碧桂園何以超越週期？_風聞

所有的“時機”似乎都有一個對應的未來，有的是一兩年，有的是三五年，有的是十年二十年，有的是百年。

是沉着以對，以不變應萬變，還是隨之轉向，抓住每一次機遇？這樣的抉擇在當前的房地產市場上正在發生。

作者/  邱   韻

編輯 /  劉   煜

“穩”似乎成為今年房企上半年的主旋律。在半年報中，碧桂園、萬科、華潤等均曾提到“穩”，有的是“行穩”，有的是“穩健”……

在一片有關“穩”的論調背後，是行業政策的進一步收緊，是複雜多變的房地產形勢，是正處波動中的地產行業週期。當然，在地產行業，也有人對此處之若然。

“我的職業生涯歷經數次地產行業週期，我認為波動才是這個行業的常態;此外,中國城鎮化是一股不可逆的時代大潮,地產市場未來規模將仍然龐大”，碧桂園創始人、董事會主席楊國強對未來的房地產市場保持樂觀的態度。

近兩年來，碧桂園已主動提質控速，從快到穩。在這種主動調整背後，是它對更大未來增長空間的渴求，當前這一空間既來自城鎮化，也來自它的機器人、農業等重點業務佈局。

“市場不會虧待力爭上游、穩健發展的好公司，城鎮市場、舊改市場的潛力將留給有所準備的公司挖掘。”正如它在財報中對城鎮化的篤定一樣，它對自己的更大未來也有着足夠的自信。

01

行業繼續分化中的碧桂園

2019年上半年，在“房住不炒”的統一基調以及“以穩為主,一城一策”的政策下，房地產行業整體仍然平穩運行。一點財經對當前已發佈半年報的房企進行統計後發現，雖然在營收增速上房地產依然在各行業中居於前列，但縱向來看，今年上半年其增速已有所放緩。

行業形勢變化時，同樣也是各家各展所長的時候，因此上半年還有一個趨勢是企業間業績分化更為明顯：龍頭房企仍然取得了較快增長，中小房企則增長遲緩，有的營業額增長不足5%，有的淨利潤率僅為11%，遠低於2018年滬深、在港上市公司14.35%、17.00%的平均水平（注：中國指數研究院數據）。

對於這種行業分化出現的原因，華泰證券曾在研報中從兩方面進行了分析，行業銷售集中度提升帶來今年業績的集中，以及2017-2018行業高景氣週期下所積累的優質可結轉資源進行集中確認收入。

克爾瑞的數據顯示，Top50銷售金額集中度由2016年的35%提升至2018年的55%，伴隨這一趨勢，規模越大的房企可結轉資源越多，越容易迎來業績增長。

其中，碧桂園當屬前一類。近日，碧桂園發佈了一份頗為亮眼的半年業績。數據顯示，其上半年實現營收2020.1億元，同比增長53.2%；毛利率548.6億元，同比增長56.9%；淨利潤230.6億元，同比增長41.3%；股東應占核心淨利潤159.8億元，同比增長23.4%。

在房地產銷售上，數據顯示，上半年碧桂園權益合同銷售額約2819.5億元，銷售面積約3129萬平方米。

雖然增速較前兩年有所放緩，但放在當下的背景下來看，它的這一增速有着更多含義。無論從營收、毛利還是淨利潤來看，在已發佈半年報的房企中，碧桂園的業績表現搶眼。

“結算收入強勁增長”、“銷售領先”、“毛利增長”：在2019年中期業績發佈會上，碧桂園總裁兼執行董事莫斌對碧桂園上半年的業績做了概括。

在增長的另一面，同整個行業一樣，“穩”同樣成為碧桂園2019年的主基調之一。

這同樣在它的財報中有所體現。數據顯示，截至2019年6月30日，碧桂園可動用現金餘額約2228.4億元，佔總資產的比例約12.8%，這是它繼2017年起第三次連續在年中實現正的經營性現金流。

在莫斌看來，行業政策的進一步收緊，給房企帶來了挑戰，而為了迎接這一挑戰，首先要做的是抓好現金流管理。

因此，今年，碧桂園在考核時採用的是權益回款作為指標，以加強流動性。數據顯示，今年上半年，碧桂園權益去化率達65%，權益物業銷售現金回籠約2659.4億元，回款率達94.3%。

其實，“穩”早已成為碧桂園的發展基調，去年其在年報中寫下了“行穩，致遠”，今年依然將此作為座右銘，在半年報中強調“繼續行穩，致遠”。

碧桂園的這一策略恰好也與今年的整體形勢相適應，使得它可以在今年的市場中更為遊刃有餘。

在面對媒體有關下半年銷售預期的提問時，碧桂園集團常務副總裁程光煜表示：“下半年準備超過4000億的貨量，會根據市場的情況以銷定產，有序的推出”，“有信心今年下半年連通上半年，全年的銷售額會不低於去年的銷售額”。

02

均衡市場佈局中的城鎮化

唯一沒有發生變化的就是變化本身，這句話也許也可以用在今年的房地產市場上。今年年初，在給去年的房地產做總結時，低線城市的快速發展以及提前佈局，成為了房企們熱衷談論的話題之一。

而到了今年年中，風向似乎已經發生變化。中國指數研究院發佈的上半年市場總結與趨勢展望報告中提到，今年上半年一線城市成交規模同比大幅增加，三四線城市降幅最為明顯。

其中，一線城市商品住宅月均成交57萬平方米左右，同比增長38.5%；二線代表城市月均成交約75萬平方米，同比下降1.4%；三線代表城市月均成交規模約30萬平方米，同比下降12%。

作為較早進入低線城市的房企之一，碧桂園的表現以及對此的看法也受到關注。

財報顯示，至2019年6月底，碧桂園已簽約或已摘牌的中國內地項目總數為2381個，業務遍佈中國內地31個省/自治區/直轄市、279個地級市、1235個縣/鎮區，是行業內佈局最廣泛的房企。

而從市場銷售來看，廣泛的區域佈局所帶來的是均衡的市場格局：2019年前6個月，按項目所在地分，其位於一二線和位於三四線銷售金額比例為39:61；按目標市場分，目標一二線與目標三四線銷售金額比例為44:56。

“今年下半年，我們準備的貨量非常湊巧，正好2600多億是來自三四線，大概也是55%左右的份額”，程光煜補充道。

在碧桂園看來，這樣的市場佈局十分合理。“會有效地，或者更充分地利用市場空間，也能夠有效地分散市場風險”，程光煜在業績發佈會上表示，“我們會堅持按照從一線到五線均衡佈局的安排。”

據透露，今年下半年，從備貨量來看，碧桂園有2600多億的可售資源來自三四線，佔比大約在55%左右，與上半年的佔比相近。

碧桂園這樣均衡的市場佈局，除了出於風險分散的考慮外，還內含着它對城鎮化的期望。

碧桂園的發展，正是中國城鎮化進程的縮影。無論是21世紀初伴隨經濟發展和城鎮户籍制度改革所開始的城鎮化，還是後來的新型城鎮化，它都參與其中。

近年，作為中國城市化的典型，長三角區域一體化、粵港澳大灣區先後成為國家戰略，而碧桂園在這兩個區域均有佈局。其中，2019年上半年，碧桂園國內權益合同銷售前10位的城市中，有一半位於粵港澳大灣區，包括佛山、廣州、惠州、清遠和東莞。

碧桂園2019年上半年權益合同銷售Top10城市

而現在，在週期波動面前，它依然是這股浪潮的參與者與推動者之一，正如它在財報中所寫的那樣：“我們相信，除了在田間務農的從業者以外，未來會有更多的人們會住進教育及醫療資源豐富、交通便利、文化商業發達的城鎮中心。城鎮化浪潮，依然勢不可擋。人們對美好生活的嚮往，就是碧桂園的奮鬥目標。”

雖然當下在經濟波動週期下，很多房企將戰略佈局調整回一二線城市，但作為城鎮化堅定的“信徒”，碧桂園從未將自己的重心從這上面移開。

“中國城鎮化進程是可持續的，地產行業還有相當長一段時間美好的未來，我們很有信心。”莫斌表示。至於當前的短期波動，碧桂園的策略是“以銷定產”，採取有效貨量的供應做好三四線城市的市場。

03

有關人與美好生活的多樣化

碧桂園對城鎮化的深信不疑，內嵌着這樣一個邏輯：與變化莫測的市場相比，它更相信的是人與社會的進化。

正如楊國強所説的那樣，與其説碧桂園對城鎮化懷有信心，不如説它“對十四億追求美好生活的人們有堅定信心”。多年的地產生涯讓他明白，行業週期波動是常態，而在這種頻繁的波動中，他希望找到可以長期指路的嚮導。

最終這個嚮導就是人，是社會。楊國強將碧桂園地產發展的基石放在城鎮化上的出發點很簡單：隨着農民工工資提升，他們就產生了居住改善的需求，而這些人不會在高房價的大城市買房，也不會在缺乏醫療和學校配套的農村住，因此，他們最大可能會在有學校、醫療等基本配套、且房價在萬元以下的城鎮居住。

而如果對人的需求進行更大程度地挖掘，可以發現，一切的訴求圍繞“美好生活”展開，而在美好生活的背後，有太多可以發揮的空間，比如讓人建得更省力、住起來更舒服的機器人業務，比如農民工到城鎮之後所遺留下來的農業。

今年初，碧桂園明確地產、機器人、現代農業是未來三大重點業務，同時提出“為全世界創造美好生活產品的高科技綜合性企業”這一新定位。“（機器人和農業）和我們主業是相關的，協同的”，莫斌強調道。

據透露，與碧桂園地產業務緊密相關的建築機器人最先開始。碧桂園在建項目面積達到2.8億平米，每年交樓面積差不多1億平米，所以會面對更多建築工人老齡化尤其是年輕人又不願意做建築工人的問題。

而隨着建築機器人的研製、投產、投放，在減輕工人工作壓力的同時，它也能夠在工程質量上做到更加標準化，提高生產效率，降低建築成本。同時，整個建築項目將變成數字化工地，有助於生態環保。

當前，碧桂園總共研發了30多款建築機器人，其中9款已經進入現場試製、試運作階段，之後再根據試運作的情況不斷完善。

同時，碧桂園的機器人規劃還有更多，比如巡檢機器人、清潔機器人，以及未來的的機器人餐廳。

農業，同樣也是機器人可運用的場景之一。碧桂園之所以將農業作為重點產業之一，如楊國強所説，原因在於“希望與擁有土地的農民一起進行科學合理的謀劃，走現代化農業發展之路，提升農民生產力，增加農民收入，共同為農村注入新的活力與生機”——機器人同樣也是當前農業現代化的重要組成部分，雙方共通的一點在於生產效率提升。

在業務佈局上，碧桂園已打通了全產業鏈，包括前端研發，“公司+基地+農户”模式的中端生產組織，以鳳凰優選社區門店為主體的終端銷售——在為農户省時省力的同時，也能為更多人提供安全、好吃的農產品。當前，海南潤達基地產出的美月西瓜等農產品已經進入碧桂園社區零售超市銷售。

地產、機器人、農業，三者確實相互協同：地產為機器人、農業提供應用場景與業務場景延伸，機器人以地產、農業為場景幫助其進行數字化、現代化，農業在為機器人提供場景的同時為地產提供更長的價值延伸。

當前碧桂園地產項目佈局全國1200多個城鎮，業主人數超過400萬，未來隨着交付面積增加，每年還有幾十萬業主入住，以地產為核心，三項業務將實現更大的聯動，並在聯動中為所有相關的人產生更大的價值。

“對人好，對社會好，公司才能走得遠。”碧桂園深深明白這一道理。

04

結語

有人説，“抓住時機並快速決策是現代企業成功的關鍵”，其實不然。在市場多變，時機也常常變化的行業，似乎“抓住時機”本身不是那麼關鍵，而是在抓住時機後的決策更為重要。

所有的“時機”似乎都有一個對應的未來，有的是一兩年，有的是三五年，有的是十年二十年，有的是百年。如果以十年二十年為未來，那麼一兩年、三五年那種可能在中途多次出現，這時的抉擇同樣關鍵。

是沉着以對，以不變應萬變，還是隨之轉向，抓住每一次機遇？這樣的抉擇在當前的房地產市場上正在發生。想要“成就百年基業”的碧桂園，選擇的也是百年的路，在這條路上，岔路口可能經常會有，但它明白，“行穩”、“意堅”是它的唯一選擇。