地產調控下半場，房企大逃殺_風聞

01 退潮：末伏夏盡，秋風乍起

每年8月，各大開發商的中期業績會都是試探房市涼熱的温度計，一邊連接着上半年的房企江湖排位，一邊關係着“金九銀十”的去化力度。盤點今年8月的房企半年成績單，場內業績飄紅，場外血雨腥風。

在不可逆轉的退潮面前，地產這艘體量20萬億的巨輪徐徐放緩，行業大佬陷入集體焦慮。

面對融資收緊的行業性挑戰，萬科祝九勝在中期業績會上表示“有一句話叫好學生喜歡難題目，對萬科來説，爭當好學生、答好難題目。”

富力在“張生李生開撕”的債務危機傳言闢謠後，流出紅頭文件“2019年下半年原則上暫停拿地工作，如遇有優質土地項目等特殊情況，可單獨呈報集團董事長審批”，李思廉在中期業績會上坦然承認“這份文件是我起草的。”

上半年拿地兇猛的融創戰略收縮，孫宏斌説“在拿地方面，公司下半年基本沒有指標，除非是特別好的地，拿地基本是停止的。”

業績預警、淨利腰斬的恒大率先搶跑，8月20日，推出“全國532樓盤，閃購7.8折”的促銷活動，“全員營銷季”的海報刷屏了朋友圈，像極了萬科去年“活下去”的會場標語。

平均融資成本4.65%的房企優等生龍湖，中期業績會秒變維權會，龍湖長沙業主哽咽維權，“您知道不知道龍湖僱人打我們？您知不知道龍湖新風系統的進氣口和燃氣出氣口只有五十公分？”

退潮時，不僅能看到裸泳者，還能看到降價潮、收縮潮和維權潮。

融資成本比龍湖還要低一截的中海地產，1-7月份拿地耗資657億元，排名第四，僅在碧桂園、萬科和融創之後，7月15日更是以79.4億元的總價摘得北京豐台造甲村地塊，久違的地王再次登場。

喊出“重回前三”的保利地產，7月更在地產融資一片哀鴻之聲中拿下150億公司債券批覆，把那些在傳言中被暫停公開市場融資的小兄弟甩出好幾個身位。

新晉“併購王”世茂風頭正勁，斥資200億橫掃泰禾、明發、萬通、粵泰18個項目，“衝進前十”志在必得，賬面現金522億，未動用金融機構融資額度還有400億。

去年挺進千億陣營的金科大肆掃貨，在新城事件引發的資產甩賣中斥資54.75億，部分或全部接盤新城16個項目，朝着今年衝擊1500億，明年2000億的目標挺進。

一個真正走向分化的市場，其殘酷之處在於，一邊是中小房企苟延殘喘，苦苦掙扎，今年已有314家宣告破產，另一邊，依然有人有子彈有膽量，逆週期擴張。

02 調控：這次真的不一樣

關於地產融資，某信託大佬曾有一段妙論：

“地產企業和金融機構，就好像做不成夫妻的情人，彼此都不是對方的唯一，但卻難捨難離。”

豈料監管揮劍斬情絲，勢要讓世間多出幾對無法痴纏的怨偶。到頭來，發現城投才是真愛。

​一季度伴隨融資寬鬆的小陽春如一晌貪歡，轉眼消散。

5月17日的23號文嚴控違規向房企放款，遏制信託前融勢頭；6月13日陸家嘴論壇郭主席警示“過度依賴房地產，最終都要付出沉重的代價。”

7月4日、7月10日銀保監會約談信託公司，全面收緊地產前融。要求三季度末規模不能超過二季度；在模式上點名式監管“明股實債”的前融模式，嚴禁向不符合“432”條件的項目放款。

始於2003年第一波地產熱，上海周正毅“東八塊”事件的“432”規定，雛形來自央行的121號文，2009年監管標準從銀行擴大到信託，最初是為了防止開發商圈地炒地，無法保證開發進度導致爛尾樓遍地，到如今則成為地產融資的門檻性要求。

7月12日發改委發文，要求房地產企業發行外債只能用於置換未來一年內到期的中長期境外債務。

前一天剛剛完成境外4億美元債發行、票面年息創下15%新高的泰禾集團充分註解了在融資收緊的大趨勢裏，什麼叫“規模比價格重要”。

7月20日多地銀監窗口指導：進一步規範432要求，強調項目公司需不低於房地產開發二級資質，或其直接控股股東（須持有項目公司50%以上的股權（不含50%））具有不低於房地產開發二級資質。

此舉相當於明確了只認上一級股東，而不認上兩級股東的二級資質，對於習慣了將資產負債在表內外騰挪的房企來説，更深層次的調控目的是逼着房企業項目公司負債充分納入表內。

對於屬地監管尺度各有不同的信託公司來説，此前執行的432有的就只認爹，有的認爹/爺爺及上層直系祖宗（股東），有的認叔叔（關聯企業），有的隔壁老王籤個委託代建協議都能認，窗口指導拉平了各地監管對二級資質的認定標準，也消除了各家房企騰挪的空間。

7月29日央行召開“銀行業金融機構信貸結構調整優化座談會”，要求各類銀行控制房地產貸款投放，加強對“存在高槓杆經營”的“大型房企”的融資行為的監管。

7月30日二季度政治局會議：不將房地產作為短期刺激經濟的手段。更不能讓房地產綁架中國經濟。

8月7日銀保監會信託部下發64號文，按月監測房地產信託業務的變化情況，堅決遏制房地產信託過快增長，風險過度積累的勢頭。

8月16日銀保監會窗口指導，要求部分信託公司嚴格遏制通道業務的無序擴張，通道業務也被納入總量控制的一盤大棋之中。

其中，部分信託公司全面暫停新增通道業務；部分則被要求直接壓降特定規模的通道業務，或進一步要求三季度通道規模要比六月底有所降低。

8月25日央行發佈房貸利率新政：要求自2019年10月8日起，新發放首套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR（按8月20日報價為4.85%）；二套個人住房貸款利率不得低於相應期限LPR加60個基點（按8月20日報價為5.45%）。

事實上，首套房還執行折扣利率的一線城市只剩下上海，二套房利率還低於5.45%也只有杭州和天津，利率市場化改革的背後，實際上呈現了實體融資不應超過房貸利率的調控思路，甚至在部分人眼中，實現了對房地產的定向加息。

8月29日多家銀行被窗口指導，即日起收緊房地產開發貸額度，原則上控制在2019年3月底時的水平。

這意味着，房地產開發貸餘額將從二季度末的11.04萬億元減少至一季度末的10.85萬億規模。據悉，目前主要治理對象是“亂拿地”、“地王價”、開發商高負債融資、投資性購房和透支性購房等亂象。

“額度充裕不提款，監管調控淚兩行。”

在一輪嚴過一輪的調控中，上峯的決心、力度和手段展露無疑，生死攸關的飢餓遊戲開局，銷售回款的現金流裏，藏着房企的生存密碼。

槓桿拿地已成為風中往事，“信貸存量砍一半”的傳言甚囂塵上，居民部門的槓桿無可復加，“這次不一樣”的調控收緊，似乎預示着過往依靠地產、基建兩大部門拉動經濟增長的舊有模式要開始真正轉向。

03 洗牌：房企大逃殺

在中國歷史上，或許還從未有過一個行業，能像房地產一樣如此深入滲透到經濟機體的血肉之中。無論歌頌，還是詛咒。

1998年房改後中國樓市十幾年一以貫之的單邊上揚培育了國民對房子賭徒式的狂熱和執迷，以至於賣房的開發商、買房的居民、放槓桿的金融機構都對“三年一週期”的調控鬆動抱有僥倖心理，都期待“沒有什麼問題是放水不能解決的”，都低估了經濟增長預期迴歸平凡後，拋棄夜壺依賴、落實長效機制的魄力。

二季度以來針對房地產調控密集出爐的監管組合拳，真正找到了“房住不炒”的病根和痛點。

從停房地產信託（控制拿地），到查銀行信貸(控制槓桿)，再到推出LPR（利率通道打開），直至825新政的房貸利率掛鈎，鋪展開了房地產調控的一盤棋，總量控制的思路下，不管是信貸規模、放款路徑、還是槓桿水平，都在掌控之中，房價這張大餅的“麪粉”“水”乃至“火候”都能一手把控。

未來，“區域差別化”將成為住房信貸政策的主流，脱離區域談房價漲跌、談利率高低都是耍流氓的空想，只有聚焦到特定區域，特定樓盤，乃至特定個體，房價的比較才具有實際意義。

也許，只有下定了“斷奶”的決心，把地產這隻巨獸困進籠子裏，才能釋放更多的信貸資源，才能激發更多的消費動能，才能把空轉的資金導向直接融資的廣闊天地。

不管是對於融資吃緊的房企，還是規模受限的金融機構，總量控制的要義，就是要把有限的額度用在真正賺錢的項目上，用在足夠優質的交易對手上，用在符合政策導向的行業和本源業務上。

隨着調控進入深水區，房地產銷售下行、土地流拍頻現、行業集中度提高加速，中小房企面臨資金鍊斷裂風險增加。融資快速收緊疊加市場降温，部分資金緊張的中小房企大幅降價、延期交房甚至破產倒閉。

在一個增量見頂的世界裏，存量的爭奪將異常慘烈，你搶到的每一口肉，都是從別人嘴裏奪走的，剩者披荊斬棘走過的路途上，都躺着敗者血流成河的屍體。

存量殘殺的白銀時代，房地產的行業大洗牌正式來臨了。