住宅商品化41年，房地產改變了什麼_風聞

文章來源丨網易數讀

當代年輕人成功標準是什麼？——“有房、有車、有貓。”

人生有哪三大錯覺？——“他還愛我、股市會漲、房價要跌。”

儘管這兩個問答只是網上的段子，但二者的交集卻折射出了房子在國人心中的重要性。房子是生活的容器。當下的社會，房子除了居住功能，背後更承載了不少現實利益和社會意義。

年輕人們，尤其是步入婚育階段的青年男女，不是在買房，就是在買房的路上。

41年，中國房地產從0到繁榮發展

1978年以前，中國的城鎮住房屬於福利性住房，住房建設資金幾乎完全來自財政。當時的中國堅持以發展生產為先，住房基本建設投資規模逐年削減。1978年中國城鎮人均居住面積由解放初期的4.5平米下降至3.6平米，人均住宅建面積僅6.7平米。

在全中國的城鎮人口中，近一半是缺房户，住房供給明顯不足，已經成為嚴重的社會問題。

1978年9月，鄧小平提出了關於房改的問題，由此開啓了中國住房制度改革之路。

在經歷萌芽、探索、成長、成熟等多個階段，尤其在1998年“房改”取消福利分房後，受益於中國的改革紅利、人口紅利、城鎮化紅利、金融化紅利，中國的房地產業進入了高速發展的快車道。

在這期間，鄧小平於1984年、1992年兩次發表“南方談話”，“改革開放膽子要大一些，看準了的，就大膽地試、大膽地闖。”鼓舞和激勵了無數人下海創業。

時代浪潮之下，一眾影響未來中國房地產格局的公司誕生。招商地產、華髮股份、天鴻集團等第一批大型房企在80年代集中出現；萬科也在這一時期把航道轉向房地產；碧桂園、萬達、綠地、保利、富力、龍湖、建業、雅居樂……一批現在最知名的房企也在1992年前後成立，成為了中國房地產發展和改革的探路者。

回顧中國房地產過去四十一年的發展史，成就矚目。

官方數據顯示，中國城鎮人均居住建面積由1978年的6.7平米上升到2018年的39平米；商品房銷售額則由1987年的110億人民幣上升至2018年的15萬億；房地產投資額由1994年的1881億提升至2018年的12萬億，逐步成長為國民經濟支柱產業。

中國的房企數量也由1987年的2500多家增長至2017年的9.7萬家，總經營收入及營業利潤由1988年的162億、13億增長至2018年9.59萬億和1.17萬億，年複合增速達24.6%和26.4%。

中國人的居住史也完成了從住房緊缺、“全民蝸居”到基本適居時代的過渡。單位化、集體化的“筒子樓”、“大雜院”成為歷史，商品房、“現代小區”成為主流，中國告別住房短缺時代。

房地產，記錄了中國的時代變遷，也深刻地影響了社會面貌。

房地產還有發展空間嗎？

在中國，房地產牽扯到無數人敏感的神經。

在2017年中國家庭總資產中，房產佔比高達77.7％。與此同時，房地產涉及上下游產業鏈60多個行業，與國家的經濟、城市、人口、產業、土地、政治、教育等國計民生領域密切相關。

因此，樓市稍有“風吹草動”，總能引發輿論熱議。高房價、學區房、房地產泡等問題也一直爭議不斷。

在清華大學房地產研究所所長劉洪玉看來，儘管房地產發展過程中一直伴隨着各種爭議，但在改善居民住房條件、改變城市面貌、提升城市承載能力、促進城市經濟發展和國民經濟增長等方面的貢獻有目共睹，也是其他行業無法替代的。

房地產繁多的上下游產業不僅對經濟有巨大的拉動作用，還因涉及到土地買賣和房產交易，能為政府增加大量的財政收入。

社科院報告顯示，2000年以來，中國房地產開發投資佔全社會固定資產投資的比重一直在15%以上。從對經濟增長的貢獻度來看，2000年至2013年期間，房地產開發投資對經濟增長的貢獻度儘管存在波動，但基本維持在10%以上。

樓市多年繁榮發展，房企也沒少賺錢。在打造一座座城市地標並不斷刷新中國摩天大樓高度的同時，不少地產商紛紛登上富豪榜。就業市場上，房地產相關的崗位也是求職者眼中的香餑餑。

但經過多年的跑馬圈地，房地產業的發展邏輯和格局正在發生改變。尤其是在“房住不炒”的政策主基調下，房地產暴利時代逐漸落幕，“精耕細作”取代粗放的規模狂奔，樓市進入下半場。

從如今的人口形勢來看，伴隨着中國快速城鎮化所推動的大規模增量房地產建設的時代正在告一段落，增量時代的需求在逐步放緩。

克而瑞數據顯示，中國房地產企業Top10的市場佔有率已經從2009年的8.1%上升到2018年前三季度的27.9%。

2018年，房地產業TOP100房企的銷售金額門檻進一步提升。TOP10的門檻超過了2000億元、TOP30門檻已達千億級別，TOP20、TOP30和TOP50房企的門檻增幅都在44%左右。

“馬太效應”顯現，行業集中度進一步提高，目前房企的併購潮已經開始上演。

基於宏觀環境和當前激烈的市場競爭，新鷗鵬集團執行總裁李戰洪預測，未來中國每年年均淘汰6000家開發商，最後只剩下3000家，未來每個城市只有開發商3-5家。

那麼，房地產未來沒有發展前途了嗎？

住建部住房政策專家委員會副主任顧雲昌認為，對比發達國家經驗，中國城鎮化預計還有20個點的提升空間，房地產行業差不多仍有20年的紅利期。

未來，新型工業化、信息化、城鎮化、農業現代化同步發展，2億左右的新增城鎮常住人口仍是一個巨大的增量市場；房地產業的結構性機會、新經濟業態機遇也仍長期存在。

而且，中國人從“有得住”到“住得好”也還有距離。也就是説，房地產行業發展的基礎依然存在，行業發展依然具有廣闊和長遠的空間。​

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