央行“降息”？樓市暫時例外！_風聞

文|凱風

來源：國民經略（guominjinglve）

傳聞已久的LPR正式落地。

中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公佈，2019年8月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為4.25%，5年期以上LPR為4.85%。

目前，1年期政策基準利率為4.35%，5年期以上的政策貸款基準利率為4.9%。如今，1年期LPR較基準利率下降10個基點，5年期以上LPR較基準下降5個基點。

由此來看，央行的確變相“降息”了。

**不過，5-10個基點，效果微乎其微。**前不久，美聯儲的防禦性降息至少降了25個基點，對市場的刺激效應都是微乎其微，遑論只有幾個基點的所謂變相“降息”？

嚴格來説，這是LPR第一次登場，這個數字反映的只是市場預期，且是新機制的直接結果，與主動降息並無實質關係。

事實上，通過前幾輪降準和“麻辣燙”投放，市場利率早已進入下降通道，這一次LPR報價不過是對市場行情的真實呈現。

至於樓市，是否受益於LPR機制，要視情況而定。

**其一，央行第一時間回應：**新機制下房貸利率不會下降。

事實上，就在LPR報價機制發佈之後，央行就在第一時間做出了回應：新機制下房貸利率不會下降。

8月20日，央行副行長劉國強表示：

對於房地產市場要堅決貫徹落實“房住不炒”的原則，不將房地產作為短期經濟刺激的手段，保持個人住房貸款利率基本穩定。

要知道，房貸屬於5年以上的中長期貸款，目前基準利率是4.9%，但各大城市一般都有5%-20%不等的上浮。

此前，央行在1年期LPR的基礎上，特意推出5年期以上的LPR利率，主要為住房貸款提供參考。

顯然，1年期LPR的大方向是市場化，而5年期的LPR仍要接受相關部門指導。

其二，房地產融資收緊，多地樓市仍在定向加息，可見房地產暫時被排除在這一輪寬鬆之外。

目前，全球多個國家進入降息區間，大寬鬆時代轟隆而至。中國即便不跟隨降息，房貸利率也不應該進一步上行。

如今，房貸利率不降反增，多地定向加息如火如荼，這意味着什麼？

顯然，在可能的寬鬆到來之前，房地產已經被加碼了一輪緊箍咒。

從房地產信託到房企外債，從“地王”融資到高槓杆房企融資限制，再到銀保監會三番五次嚴查資金違規進入房地產，這一次對於房地產的融資約束，不是一般的嚴重。

與此同時，在市場利率下行的大環境下，多地樓市貸款利率不降反增，這顯然是有意的定向加息。

從目前來看，市場利率輕微下行的利好，已經被未雨綢繆的樓市調控被攔住了。

其三，LPR的實質，是利率並軌，擠壓銀行利潤反哺實體企業，並非灌溉房地產。

所謂LPR，指的是市場利率，由各大銀行按照MLF利率加點報價而成。而MLF，是央行對於金融機構的貸款利率，這是典型的市場利率，與大環境變化比較密切。

相反，過去我們熟悉的存貸款基準利率，比如4.9%的房貸基準利率，都是政策利率。這一利率由政策確定，除非全面降息，否則不會輕易改變。

然而，市場瞬息萬變。如果整體環境收緊，政策基準利率固然不變，但上浮式加息肯定會相當普遍，樓市就是如此。

更嚴重的是，對於中小企業來説，無論政策利率制定的多麼低，一般也很難拿到。這就誕生了各種各樣的潛規則，以至於即便連番降息，中小企業融資成本仍舊居高不下。

因此，改變基準利率的玩法，全面推廣LPR，讓銀行按照LPR對實體企業進行貸款，這相當於擠壓銀行的利潤空間，從而反哺實體企業。

其四，LPR的出現，意味着全面降息的迫切性有所降低。

全面降息，意即降低貸款基準利率，這是大水漫灌式的，影響可想而知。

**2015年，央行曾經一年連續5次降息5次降準。**這裏的降息就是全面降息，降低的是存貸款基準利率，後面的結果大家都已看到。

這一次推出LPR，一是改變政策利率與市場脱節的問題，二是擠壓銀行利潤反哺實體經濟，三是定向寬鬆，防止全面降息溢出的大水流入樓市。

未來會不會全面降息？央行副行長表示：

短期主要看改革，改革以後看情況，降準、降息都有空間，但是降不降還要根據經濟增長和物價形勢。

顯然，LPR改革是當務之急，全面降息的迫切性進一步降息。

可見，至於未來會不會降息，主要受兩大因素影響，一個是經濟增長，另一個是物價形勢。

經濟如果低於預期，降息的可能性就越大；然而物價形勢卻形成了掣肘，如果CPI仍舊維持高位，那麼降息的力度就會受到限制。

最後，多説一句，中國樓市是政策市，沒有一成不變的樓市調控，沒有一成不變的貨幣環境。我們需要的抓住尋找政策寬鬆的契機，尋找最最佳的投資機會。