定要貼標籤。”

旭輝控股執行董事兼行政總裁林峯

哪家是穩定的企業？林峯所指當然包括自家。在林中看來，旭輝一貫穩健的策略在未來市場優勢會更明顯。按照他的規劃，旭輝真正的轉型期是從2022年開始的“三五戰略”階段，屆時將從開發銷售型企業轉變成綜合運營型企業。“再過10年，你可以看到我們的收入50%來自開發銷售，30%來自租金收入，20%來自其他收入。”

多元與聚焦

“旭輝是一個非常謹慎、小心的企業，我們很多的多元化（動作）並非首先定規模目標，而是以能力組織、模式討論、戰略調整為核心，所以我們多元化的投入總量不多。”林峯對《中國企業家》表示，“我們希望的多元化，都是以能力為主，不是以資產規模投入為主。”

林峯借鬱亮關於“時代的企業”相關論斷，引出當下的行業趨勢。在他看來，地產行業正面臨一個新的長週期的平穩發展。為什麼説這是企業最好的時代？“因為你可以更好地做出規劃和預測，不會上下起伏、波動太大，所以新長週期下有新玩法。”

林峯認為，開發商的新玩法可能會集中在城市羣、城市更新、質量提升方面，而非單純的規模發展。中央希望房地產平穩發展，這是很穩定的政策區間。行業發展到後端，也會從以前粗放式資源佔有型，進入到能力主導型的精細關係。

同時，業務板塊多元化也成為今年旭輝備受關注的焦點之一。7月，旭輝宣佈成立旭輝集團商業地產管理總部，原集團商業管理部和旭美商業併入旭輝商業。彼時，林峯直言，旭輝一直在一二線城市尋找好的商業機會，未來商業比重在整體業務版圖中佔比會逐年增加。

旭輝着手發力商業地產，具體如何規劃？

業績會現場，林峯未做詳細解釋，他表態稱， “旭輝願意犧牲短期利潤，持續不斷投入。” 至於組織結構，林峯稱要“戰略未動HR先行。（旭輝商業）組織磨合需要（達到）一定的程度，團隊要融合成有戰鬥力的組織需要時間，還要形成自己的特點”。

就此問題，林中表示，“商業的戰略我們還在討論和修正，商辦投資比重會控制在回款的10%左右。” 旭輝首席財務官楊欣補充稱，“上半年，商辦佔比從11%微調為15%，這是整體趨勢的一個變化。”2018年，旭輝租金收入僅為2.7億元。

至於旭輝旗下的長租公寓品牌領寓，年初業績會，旭輝曾定下“今年擬達到8萬間”的目標。

值得注意的是，在整個行業都在趨向迴歸基本盤、收縮長租公寓等新業務的大背景下，旭輝發展商業和長租公寓的戰略是否會有所調整？

“我們的多元化不會去收縮，因為我們投的不多，但是能力體現完了之後，會有很大收益。”林峯對《中國企業家》稱。比如説永升服務，它不需要投入太多成本，但它的能力可以持續增長，在資本市場得到很大認同。據其透露，該公司中期盈利增長90%。

至於長租業務，林峯也對《中國企業家》表達了自己的觀點。“長租公寓投得不多，考慮的是團隊運營模式的搭建。我相信領寓管理團隊，是行業當中最一流的團隊之一，這是我們沒有收縮多元化的一個核心考慮。”他透露，旭輝目前仍在大幅推進長租公寓業務，旭輝領寓規模今年仍維持在上海長租公寓第一位。

“最壞的時代就是最好的時代。行業迴歸理性，這給了很多企業機會。”對於如何看待頻繁爆雷的長租行業，林峯感慨稱。旭輝試圖從存量中搜尋更多機會。最新業績構成中，今年上半年，旭輝涉及租金的收入同比增長207%。

“從未來開發產品來看，旭輝會從現在純粹的開發銷售業務逐步轉向開發銷售和持有收租並舉的業務。”林中表示，“這個過程會很長，估計會花10~20年的時間，所以租金會逐步提高，未來希望租金能佔到營業收入的30%。”

激情退燒

“不管外在市場怎麼調控，先把自己做好。”林峯感慨稱。藉由高週轉模式，旭輝實現快速發展，直至步入行業前15。兩三年前，力爭行業前八、3000億業績的目標時常見諸報端。然而，當政策與市場、行業與競手之間交叉反應，房企為調控所困時，生存空間大為擠壓。

作為一家千億級企業，僅僅複製自己的成功經驗顯然不夠。時間跳轉回2個月前。今年6月，林峯曾寫過一篇文章。裏面提到，否定自己是一件很痛苦的事；你成功的經驗也可能是你下一段路上的大坑。對當下乃至未來的旭輝而言，如何擺脱傳統路徑依賴？

林峯對《中國企業家》表示，“小心”是他的應對之策。

“未來有哪些經驗讓你形成完整的路徑依賴，你就要小心。只要形成路徑依賴，有可能後面有坑。”在他看來，這是旭輝不斷自我反省、總結後得出的規律。 尤其是，“每年8~9月份是旭輝的反省月，一年來的功過得失、工作經驗、戰略方向，我們都會進行系統反思。只有這種反思才能減少錯誤發生。”

反思讓管理層和旭輝得到了什麼？

“下半年買地的節奏會放緩。”業績會上，林峯明確表示，旭輝下半年將“減少進入新城市”，在原有城市深耕，把原有城市規模做大，具體運營策略是，以銷定產、降低庫存、提高去化、加快回款。他判斷，“可能四季度會出現投資窗口期，大家都不拿地時我們又會有拿地機會。”

具體到投資策略上，林峯的説法是：量入為出，守住安全底線和紀律。在他看來，一線、二線、強三線都是未來投資機會比較多的城市。旭輝的側重點在於，堅決不拿“地王”

“從安全角度看，投資要和銷售、未來發展相匹配。我們未來投資情況根據銷售額的比例，會控制在40%~50%之間。”旭輝控股執行董事兼執行總裁陳東彪稱。

旭輝控股執行董事兼執行總裁陳東彪

大灣區佈局也是今年上半年旭輝土儲策略的亮點。

“長期舊改，在中長期能為我們鎖定不少土儲，這是戰略上適應華南市場特點、當地政策以及公司發展長遠戰略所做的重大變革。”林峯稱，大灣區採取合作開發+舊改模式，旭輝上半年已經突破6個村。“我們希望未來大灣區跟長三角能夠起到並重的作用。”

值得關注的是，諸如收併購的合作開發模式，一直是旭輝尋求規模擴張的利器。不過，旭輝未在財報中披露業績構成中的權益佔比。有推算稱，2018年，旭輝權益銷售佔比為56.67%。儘管當年百強房企權益佔比數字已降至80%，但旭輝的情況仍處於行業較低水平。

對此，林中曾於近期公開回應，旭輝未來將（把）權益比維持在60%~70%，“希望保持一個開放的合作狀態”。此次業績會上，林峯的回應更為具體，“今年旭輝調整了思路，新增土儲權益比佔達到74%。我們希望通過總體拉動，通過一兩年時間，把土儲權益比提升到65%-70%。”

林峯分析，土儲太少，短期會有很大的不確定性和壓力。但土地太多又會形成比較重的成本壓力。“合適的才是最好的。土儲過高或過低，壓力都會比較大。”

隨着調控的深入，行業逐漸出現分化，在擁有資金優勢的排名前20的房地產商看來，拿地途徑更多。

“任何一家企業規模大了，我們都希望有多元化的投資拿地能力。”林峯稱，今年上半年，旭輝轉變了拿地方式。具體策略是，短期依靠招拍掛，中期採取一二級聯動，長期發力舊改。據統計，今年1~7月，旭輝新增土儲中近四成來自非招拍掛渠道。

除去拿地方式更加謹慎、多元，去槓桿也成為旭輝的當務之急。

“我們有更多靈活的現金，比如500億現金降低負債，下半年把一些短期負債還掉，保持更大的財務彈性。”林峯透露，旭輝的目標是將短債水平降低到總債務的15%以內。目前，公司已就部分債務做出提前贖回安排。“我們提前贖回4億美元債，加權平均成本在5.9%。”

“有約束的財務紀律是旭輝從頭到尾貫徹的核心。”採訪過程中，林峯多次強調“財務紀律”。他表示，“我們一直嚴格遵守我們的財務紀律，不用財務槓桿來刺激業績，賬面現金可以滿足公司3個月所有開銷。”今年上半年，標普評級將旭輝的評級進一步提升到BB級。

流動的“浮標”

“年初承諾的目標1900億不會變。”

業績會現場，林峯微笑表示，“經常有人説，我們整體土儲（規模）相對少，其實我們下半年整體可銷售供貨規模在2300億，而且集中在一線、二線和準二線。整個下半年貨值，以及總的儲備貨值（合計）將近9800億，能夠滿足銷售增長需求。”

在他看來，“下半年業績較大概率會超過上半年”，這也是公司內定目標。財報顯示，今年上半年，旭輝實現884億元銷售指標，同比增長34%。其中，一線二線及準二線貢獻佔比九成。銷售均價同比有所提升，達到17400元/㎡。截至今年7月底，旭輝合約銷售1030億元，完成54%的年度目標。

這份財報中，林峯頗為滿意的是回款和收益。“回款率的提升，為我們下半年策略現金回款提供了比較堅實的基礎。”他透露，當期銷售回款率已達95%。

收益上，旭輝上半年實現核心淨利潤28.7億元，同比增長17.3%。過去三年，核心淨利潤複合增長率36%。從利潤率看，旭輝上半年毛利率29.6%，同比增長6個百分點。核心淨利率14.3%，也是歷史高值。林峯稱，ROE 22.5%意為“旭輝的營業能力處於行業第一梯隊水平”。

去化方面，林峯披露的可供貨值去化率在60%左右，這一數值低於業內平均線5個百分點。旭輝實行“以銷定產”，嚴控開發環節，確保沒有大量庫存。延伸至運營層面，旭輝2019年拿地項目的平均開盤週期為6.5個月，甚至有項目可縮減到6個月。

“我們希望旭輝能在第一方陣不落伍，但是又保持第二方陣的增長速度。”林峯續稱，很多人都在問旭輝的目標是不是三千億、五千億，其實旭輝沒有明確的銷售目標，只有一個伴隨行業發展而浮動的戰略目標，即浮標。

 “浮標的核心就是咬住第一梯隊不放鬆，我們看第一方陣時還要看第二方陣的追趕速度，以保證不低於第二梯隊的發展速度。”林峯介紹稱。

據財報，截至今年6月底，旭輝總資產規模已超過3000億，比上半年增長25%；淨資產達到582億，規模增長18%。公司加權平均融資成本5.9%，淨負債率69.5%，一年內到期短債佔比18%，賬上現金存量為543億元。

雖然林峯説“不管外在市場怎麼調控”，但所有人都知道地產行業是隨着調控的指揮棒起舞的，必須對調控有深刻理解。

7月30日，中央政治局會議提出，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。房地產業界普遍認為，中央不將房地產作為短期刺激經濟的手段，而是把房地產定位為長期經濟穩定健康發展的穩定器。

在林峯看來，政策方針和長效機制基本上明確，除了房地產税，一城一策和問責制也是長效機制的一部分，這會帶來很多屬地化的變化。“中央希望房地產平穩發展，這是很穩定的政策區間。”

林峯在一張PPT上展示了他對行業趨勢和市場展望的理解，這也是旭輝應對未來的判斷基礎，而這其中都與宏觀調控息息相關。

他説，“我們一貫堅持穩健均衡的策略，我們不是天才，我們不夠聰明，運氣也不夠好，也沒有什麼孃家。”