房企輪流接盤，大魚開始吃大魚了_風聞

文|內幕君

過去三年，地產江湖只有兩種接盤俠，一種叫孫宏斌，一種叫其它。

現在，世道變了。

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2017、2018年連續兩年，融創位列房企收併購交易金額第一位。從鏈家、樂視，到星耀、萬達、泛海，縱橫交錯遊了一圈，有甩賣的地方，就有老孫，或者老孫的傳説。

年初，融創在港開2018業績會，孫宏斌帶着一絲驕傲總結過去：去年，我們有200個併購成功的案例。

人比人氣死人，中國99%的房企一輩子也吞不了20個項目。

記者問，下一步準備併購誰？老孫帶着另一絲驕傲説：

都是他們找我，我也不知道下一個誰會上門。

一年轉眼過了三分二，孫宏斌卻發現，自家門庭比以前冷清了些。

原來風頭被搶了。

3月底到6月初，80天內，世茂接盤泰禾、明發、萬通、粵泰，斥資200億掃了18個項目。

8月12日，世茂再度出手，以1.99億收入泰禾富陽項目30%的股權。一個新的接盤俠已經誕生。

而這還只是開始。

世茂年初業績會上，剛升任地產總裁的許世壇説：世茂2019年70%以上的土儲會來自併購，將拿回款的50%買地。

換句話説，按照去年回款1374億估算，2019年世茂至少將拿出480億接盤金。

地產CEO們都知道一個道理：彎道好超車。世茂突然飆車，爭當併購之王，也是此理：

為了重回前十。

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大家都熟悉一條生物鏈：大魚吃小魚，小魚吃蝦米。

事實上，這個遊戲規則適用於行情好的時候，比如2016年。那一年，中海、萬達、萬科、恒大的收併購金額佔20大房企收併購總額的50%以上，嘉凱城、中航地產、萊蒙國際等小魚淪為口糧。

如今“房住依舊不炒”，地產調控持續，金融監管不斷升級，弱肉強食的遊戲還會繼續。

和以前不同的是，大魚開始吃大魚了。

拿世茂接盤的泰禾和粵泰來説，誰曾經沒攪過幾朵浪花？

2017年市場平穩那會，黃院長預感，又將迎來一輪接盤競賽：“今年市場收併購機會增加，泰禾力爭彎道超車。”

那年8-9月，泰禾一個月7次收併購。前三季度，56個收併購金額大於10億的案例中，泰禾和陽光城佔了20個。

再説粵泰，廣州老牌房企，2017年沒少搶地，差點接盤李嘉誠，拿下3800畝江門度假項目。

莎士比亞説過，不要指着月亮發誓，它是變化無常的，每個月都有圓缺。

“你指着月亮發誓，你的愛情也會無常。”

中國樓市就是這樣，變臉比月亮換臉還快。2014年，鬱亮説，我們已經進入白銀時代。然後迎來了癲狂的2016。

2017年，中國孫宏斌説鬱亮胡説，我們處在鑽石時代，樓市還要火10年。然後迎來了沉寂的2018。

須臾驟變，大魚也跟不上節奏。截止目前，泰禾甩給世茂的項目至少11個，總對價近80億。粵泰轉給世茂5個項目，對價64億。

今年4月，陽光100相繼出售兩個項目股權；6月至今，華僑城8次轉讓項目股權；7月底，遭遇“黑天鵝”的新城，以41億甩賣了10個項目，二十強房企龍湖、旭輝、金科等成為首批接盤俠。

“1萬隻小蝦米掛掉200只，這不叫事，100條大魚掛掉2只才叫。”

比起274家小房企破產，這些中大型房企的“斷臂求生”，更具市場風向標意義：

大家的預期正在變得悲觀。

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今年1-7月，全國房企土地購置面積同比下降29.4%，新增貨值破千億元的企業為15家，不增反降，去年同期為17家。

此外，房企新增貨值十強的門檻值為1236.8億元，同比降低14%，去年為1434億。

中指院數據顯示，今年上半年，二級市場拿地金額為802.7億元，同比僅僅微漲5.3%，和併購瘋狂的2017年相比不值一提。

一二級市場拿地降温背後，是銷售端和融資端雙重施壓。

6月份的陸家嘴論壇上，銀保監會老大郭樹清批評：房地產過度融資，擠佔信貸資源。

言外之意：這是病，得治。

2019年1至6月，房地產開發企業到位資金84966億元，其中國內貸款13330億元，佔比15.6%，和2017年金融監管加碼前相比，只降低了2個百分點。

7月底，央行召開「銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會」，要求各類銀行控制房地產貸款投放，加強對「存在高槓杆經營」的「大型房企」的融資行為的監管。

官方發話，當頭一棒。這麼突然一緊，房地產信託、ABS等融資渠道將紛紛受限。

資本運作高手吳建斌説，以前融資工具有33種，現在，大門一扇接着一扇關閉。

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按照業內人士的説法，有三種企業會被“盯上”：

負債數據偏高，資產負債率超過85%的；近期融資規模較大，發債頻率較高且達數十億元的；高價拿地王，包括土地溢價率超過50%的。

更悲催的是，2019年是首個償債高峯。

恒大研究院的數據顯示，截至2018年年底，房企各主要渠道有息負債餘額為20.3萬億元，將於2019～2021年集中到期，其中2019年到期規模高達6.8萬億元。

也就是説，2016年買地王的錢該還了。

4

當年剁手一時爽，如今還債淚兩行。

陽光100在4月相繼甩出兩個項目，收回60億。7月底高層表示，為了減輕負債，今年還要再賣100億。

不久前，陽光100發行2億美元優先票據，利率高達11.5%，遠高於同行。去年中國房企全年境外融資利率均值在7%左右。

還是賣地還債比較划算。

新湖中寶6月發行1.1億美元債券，利率也是高達11%，加上千億債務壓頂，同樣賣地求生：總建210萬平的土地項目轉讓融創，換得67億。

去年11月以來，粵泰連續債務違約，公司銀行賬户被凍結，5處資產遭遇查封。

關鍵時刻也靠割肉，粵泰老闆楊樹坪説：

將部分項目與世茂合作後，我們爭取三年內還清所有債務。

按照目前的節奏，未來2年，「賣地彌補流動性缺口」的中部房企，甚至頭部房企，就像中年男的贅肉——只會更多不會更少。

但能夠持續接盤的房企，就像中年男的頭髮，只會更少不會更多。

這類房企有兩個特質，一是尋求彎道超車，二是手中有錢。

比如拿下新城8個項目的金科，去年首進千億陣營後，今年準備衝擊1500億，明年衝擊2000億。

三年跨步走，必然“買買買”。

截止今年上半年，金科新增計容建築面積1530萬平，同比增長51%。此外，集團貨幣資金為309億，足夠覆蓋短期有息負債。另外還有1004億銀行授信額度沒用，有錢可以任性。

“併購新星”世茂也是如此，「重回前十」的緊箍咒拴在頭上，於是義無反顧地扛起接盤大旗。

內幕君想起小説《最後的教父》，有一段這樣的話：

上帝創造了一個危險的世界，人類把它變得更加危機四伏。在這裏，人們必須自己掙到每日的食物，而同伴都是猛獸。唯一的生存法則是，弱肉強食。

別老説大魚吃小魚了，生而奪食，皆為猛獸。

機會來臨時，大魚也會吃大魚。