注意,碧桂園正在重倉這些城市!_風聞
城市战争-城市战争官方账号-孙不熟的城市研究,陪你发现全球机遇之城2019-08-25 15:53

近日,各大房企密集舉行中期業績推介會。大家有沒有注意到,龍頭房企對三四線樓市的判斷,各有不同。
01.
8月21日,在2019年中期業績推介會上,萬科首席運營官、執行副總裁張旭説了這樣一段話:拿地集中在長三角、珠三角這些區域,三四五線城市不會去進。
而碧桂園董事會主席楊國強之前則表示長期看好三四線市場,並在中期業績推介會上交出了一份閃耀的成績單。
8月22日,碧桂園在港發佈中期業績,上半年營收同比增長53.2%至2020.1億元,淨利潤同比增長41.3%至230.6億元。
另據克而瑞數據顯示,2019年碧桂園全口徑銷售金額3895.4億元,這樣看來,可以算是權益銷售額和全口徑銷售額均位居行業第一。
而在上個月發佈的《財富》世界500強榜,碧桂園以573.087億美元的營收,位列全球第177名,較2018年上升176位,是今年全球躍升幅度最大的企業。
在全球經濟面臨下行壓力的當下,碧桂園強大的韌性可見一斑。
02.
多家市場機構分析認為,在市場環境複雜多變的當下,碧桂園能越戰越勇,這與其大開大合、膽大心細的區域戰略密不可分。
大家有沒有注意到,有的開發商只認準一線,有的重倉二線,有的則傾向於三四線,但是碧桂園不同,他們似乎不喜歡做選擇,從一線到五線都有。
**隨着2018年下半年首次進入****西藏,碧桂園的項目已進駐中國內地所有省份。**截至2019年6月底,碧桂園業務遍佈中國內地31個省/自治區/直轄市、279個地級市、1235個縣/鎮區,是行業內佈局最廣泛的房企。
數據還顯示,2019年前6個月,按項目所在地分,碧桂園位於一二線和位於三四線銷售金額比例為39:61;按目標市場分,目標一二線與目標三四線銷售金額比例為44:56。
三四線城市雖然佔比60%,但一二線的佔比也達到了40%。可見,碧桂園下注的不是某一類地區或者某一類城市,它下注的是整個中國,全國31個省級行政區,一個都沒有漏掉,足見碧桂園對中國各地無差別的信心。
碧桂園創始人、董事會主席楊國強表示:當前經濟形勢複雜,但碧桂園始終對我國經濟實現穩定增長、長期向好抱有堅定信心,對十四億追求美好生活的人們有堅定信心。
特別是對三四線城市,楊國強表現出以一如既往地看好,他説自己十分看好三四五線城市的房地產市場,因為隨着農民工工資提升,他們就產生了居住改善的需求,而這些人不會在高房價的大城市買房,也不會在缺乏醫療和學校配套的農村住。因此,他們最大可能會在有學校、醫療等基本配套、且房價在萬元以下的城鎮居住。
數據顯示, 2018年中國常住人口城鎮化率達到59.58%,離發達國家80%左右的城鎮化率還存在差距,城鎮化率每提高一個百分點,就有近1400萬人從農村轉入城鎮,不僅增加城市公共服務設施投入,也會釋放巨大的衣食住行等消費需求。
摩根大通曾分析認為,過去一二線城市的行情收緊,讓佈局於核心城市外圍的碧桂園受益,這樣的情形可能會繼續。相信碧桂園在未來三年依舊會有良好的淨利潤增長,並且因為三四五線城市的拿地成本較低,相應的風險也很小。
這大概就是碧桂園看好三四線、全國佈局的底氣所在。
03.
當然,碧桂園的區域戰略不僅僅是“廣撒網”這麼簡單,更重要的是它的“精準佈局”。
數據顯示,在已獲取的可售資源中,碧桂園98%的項目位於常住人口50萬人以上的區域,94%位於人口淨流入區域,大多數貨量的分佈符合人口流動趨勢。
注意,關鍵詞有兩個,“50萬人以上”、“人口淨流入”,這就是碧桂園的“膽大心細”,即使重倉三四線,也不是亂撒胡椒粉,而是充分地敬畏經濟規律。
細讀數據還能發現,碧桂園的“廣撒網”戰略並非沒有重點,其重中之重便是粵港澳大灣區和長三角兩大經濟引擎地區。
數據顯示,截至2019年6月底,僅是粵港澳大灣區,碧桂園就擁有3467億元的權益可售貨值,此外還有潛在可售資源約5519億元,加上已獲取的權益可售資源合計8986億元,絕對是重倉之地。

重倉哪裏,哪裏就賣得好,這一次,碧桂園又贏了。2019年上半年,碧桂園國內權益合同銷售前10位的城市中,有一半位於粵港澳大灣區,包括佛山、廣州、惠州、清遠和東莞。

如圖所示,碧桂園重倉的TOP10城市中,除了廣州、鄭州,其他8個都不是區域核心城市,再次反映碧桂園獨特的區域戰略。
**除了粵港澳大灣區,碧桂園另一個重倉對象則是長三角地區。**隨着長三角一體化上升為國家戰略,蘇浙滬邊界區域成為各大房企爭相搶奪的戰場。
據克而瑞發佈的《長三角26城土儲比拼》數據顯示,綠地、碧桂園、融創三家企業在26個城市中貨值超過5000億元,遙遙領先其他房企。其中,碧桂園2017年在長三角以771億元拿下133宗地,2018年再以398億元拿下了1042萬平方米的土儲面積。
目前,碧桂園已在長三角城市羣擁有廣泛佈局,在長三角區域的貨值屬於第一梯隊。截止2019年6月30日,碧桂園在長三角可售權益資源3589億,佔可售資源的20%。
作為一個在全國市場攻城略地的龍頭房企,碧桂園對區域價值向來有着敏鋭的嗅覺。其每一次拿地,都可視為區域經濟的一次晴雨表反映,背後傳遞的信號可供購房者參考。
04.
從碧桂園飈紅的業績可以看出,並非所有三四線樓市都不行,但也不是所有三四線樓市都可以入。
按照廣發證券的研報,碧桂園的區域佈局,既有“廣度”,也有“深度”。從2015到2017年,碧桂園項目數量平均擴張增速為85%,大幅領先龍頭平均水平。
為什麼在這兩年發展如此之快,我們認為,一個根本原因就是重倉了三四線城市,並趕上了這些城市最好的時候。
一方面,這幾年一二線城市調控持續加碼,資金外溢現象明顯,“回鄉置業”的人也越來越多。另一方面,國家大力促進棚户區改造,三四線城市在住房上的消費升級慾望,獲得了空前集中的釋放。
可以説,碧桂園這幾年的飛速發展,本質上是順勢而為,趕上了中國城鎮化的一次超級紅利。
當然,碧桂園在區域選擇上的膽子大沒有錯,但具體在微觀層面,更重要的是心細。正如前文所言,碧桂園在進軍三四線城市時,比較看重兩個標準,一是人口基數較大,二是人口淨流入區域。
現在我們必須思考一下,到底什麼樣的三四線城市仍有機會呢?
財經學者劉曉博把“三四五線城市”分為以下四類:
1、處於核心都市圈,本身有顯著人口增長,經濟發展也不錯的三四五線城市。比如廊坊、崑山、惠州、中山、清遠等。這類城市主要集中在沿海三大經濟圈,也是碧桂園重倉的兩大區域。
2、不處於核心都市圈,但在全國交通體系裏位置比較特殊,有顯著人口增量、較大人口基數的城市,比如徐州。
3、不處於核心都市,也沒有特殊的交通地位,但有較大人口基數很大的城市。雖然整個城市人口流失(主要是農村流失),但市區人口在增長。比如臨沂、周口、濰坊等。
4、不在核心都市圈、沒有特殊交通地位、人口腹地小、市區人口淨流出的三四五線城市,這類城市也不少,主要集中在中西部、東北地區。
無論是看碧桂園的區域戰略,還是看萬科、恒大等其他房企,你會發現,受到大房企青睞的三四五線城市,絕大多數都屬於前三類。第四類城市也會有房地產,但主要是本地小開發商為主,很少看到全國性的品牌房企。
所以,碧桂園在三四五線城市賺到錢,本質上還是看懂了這個特殊市場的經濟規律。只不過,小城市的經濟規律,很多人不願意看、不屑看,或者説看不到、看不懂。