注意，碧桂園正在重倉這些城市！_風聞

近日，各大房企密集舉行中期業績推介會。大家有沒有注意到，龍頭房企對三四線樓市的判斷，各有不同。

01.

8月21日，在2019年中期業績推介會上，萬科首席運營官、執行副總裁張旭説了這樣一段話：拿地集中在長三角、珠三角這些區域，三四五線城市不會去進。

而碧桂園董事會主席楊國強之前則表示長期看好三四線市場，並在中期業績推介會上交出了一份閃耀的成績單。

8月22日，碧桂園在港發佈中期業績，上半年營收同比增長53.2%至2020.1億元，淨利潤同比增長41.3%至230.6億元。

另據克而瑞數據顯示，2019年碧桂園全口徑銷售金額3895.4億元，這樣看來，可以算是權益銷售額和全口徑銷售額均位居行業第一。

而在上個月發佈的《財富》世界500強榜，碧桂園以573.087億美元的營收，位列全球第177名，較2018年上升176位，是今年全球躍升幅度最大的企業。

在全球經濟面臨下行壓力的當下，碧桂園強大的韌性可見一斑。

02.

多家市場機構分析認為，在市場環境複雜多變的當下，碧桂園能越戰越勇，這與其大開大合、膽大心細的區域戰略密不可分。

大家有沒有注意到，有的開發商只認準一線，有的重倉二線，有的則傾向於三四線，但是碧桂園不同，他們似乎不喜歡做選擇，從一線到五線都有。

**隨着2018年下半年首次進入****西藏，碧桂園的項目已進駐中國內地所有省份。**截至2019年6月底，碧桂園業務遍佈中國內地31個省/自治區/直轄市、279個地級市、1235個縣/鎮區，是行業內佈局最廣泛的房企。

數據還顯示，2019年前6個月，按項目所在地分，碧桂園位於一二線和位於三四線銷售金額比例為39:61；按目標市場分，目標一二線與目標三四線銷售金額比例為44:56。

三四線城市雖然佔比60%，但一二線的佔比也達到了40%。可見，碧桂園下注的不是某一類地區或者某一類城市，它下注的是整個中國，全國31個省級行政區，一個都沒有漏掉，足見碧桂園對中國各地無差別的信心。

碧桂園創始人、董事會主席楊國強表示：當前經濟形勢複雜，但碧桂園始終對我國經濟實現穩定增長、長期向好抱有堅定信心，對十四億追求美好生活的人們有堅定信心。

特別是對三四線城市，楊國強表現出以一如既往地看好，他説自己十分看好三四五線城市的房地產市場，因為隨着農民工工資提升，他們就產生了居住改善的需求，而這些人不會在高房價的大城市買房，也不會在缺乏醫療和學校配套的農村住。因此，他們最大可能會在有學校、醫療等基本配套、且房價在萬元以下的城鎮居住。

數據顯示， 2018年中國常住人口城鎮化率達到59.58%，離發達國家80%左右的城鎮化率還存在差距，城鎮化率每提高一個百分點，就有近1400萬人從農村轉入城鎮，不僅增加城市公共服務設施投入，也會釋放巨大的衣食住行等消費需求。

摩根大通曾分析認為，過去一二線城市的行情收緊，讓佈局於核心城市外圍的碧桂園受益，這樣的情形可能會繼續。相信碧桂園在未來三年依舊會有良好的淨利潤增長，並且因為三四五線城市的拿地成本較低，相應的風險也很小。 

這大概就是碧桂園看好三四線、全國佈局的底氣所在。

03.

當然，碧桂園的區域戰略不僅僅是“廣撒網”這麼簡單，更重要的是它的“精準佈局”。

數據顯示，在已獲取的可售資源中，碧桂園98%的項目位於常住人口50萬人以上的區域，94%位於人口淨流入區域，大多數貨量的分佈符合人口流動趨勢。

注意，關鍵詞有兩個，“50萬人以上”、“人口淨流入”，這就是碧桂園的“膽大心細”，即使重倉三四線，也不是亂撒胡椒粉，而是充分地敬畏經濟規律。

細讀數據還能發現，碧桂園的“廣撒網”戰略並非沒有重點，其重中之重便是粵港澳大灣區和長三角兩大經濟引擎地區。

數據顯示，截至2019年6月底，僅是粵港澳大灣區，碧桂園就擁有3467億元的權益可售貨值，此外還有潛在可售資源約5519億元，加上已獲取的權益可售資源合計8986億元，絕對是重倉之地。

重倉哪裏，哪裏就賣得好，這一次，碧桂園又贏了。2019年上半年，碧桂園國內權益合同銷售前10位的城市中，有一半位於粵港澳大灣區，包括佛山、廣州、惠州、清遠和東莞。

如圖所示，碧桂園重倉的TOP10城市中，除了廣州、鄭州，其他8個都不是區域核心城市，再次反映碧桂園獨特的區域戰略。

**除了粵港澳大灣區，碧桂園另一個重倉對象則是長三角地區。**隨着長三角一體化上升為國家戰略，蘇浙滬邊界區域成為各大房企爭相搶奪的戰場。

據克而瑞發佈的《長三角26城土儲比拼》數據顯示，綠地、碧桂園、融創三家企業在26個城市中貨值超過5000億元，遙遙領先其他房企。其中，碧桂園2017年在長三角以771億元拿下133宗地，2018年再以398億元拿下了1042萬平方米的土儲面積。

目前，碧桂園已在長三角城市羣擁有廣泛佈局，在長三角區域的貨值屬於第一梯隊。截止2019年6月30日，碧桂園在長三角可售權益資源3589億，佔可售資源的20%。

作為一個在全國市場攻城略地的龍頭房企，碧桂園對區域價值向來有着敏鋭的嗅覺。其每一次拿地，都可視為區域經濟的一次晴雨表反映，背後傳遞的信號可供購房者參考。

04.

從碧桂園飈紅的業績可以看出，並非所有三四線樓市都不行，但也不是所有三四線樓市都可以入。

按照廣發證券的研報，碧桂園的區域佈局，既有“廣度”，也有“深度”。從2015到2017年，碧桂園項目數量平均擴張增速為85%，大幅領先龍頭平均水平。

為什麼在這兩年發展如此之快，我們認為，一個根本原因就是重倉了三四線城市，並趕上了這些城市最好的時候。

一方面，這幾年一二線城市調控持續加碼，資金外溢現象明顯，“回鄉置業”的人也越來越多。另一方面，國家大力促進棚户區改造，三四線城市在住房上的消費升級慾望，獲得了空前集中的釋放。

可以説，碧桂園這幾年的飛速發展，本質上是順勢而為，趕上了中國城鎮化的一次超級紅利。

當然，碧桂園在區域選擇上的膽子大沒有錯，但具體在微觀層面，更重要的是心細。正如前文所言，碧桂園在進軍三四線城市時，比較看重兩個標準，一是人口基數較大，二是人口淨流入區域。

現在我們必須思考一下，到底什麼樣的三四線城市仍有機會呢？

財經學者劉曉博把“三四五線城市”分為以下四類：

1、處於核心都市圈，本身有顯著人口增長，經濟發展也不錯的三四五線城市。比如廊坊、崑山、惠州、中山、清遠等。這類城市主要集中在沿海三大經濟圈，也是碧桂園重倉的兩大區域。

2、不處於核心都市圈，但在全國交通體系裏位置比較特殊，有顯著人口增量、較大人口基數的城市，比如徐州。

3、不處於核心都市，也沒有特殊的交通地位，但有較大人口基數很大的城市。雖然整個城市人口流失（主要是農村流失），但市區人口在增長。比如臨沂、周口、濰坊等。

4、不在核心都市圈、沒有特殊交通地位、人口腹地小、市區人口淨流出的三四五線城市，這類城市也不少，主要集中在中西部、東北地區。

無論是看碧桂園的區域戰略，還是看萬科、恒大等其他房企，你會發現，受到大房企青睞的三四五線城市，絕大多數都屬於前三類。第四類城市也會有房地產，但主要是本地小開發商為主，很少看到全國性的品牌房企。

所以，碧桂園在三四五線城市賺到錢，本質上還是看懂了這個特殊市場的經濟規律。只不過，小城市的經濟規律，很多人不願意看、不屑看，或者説看不到、看不懂。