新土地管理法明年執行，集體用地入市會影響房價嗎？_風聞

新京報

　“新《土地管理法》破除了農村集體建設用地進入市場的法律障礙。”8月26日，全國人大常委會辦公廳新聞發佈會上，自然資源部法規司司長魏莉華如此表示。

　　當天，十三屆全國人大常委會第十二次會議表決通過了關於修改《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》的決定。

　　農村集體建設用地入市是亮點，使用者還可再次轉讓

　　“新《土地管理法》的一個重大制度創新，是取消了多年來集體建設用地不能直接進入市場流轉的二元體制，為城鄉一體化發展掃除了制度性的障礙，集體經營性建設用地入市是這次《土地管理法》修改的最大亮點。”魏莉華這樣認為，新修改的《土地管理法》吸收了農村“三塊地”（農用地、集體經營性建設用地、宅基地）改革的成功經驗，在農村土地管理方面做出了多項創新性的規定。

　　值得關注的是，農村“三塊地”改革試點四年來，首次完整地體現在今年政府工作任務中，並且明確提出“推廣農村土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點成果”。

　　據魏莉華介紹，新《土地管理法》規定，農村集體建設用地在符合規劃、依法登記，並經三分之二以上集體經濟組織成員同意的情況下，可以通過出讓、出租等方式交由農村集體經濟組織以外的單位或個人直接使用，同時使用者在取得農村集體建設用地之後還可以通過轉讓、互換、抵押的方式進行再次轉讓。

　　而在宅基地方面，新《土地管理法》在原來一户一宅的基礎上，增加了户有所居的規定。對此，魏莉華解釋稱：“因為有一部分農村村民已經進城落户，對他們原來在農村的宅基地是否允許退出，這次修改允許已經進城落户的農村村民自願有償退出宅基地，因為農民變成市民真正實現城市化是一個漫長的過程，在整個過程中我們要有足夠的耐心。如果農民不願意退出宅基地，地方政府不能強迫其退出宅基地，必須是在自願有償的基礎上。”

　　歷經三審，終成正果

　　此前，新《土地管理法》已經做了兩輪審議。2018年12月23日，在提請全國人大常委會審議的《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產管理法》修正案草案中規定，工業、商業等集體經營性建設用地被允許以出讓、出租等方式交由單位或者個人使用。不過，當時就有業內人士解讀稱，這一集體經營性建設用地不能用於建設住宅。

　　2019年6月25日進行的第二次審議中，修改的主要內容包括土地徵收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度等方面。對於呼聲頗高的“吸納宅基地‘三權分置’經驗”的改動並未出現。

　　而此次修正案首次對土地徵收的公共利益進行明確界定，並且明確了土地徵收補償的基本原則是保障被徵地農民原有生活水平不降低，長遠生計有保障。

　　易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，從通報的新土地管理法修正案的三審內容上看，在土地徵收、土地補償等方面有新的突破。

　　在土地徵收方面，對“公共利益”進行了界定，以促進在徵地方面的法律支撐。公共利益也就是成片開發建設的概念，這將有助於後續此類用地的徵收流程更加清晰。

　　而在土地徵收補償方面，首次提到了以區片綜合地價取代過去的土地年產值倍數法，通俗來説，徵地的時候，不是簡單以農作物的收成來計算徵地費用，而是根據土地周邊的城市發展機會來確定地價。嚴躍進認為，新《土地管理法》將有助於後續農村土地市場的發展，更好地落實農村土地增值收益的分配。

　　據悉，新《土地管理法》將於2020年1月1日起施行。全國人大常委會要求國務院及其有關部門和各省、自治區、直轄市做好法律宣傳，制定完善配套法規規章，確保法律制度正確有效實施。為此，自然資源部正在抓緊啓動《土地管理法實施條例》和《基本農田保護條例》的全面修訂工作，細化落實農村土地制度改革的各項制度安排。

　　對住宅影響有限，或抑制租金上漲

　　集體經營性建設用地的入市影響着城市建設用地的供應，因此對各方的影響一直備受關注。

　　對於農民來説，集體經營性建設用地入市，有利於增加農民收入，保障農民權益。

　　諸葛找房數據研究中心分析師嶽濛濛認為，對於政府來説，改變了地方政府單一地通過土地財政增收的方式。政府不再是唯一的土地供給者，迫使政府考慮轉型，多元化拓展其他財政增收的方式。

　　對於房地產市場來説，集體經營性土地的入市也為部分房企創造了加速擴張的機會，按照規定，集體經營性用地入市，只能用於經營性用途，因此，一些佈局商業、辦公、產業的房企可以低成本拿地。

　　嶽濛濛認為，更多土地進入土地供應市場，有利於緩解供給矛盾。由於這類土地有很大一部分是用於租賃住房建設，增加租賃住房供應，有利於抑制租金過快上漲。

　　不過，值得注意的是，嶽濛濛稱，集體經營性建設用地入市對商品住宅市場，目前還不會產生非常大的影響。因為明確規定允許集體經營性建設用地入市，集體經營性建設用地市場只佔10%左右，農村大部分是宅基地。而且這些集體經營性建設用地入市之後只能用於工業、商業等用途，雖然也會應用於租賃房、廉租房、共有產權房等，但不能建設商品住宅，因此不會對商品住宅造成很大沖擊。

　　新京報記者 袁秀麗 

　　編輯 武新 校對 楊許麗