千億後閩系大分化，正榮有點乏_風聞

文|內幕君

1923年前後，哲學博士戈培爾去聽希特勒演講，聽完覺得人生瞬間昇華：

現在，我找到了應該走的道路。

然後，戈培爾開始狂熱於“納粹主義”，成了希特勒喉舌，到處演説。他告訴年輕人，日耳曼人是最優秀的，我們要主宰世界。

説一遍沒人信，説多了，大家漸漸信以為真。這叫戈培爾效應：

謊言重複一千遍就會變成真理。

在地產圈，也有這樣一句不斷被重複的話：千億才是硬道理，沒有規模就沒有發言權。

1

2016年以來，為了翻越這道“千億生存線”，各路房企使出渾身解數：

高週轉，加槓桿，做數據，買排行。

2015年時，千億房企只有7家，2016年為12家，2017年17家，2018年數量激增到30家。

三年時間，千億房企規模擴容3倍。浩浩蕩蕩的隊伍中，閩系房企的腰間盤最為突出。

世茂、旭輝、泰禾於2017年首破千億，2018年，陽光城、正榮、融信組團撞線。

因為突出，閩系總被一棍子打成“激進派”。

10天前，旭輝開半年業績會，港滬雙會場。在上海會場，一個記者問林峯：不激進的旭輝還算閩系嗎？面對這個人造大坑，林峯機智迴避：

不要給閩系貼標籤，要貼標籤去香港。

他説，有些不是閩系的企業也激進，有些閩系反倒很穩定。這話沒毛病，同一個媽生，也難免葉影參差。

事實上，閩系房企到達“千億線”之後，已經開始大分化。

河流的兩岸，一邊繼續發力衝規模，比如世茂、陽光城；一邊忙於應對高杆槓的後遺症，比如泰禾。

正榮和融信呢？它們坐在河的中間搖擺：

**想衝規模吧，擔心失控。**想踩剎車吧，擔心投資人不愛我了。

2

克而瑞數據顯示，今年前7個月，陽光城全口徑銷售額1060.46億，世茂1203.7億，完成年度目標都在6成左右。融信銷售695億，完成目標5成。

而風暴口的泰禾，銷售額僅500億，掉至榜單37位。

過去5年，陽光城、泰禾、融信、正榮的崛起，背後都是“高槓杆”的手在推動。

潮水退去之後，危機開始浮出。

2018年4月以來，泰禾接連陷入「裁員、高管離職、割肉」的泥潭，日子過得不太舒坦。

千億新秀正榮也沒看上去那麼樂觀。前7個月，正榮全口徑銷售額798億，完成年度銷售目標超6成，但濾水之後別有洞天。

按權益金額計算，世茂842億位列第12名，陽光城710億位列第14，排名與全口徑相差不大。

正榮則高台跳水，權益只有415億，排在29位，比全口徑排名下降10位，差一點滑出30強。經紀公司的朋友常説：

網紅的臉不能細看，特別是，不能卸妝後細看。

就是這麼一回事。

比起全口徑和操盤金額，權益額以公司股權佔比為準，更能反映房企的資金情況和戰略水準。

銷售權益佔比越低，鎖定利潤的能力就越差。

拿2018年來説，正榮銷售流量額高於金茂、金科、雅居樂，但淨利潤方面，後三家分別達73.77億、40.21億、83.58億，正榮只有22.33億。

通過合作開發，可以降低自身財務風險，實現規模迅速增長。但這種注水式的膨脹，精明的投資人很難為此買單：

上市一年多，正榮股價還在5元徘徊。

3

都知道房企發展有四大要素：錢、地、人、機制，每一個都很關鍵。擁有越多要素，未來越多可能。

很尷尬，正榮差一點“四大皆空”。

截止2018年底，正榮總土儲建面2456萬平，遠低於世茂的5500萬平、陽光城的4400萬平。土儲排行方面，世茂和陽光城與銷售排行對等，都在TOP13，而正榮排在31位，對比銷售排位下滑11名。

和同等規模的房企相比，正榮的土儲也望塵莫及，如遠洋、金科，這兩家都在3500萬平以上。

並且正榮土儲權益佔比過低，只有50%左右。兩千多平土儲，權益貨值僅2073億，排在百強榜45位，身板比“去地產化”的萬達還單薄。

今年1-7月，不算權益佔比，正榮也只新增貨值550億，去年同期是1112億，同比驟降50%。

與此同時，其它頭部房企紛紛重倉大灣區，包括世茂、陽光城、泰禾，正榮還守着南京、蘇州、南昌不能自已。

未來長三角和大灣區，就像樓市兩翼，房企缺了哪一邊都飛不起來。

這就是正榮跨過千億後，面臨的第一個“拖後腿”問題：

手中餘糧不多，產糧動力也不足。

糧食不夠，歸根到底還是銀子的事。

2018年底，正榮手中現金及等價物約225.4億，能動用的現金約167億，不足以覆蓋230多億短期負債。

短期負債的償還能力不足，存在短期流動性風險。

截止目前，正榮2019年融資金額已超百億，優先票據、永續債、股份配售…

花樣很多，融資很頻，連高票息永續債都玩上了，可見「資金飢渴度」之高。

永續債這個東西，它很神奇，像砒霜又像蜜糖，深受缺錢並且着急降負債的房企喜歡，因為：

沒有明確還款日，且不計入負債而計入權益。

對於着急降負債的正榮，這是一把蜜糖。

這幾年，所有被貼上“激進”標籤的房企，都在喊同一個口號：降負債。正榮前財務總監談銘恆説過，2018年底會把負債率降低至100%。

這個數據，2016年是206%，2017年是183%。愛拼才會贏的結果很猛，2018年結束後，數據降到74%。

負債率一年降一半，如此穩健的操作，陽光城應該很羨慕。

和泰禾、陽光城、融信相比，正榮真的很低調。2018年3月29日，正榮在香港開業績會，閉着門開，幾乎沒請媒體到場。

媒體朋友説，正榮是特意挑的日子，融創也在這一天開業績會。

這樣一來，大家的目光都被老孫吸住，就沒人盯着正榮的報表了。

4

2018年中，正榮董事長黃仙枝發話，三年內，正榮的核心能力要進入行業前五：

核心能力就是產品及客服的能力。

But這又是正榮一大尷尬。

同樣是閩系房企，説到泰禾，跳廣場舞的大媽都知道院子系；説到世茂，拆遷户大爺也許知道璀璨系、國風系；説到正榮，等等，你在説什麼？

正榮府。

府系？這不是金茂擅長的…嘛。

不管是產品力，還是客户服務能力，前提都一樣，得有人才和穩定的團隊。

但過去一年，正榮人事動盪不止。

2018年7月，正榮集團副總裁鄭琳琳調去產業發展集團，擔任財務總。

2018年8月，原地產總裁、行政總裁林朝陽以及副總裁肖春和，也被調離地產，轉去搞產業。

2018年11月，地產財務總監談銘恆辭職。

2019年3月，人力資源副總裁袁變革、地產副總裁劉翔、地產設計中心總經理陳偉相繼離職。

2019年4月，鄭琳琳離職。

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短時間內，一個企業高層流動大，只有兩個半可能性：要麼公司出事，要麼老闆搞事。

另外半個可能是，這些離職的人，恰好都想跳槽。就看誰願意相信了。

劉翔和鄭琳琳離職前都經歷過職位變動。2018年12月，劉翔“被兼任”董事會秘書，同時不再兼任武漢區域公司總經理。

讓一個幹營銷的去做董秘，相當於叫武將管文官。而跟隨歐老闆18年的林朝陽，被放到邊緣化的產業集團，像不像皇帝向政治世家收權？

一個熟悉正榮的胡建老夥計説，這是遲早的事：

二代要上位嘛。

去年正榮上市時，歐宗榮分別給了大兒子歐國強和小兒子歐國偉7.26%、7.24%的股權，兩人同為集團非執行董事。暫時沒有二兒子歐國耀的事。

打兒子們小時候起，歐宗榮就愛給他們講故事，長大了也不例外。針對三個兒子，要説三個故事。

他常對二兒子説：“不要覺得哥哥弟弟都在賺錢，慈善是在花錢，如果把慈善做好了，你比我還厲害，把錢花好是一件很不容易的事。”

於是，新聞專業出身，不愛做生意的歐國耀，默默接過了老父親的慈善事業。

但歷史告訴我們，有本事的兒子太多，也是件煩心事。

唐高祖李淵就挺苦惱的。