一致出手，這些城市還扛得住嗎？_風聞

文丨西部菌

9月開啓，但對於房地產行業而言，今年的“金九銀十”似乎顯得有些落寞。

中新經緯客户端不完全統計發現，進入2019年下半年以來，至少已有15個城市出台樓市調控政策。

來源：中新經緯

這些城市，其實算得上是老面孔了。一方面，它們中多數的房價漲幅一直處於被重點警示的地位，如洛陽、大連的新房、二手房漲幅在上半年均居全國前列。

另一方面，一些城市樓市調控出手之密，想不讓人關注都難。最具代表性的是蘇州，年內已經四次加碼樓市調控。

這15個城市的高調出手，與相關政策和高層表態形成一種直接的呼應，共同構成了當前樓市“橫盤”的這個基本面。

那麼，在樓市“橫盤時代”，到底有哪些城市還在做“出頭鳥”，個人又該如何選擇出手時機，到底是選城市還是選地段？

01

秦皇島、哈爾濱領漲下半年？

在今年下半年的兩個月時間裏就已有15個城市出台樓市調控的同時，房貸政策也在收緊。

最近具有代表性的是，安徽合肥目前有超過10家銀行宣佈停止發放二手房貸款。另外，主要二線城市的房貸利率也上漲明顯。

不過，剛剛出爐的8月百城二手住宅市場均價報告則呈現出不一樣的結果。

來源：諸葛找房

來自諸葛找房數據研究中心發佈的數據顯示，被調查的100個重點城市，二手住宅均價環比上漲0.11%，整體上仍保持了企穩上揚的勢頭。

其中，二手住宅市場均價上漲城市62個，與上月持平；下跌城市38個，比上月增加1個。

南通、嘉興、徐州、唐山、連雲港、泰州、秦皇島、哈爾濱、柳州、臨沂、九江、吉林、岳陽等13個城市環比漲幅在2%以上。

而根據中國房地產指數系統百城價格指數對100個城市新建住宅的全樣本調查數據，2019年8月，全國100個城市（新建）住宅平均價格環比上漲0.37%，漲幅較上月收窄0.01個百分點，基本持平。

具體來看，有69個城市環比上漲，29個城市環比下跌，2個城市與上月持平。

**表：**2019年8月百城新建住宅價格指數

來源：中指研究院

其中，紹興、唐山、南通、廈門、温州、江陰、邯鄲、寧波、秦皇島、無錫、揚州、哈爾濱、衡水、桂林、西寧、東莞、成都等17個城市的環比漲幅超過了1%。

把兩份榜單的二手房和新房漲幅排名靠前的城市“合併同類項”可以發現，南通、哈爾濱、秦皇島等城市的總體漲幅領先。

事實上，以國家統計局70城數據為例，今年上半年，新房漲幅高於5%的城市中，也有秦皇島，哈爾濱。

由此看出，這兩個城市在下半年調控升級的可能性較大。

而跳出具體城市來看，無論是二手房還是新房，從上半年到下半年，樓市“穩”的基本面並未有鬆動跡象。

02

“金九銀十”會有奇蹟嗎？

今年上半年，各地調控共出手251次。與此同時，高層會議重申房住不炒，並正式提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。

綜合各方表態和調控行動，信號意義不言而喻。

多地都對房價漲跌設置了區間。比如5%，“不謀而合”地成為多地調控的漲幅紅線。按照這個標準，房價漲跌基本上都還是在“穩”的範疇。

所以，部分城市的新房、二手房交易都出現了連跌現象，不算太讓人意外。畢竟，樓市的基本面越穩，意味着觀望羣體越大。

但是，向來被購房者和房企寄予厚望的“金九銀十”，會有奇蹟嗎？從目前的一些信息看，希望不是很大。

比如，廣州的二手成交量已經5連跌；8月北京新房市場“退燒”，被指或迎最差“金九銀十”。

當然，觀望的不只是買房者，也還有房企。

媒體報道顯示，金九來臨，天津預計有36樓盤入市；成都也被指二手房市場漸升温，多地新盤供應加大有望造就入市小高峯……

這個階段當然不排除有部分購房者的意願累積後集中釋放，房企出於回籠資金的壓力，在新房銷售上也可能會有一定的促銷活動。

但總體上，購房者“撿漏”的可能性很小——在以穩為主基調的調控要求下，房企的自我調價空間不容高估。

對於房企而言，壓力或還未至頂點。

來源：克爾瑞

克而瑞研究院發佈的《2019年1-8月中國房地產企業銷售TOP100排行榜》顯示，8月，全國300城市土地市場整體成交量環比減逾三成，成交均價同比小幅上漲，土地出讓金總額同比、環比均縮水。

8月百強房企權益口徑業績較7月環比微降1.7%，略低於1-7月均值。TOP30房企中11家房企單月業績環比下降，萬科8月銷售規模451.3億元，環比降低6.3個百分點；旭輝集團和招商蛇口8月銷售金額分別為137.4億元、180.9億元，環比分別下降5.6個半分點和6.4個半分點。

一句話，備受關注的“金九銀十”，部分房企的壓力或許會稍有釋放，但還是得做好長期抗壓的準備。

03

橫盤時代，選時機還是選城市？

無論是高層定調，還是貸款利率調整，宏觀調控密集加碼，此輪樓市的基本盤已經非常清晰。

不過，越是橫盤期，房企和購房者都得更謹慎。

對購房者而言，投資的空間已經非常小。剛需羣體的話，與其等待好時機、選擇好路段，選對城市或許更重要。

因為這兩年房價“穩”字當頭的另一面，是大城市、中心城市的的發展前景越來越被看多。

特別前幾天高層會議再次定調，讓趨勢顯得更明朗：

新形勢下促進區域協調發展，要按照客觀經濟規律調整完善區域政策體系，發揮各地區比較優勢，促進各類要素合理流動和高效集聚，增強創新發展動力，加快構建高質量發展的動力系統，增強中心城市和城市羣等經濟發展優勢區域的經濟和人口承載能力。

與此同時，來自中國房地產報的分析指出：

以2015年作為定基統計，新建商品住宅銷售價格漲幅前十分別為西安（63.8%）、合肥（60.5%）、廈門（56.9%）、武漢（53.8%）、南京（52.5%）、石家莊（50.5%）、貴陽（47.9%）、成都（47.4%）、杭州（47.1%）、濟南（46.2%）。

在70個大中城市新建商品住房累計漲幅前20名中，列入統計的二線城市佔據14席，成為本輪房價上漲的絕對主力。

但二線主力城市的高光時刻還遠未到來。自貿區、中心城市擴容，都市圈、城市羣發展，都將繼續利好大城市、中心城市。

所以，當樓市橫盤，無法判斷“時機”的時候，瞄準大城市，或許才是應對“抗跌”最不壞的選擇。