剛剛，央行突發大招，房貸利率大調整！_風聞

文|凱風

來源：國民經略（guominjinglve）

四年來首次，房貸利率終於迎來大變局。

今日（8月25日），央行發佈新規，房貸利率將參照最新的LPR市場利率進行制定：

首套房貸利率不得低於LPR利率（按8月20日5年期以上LPR為4.85%），二套房貸利率不得低於LPR加60個基點（5.45%）。

這意味着，繼2015年連續五次降息之後，中國房貸基準利率再次發生變化。

過去四年，我國房貸政策利率一直都維持在4.9%的水準。如今，房貸利率跟隨LPR市場利率浮動，這一次從原來的4.9%首次變成4.85%，降低了5個基點。

這是不是意味着樓市正式降息？對房地產市場影響究竟有多大？

**其一，這一次只是名義上的“小降息”，**對實際房貸利率幾乎沒有影響。

且不説5個基點的降息，相比25個基點的常規降息來説，可以直接忽略不計。

更關鍵的是，基準利率是一回事，實際利率是另一回事。

根據央行新規，各地具體房貸利率，由商業銀行根據LPR基準利率加點形成。

這裏的加點，就是過去的上浮，這意味着實際房貸利率該怎麼上浮還是怎麼上浮。而基準利率的調整，只是帶來名義上的降息，對於實際利率影響不大。

眾所周知，基準利率在現實裏其實沒有多大意義，實際利率通常遠遠高過基準利率。

從2015年開始我國房貸政策基準利率就維持在4.9%的水平。但現實裏，幾乎所有人都享受不到這一政策福利，實際房貸利率往往上浮10%乃至30%。

據融360監測數據顯示：

2019年7月，全國首套房貸款平均利率為5.44％，二套房貸款平均利率為5.76％。相比於4.9%的基準利率，分別上浮11%和17.5%。

顯然，樓市定向加息，還會繼續維持。房貸基準利率調整，影響微乎其微。

其二，未來房貸利率不再一成不變，而是每月都會進行調整。換句話説，現在的4.85%也不是固定的，每個月都會調整。

這裏解釋下，我國存在兩種利率，一個是政策利率，另一個是市場利率，也就是LPR。

政策利率，即我們所熟悉的存貸款基準利率，比如4.9%的房貸基準利率。這個利率由政策確定，除非全面降息，否則不會輕易改變。事實上，4.9%的房貸基準利率，已經將近4年時間沒有變化了。

然而，市場在變化，這就帶來市場利率之説。央行最新推出的LPR新機制，就是典型的市場利率。這個利率，是由各大銀行根據央行的MLF利率加點而來，MLF相當於央行對銀行的貸款利率，這個利率跟隨市場變化而變化。

以前房貸利率跟隨政策利率浮動，而政策利率除非全面降息，否則幾年都不會調整一次。

**相反，LPR利率每個月都要調整一次。**這就意味着，未來房貸基準利率也會每月跟隨調整一次。

其三，新人新辦法，老人老辦法，這個調整對於既有房貸沒有影響。

按照央行的説法，已經發放和已經簽訂合同但未發放的貸款仍按原合同執行。這就意味着，新規只對10月之後的新增住房貸款有效。

當然，房貸利率並非簽了就永遠不變。對於以前的購房者，房貸利率想要調整，並非沒有可能。

如果出現大幅降息或加息，銀行不可能接受過去的固定利率，相關房貸利率也會隨之調整，只不過，這個調整是一年一次。

**其四，未來，房貸利率只能加點上浮，不能再進行打折。**如今上海的95折房貸，以及過去許多城市的85折房貸，或將統統成為歷史。

央行明確規定，首套房貸利率，不得低於LPR市場利率。以前房貸利率還有打折之説，未來LPR就是最低的下限。

言外之意是，未來只能加點上浮，最多也只能維持在基準利率，不能再進行打折。

這個規定在目前影響不大，但未來如果利率下行，市場轉為寬鬆，影響就會顯而易見。

要知道，在2015年和2016年，85折房貸利率隨處可見。如今，房貸額度最為充足的上海首套房貸最低仍能拿到9折，未來折扣如果不復存在，影響就可想而知。

其五，除非樓市再次出現大寬鬆信號，否則定向加息就是常態，房貸利率不會輕易降。

這一次，針對樓市的定向加息，相比往年，反而出現變本加厲之勢。

近日，合肥有多家暫停二套房房貸，而蘇州的房貸利率甚至上浮到6%左右，創下新高，其他多個城市也都上浮了房貸利率。

市場利率在下行，房貸利率反而在升高，這種矛盾局面的出現，就是樓市調控意志的體現。

要知道，這一次LPR利率改革，主要目的在於擠壓銀行利潤，服務於實體經濟，降低實體企業的利率是關鍵，而房地產則受到嚴格管控，被排除在外。

前兩天，**央行有關負責人曾明確指出：**房貸利率不會降。就是再明確不過的信號。（參閲《央行“降息”？樓市暫時例外！》）

所以，未來除非再次出現大寬鬆信號，或者出現全國範圍內的全面降息，否則，房貸利率該怎麼上浮還是怎麼上浮。