透視新城中報：它還是一家好公司嗎？_風聞

在中報發佈之後，新城控股在其官微發佈的文章中寫下：“我們，從未忘記初心，堅信篤行才能致遠。”

對於新任董事長王曉松和新城四萬多名員工來説，不忘初心，篤行致遠，或許也是支撐他們度過當下難關的答案所在。

作者/  劉   煜

編輯 /  邱   韻

與往年的熱鬧景象相比，今年的新城中報來得靜悄悄。

北京時間8月23日晚，A股上市房企新城控股發佈了2019年中期業績。雖然埋頭做事、共克時艱是新城人當下所希冀的狀態，但曾經的“黑馬”崛起神話以及房地產銷售排行榜TOP8的身份，讓這家刻意低調的房企依然備受關注。

在今年複雜的行業形勢下，新城控股雖同樣受行業影響增速有所放緩，但銷售額突破千億，達到1224億元，並在蘇州、上海、常州等地相繼完成百億銷售。

而在當前外界普遍比較關心的資金流等問題上，它也有着不錯的表現：截至今年6月底，現金餘額為456.42億元、同比增長83.8%，同時資產負債率、淨負債率實現雙降。

在此之外，“新任董事長王曉松能力如何”、“接下來的經營策略如何”等等，這些外界關心、決定新城未來的關鍵性問題，或許都能從這份中報以及近期一系列的經營管理舉措中找到些許答案。

01

基本面依然向好

客觀上來説，新城所發佈的這份中報，雖然不夠過往亮眼，但依然可圈可點。

財報顯示，報告期內，新城控股完成合同銷售金額1224.18億元，比上年同期增長28.44%；實現合同銷售面積1049.52萬平方米，比上年同期增長35.50%，依然位列房地產銷售排行榜TOP8。新城控股在各大深耕城市市場佔有率較去年同期都有顯著增長，在江蘇、上海、天津、湖南、山東、浙江、湖北和安徽等省市，已躋身所在區域TOP10，其中在蘇州、上海及常州等城市相繼完成百億銷售。

根據研究機構公佈的數據，上半年，百強房企銷售金額的同比增速只有4%。在TOP10房企中，也只有中海地產和華潤置地實現了20%以上增長，當中甚至有兩家同比增速為負。

在行業銷售增速整體放緩背景下，新城的銷售增速雖然相較往年也有所放緩，但依然有28%以上增長，位於行業前列，展現出公司強勁的銷售實力。

期內，新城控股實現營業收入170.64億元，較上年同期增長8.29%；實現歸屬於上市公司股東的淨利潤25.92億元，較上年同期增長2.13%。

營收結轉和利潤增長少於預期。據新城方面表示，這是由於公司上半年結轉收入不高，大部分的結算資源集中在下半年。

從半年報數據上來看，上半年新城控股完成竣工面積404.10萬平方米，而下半年計劃竣工面積則高達1469.26萬平方米，是上半年的三倍多。公司2019年全年計劃竣工較之2018年增長在90%以上，全年營收和利潤增長有保障。

綜合毛利率為37.46%，其中房地產開發銷售毛利率33.76%，物業出租及管理毛利率69%；綜合淨利潤率為17%。商住並舉的經營策略讓新城繼續得以維持遠高於行業平均水平的盈利表現。

特別值得一提的是新城在商業方面的表現。上半年，新城商業營收增速表現亮眼，實現租金收入17.41億元，同比增長104.52%，出租率達98.49%。上半年，吾悦廣場新開業2座，已開業數量達到44座，已開業面積411.03萬平方米，同比增長63.06%。

伴隨着吾悦廣場的逐步開業，新城的商業佈局正在逐漸步入收穫期，這也將為新城未來的發展提供強穩定的現金流和較高的利潤貢獻。

02

王曉松的“三板斧”

王曉松上台之後的一系列動作，無不展現出這一位年輕新掌門人的魄力和智慧。

房地產行業內外的態度正在變得越來越謹慎，自從“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段”基調定下之後，在8月份房企中報季舉行的業績會上，大多數房企對於下半年的樓市都轉向審慎態度。融創董事長孫宏斌甚至直言，房地產調控對下半年整個市場的影響會非常大，融創下半年甚至有可能暫停拿地。

對此，新城控股的選擇不後退也不冒進，是“穩中求進”與“精準投資”，其在財報中透露：將“堅持‘穩中求進、圍繞經營現金流提升品質’ 和‘區域深耕、捕捉政策機會精準投資’， 穩步衝擊 2019 年經營目標，實現有質量的增長”。

畢竟，對於資本市場和投資人來説，在週期中，任何的大起大落實際上都是不好的，無論市場如何，保持穩定的增長才是其所樂見的企業最好的狀態，而穩定增長離不開的是土地，是資金。

在企業資金安全的保障上，新城可謂鉚足了勁。

據騰訊《稜鏡》報道，截止目前，銀行等金融機構與新城原有的存量貸款項目都在正常進行當中，金融機構對新城控股的普遍態度都是“不會抽貸、斷貸，但對新增融資依然處於暫停並觀望的態度”。

這代表着，對於新城的經營狀態及企業基本面，金融機構當前依然都還持肯定態度。但即便如此，面對下半年不確定的市場行情，新城選擇將安全係數提至最高。

據新城控股披露，截止2019年6月30日，公司淨負債率為76.62%，較去年同期下降約39個點，處於行業較低水平。

期內新城在手現金餘額為456.42億元，同比增長83.8%，在手現金較往年大幅提升。新城短期債務為261億元，現金短債比1.75倍，可完全覆蓋短期覆蓋，公司流動性無虞。

與此同時，今年7月以來，新城先後向仁恆、旭輝、中駿、寶龍、弘陽等房企轉讓15個項目，迴流資金近70億元。據新城披露，已在洽談、協商出售的項目約為40個（含合聯營項目），總出售項目總額將達150億元。

在企業面臨危機之時，王曉松的行為動作不可不謂果斷堅決而兼具智慧。新城選擇將部分項目出售而留存現金在手，以應對危機可能為企業帶來的各種影響，某種程度上，也預先為企業構築了一道緩衝帶和防火牆。

03

新城還是一家好公司嗎？

新城曾經是一家好公司。

在創始人危機發生之前，相信大部分的投資機構、投資人乃至業主、商户對此大多持肯定態度。

無論是其“住宅+商業”地產雙輪驅動的運作模式，還是以上海為中樞，長三角為核心，重點城市羣及重點城市的全國化佈局策略，又或是四年時間實現從300億到2000億的業績增長神話。以良好的業績表現和強勁的增長勢頭，新城曾經收穫高光時刻無數。

僅從企業基本面來説，這仍然是一家有“實力”的公司。上半年，在行業向穩下，新城控股營業額突破1000億元，最終實現銷售收入170.64億元，歸屬上市公司股東的淨利潤為25.92億元。其中，住宅與商業並行的新城今年在商業上加快業績釋放。

當前，新城在建及開業的吾悦廣場總數已經達到了119座，覆蓋70多個大中城市，其中開業44座。數據顯示，新城控股上半年實現租金及管理費收入17.41億元，同比增長104.52%，營收佔比超過10%。

2016-2018年間，新城控股曾在全國密集佈局吾悦廣場，如今這些佈局為它當前提供了業績支撐，比如2017年5月開業的桐鄉吾悦廣場，出租率100%，上半年收入4984.10萬元，於去年11月開業的長沙吾悦廣場，出租率為99.59%，上半年實現租金及管理費收入4727.80萬元。

自2017年半年報以來，新城來自租金的收入就持續攀升，由3.44億元上升至今年的17.41億元，複合增長達到124.97%。未來，隨着下半年20座以及未來更多座吾悦廣場開業，以及管理等收入的提升，新城將獲得更大的業績增長支撐。

而在另一方面，新城的住宅也在遵循“區域深耕、捕捉政策機會精準投資”的原則進行佈局。截至6月底，新城的土地儲備達1.34億平方米，其中，長三角佔47%，環渤海佔17%，珠三角佔5%，中西部地區佔31%。公司權益可售貨值約5800億元，其中2019年下半年可推貨值約為2200億元。

2019年上半年，新城控股抓住拿地窗口期，新增土地儲備80幅，包括北京、天津、西安、重慶、武漢等省會城市，總建築面積達2459.2萬平方米，平均樓面地價為2990元/平方米，地價僅佔銷售價格的四分之一，未來在銷售上利潤將有所保障。

與此同時，公司已售未結面積達到近2960萬平方米，這將為新城未來持續的業績釋放奠定良好的基礎。 

在中報發佈之後，新城控股在其官微發佈的文章中寫下：“我們，從未忘記初心，堅信篤行才能致遠。”對於新任董事長王曉松和新城四萬多名員工來説，不忘初心，篤行致遠，或許也是支撐他們度過當下難關的答案所在。