Wework和優客工場爭相上市，共享辦公第一股風雲再起_風聞

據外媒報道，優客工場將於2019年第三季度赴美IPO，後又有報道稱將於2020年上市，融資至多2億美元。截止到發稿為止，優客工場並未對此做出回應，但最近優客工場人事調動，或為上市做準備。優客工場作為國內知名的共享辦公品牌，近年來高速發展，但是隨着共享辦公賽道競爭者越來越多，優客工場面臨的競爭也在加劇，選擇此刻上市或許是為了保持自己行業領先的地位。

優客工場想要上市並不容易。當前他面臨着諸多問題，包括營收結構單一，難以持續盈利等等。對比Wework我們發現其市場估值可能偏高，這可能影響他的上市表現，優客工場同樣如此，再加上優客工場採取加盟形式，場地質量參差不齊，這可能影響他的社會聲譽和市場表現，優客工場上市的時機可能並不是十分合適。

不過，這並不意味着優客工場就沒有機會了。目前優客工場主要有三大業務，雖然從營收看，他的營收主要是租金，但隨着優客工場的發展，未來投融資，營銷推廣等業務或許也將快速發展。另外，優客工場與聯想等集團達成了合作，通過利用人工智能等先進科技為創業公司服務。這可能成為優客工場脱穎而出的關鍵，美股研究社將持續關注優客工場的後續發展

知名基金加持優客工場，融資併購擴大規模

優客工場作為共享辦公領域的領頭羊，在融資方面較為順利，這使得他的資金儲備十分豐富。而且優客工場通過融資+收購的方式，併購了很多家行業內公司，這進一步擴大了他的規模，雖然迅速併購有利有弊，但從目前情況來看，優客工場行業領先地位與這一策略是分不開的。

（1）知名基金投資優客工場，資金儲備或領先同行

優客工場得到了諸多知名基金的支持。截止到目前為止，優客工場已經進行了19輪融資，得到了包括紅衫資本，真格基金等多方知名基金機構的支持。具體來看，自從2015年優客工場成立起，平均每年獲得4輪及以上融資，即每3.2個月就能獲得一輪融資，迄今優客工場獲得總融資金額已超過56億元人民幣，估值更是達到110億元。

這使得優客工場的融資遠遠超過國內同行。36氪旗下氪空間雖然成立時間比優客工場早，但至今僅完成7輪融資。據《互聯網週刊》& eNet研究院報道，優客工場目前排名全國第一。其實優客工場的融資與他的創始人毛大慶有關，諸多投資者都與其熟識，因此，在優客工場運行較好的情況下，相比其他機構，其獲得融資的能力更高。這也代表其資金儲備更加豐富。

（2）融資+併購擴大市場規模，但仍需注意併購事項

優客工場正在加速併購同業機構，擴大規模。截止到2018年為止，優客工場已經進行了7次併購，通過融資+併購方式，優客工場持續擴大規模，成為行業領頭羊。若是優客工場能夠在擴大規模的同時保持自身的運營效率，當規模效應逐漸凸顯時，其營收結構可能得到改變。

不過，其併購也並非一帆風順。據福布斯中國報道，方糖小鎮聯合創始人、董事兼COO楊學濤處宣佈，優客工場已正式與方糖小鎮“分手”。楊學濤稱，去年10月兩者簽訂的合併框架協議並沒有對應可執行的具體方案，雙方一直獨立運營。可見優客工場的這次併購並不成功。其實優客工場一直以服務聞名，若是在併購過程中，盲目擴張，其服務質量可能將會下降。

共享辦公賽道競爭加劇，單一營收結構風險較大

優客工場想要上市並非能一蹴而就。美股研究社試圖通過對標同業產品Wework來試圖説明其上市前可能遇到的問題，包括優客工場在營收結構，盈利上面存在的問題等等。另外我們也關注優客工場擴張之後引發的出租問題。

（1）優客工場競爭對手層出不窮，共享辦公領域競爭激勵

目前優客工場的競爭對手主要分為兩類。一類是包括氪空間，Wework之類的自創共享辦公平台。Wework將於今年上市，氪空間母公司36氪也提出了上市的計劃，共享辦公對於資金要求較大，上市成為了融資的最好渠道之一。雖然優客工場融資不斷，也面臨這樣的問題，以目前優客工場融資+擴張的策略來看，若是落後上市，可能不利於與其他對手的競爭。

另一類則是巨頭加持的共享辦公業務。例如騰訊，百度，58同城都有共享辦公業務。他們與優客工場相比，在資金上，投資幫助上，附屬服務上優勢更大。特別是騰訊和百度，在傳媒，投資等方面具有較大優勢。優客工場難以與他們正面競爭，但騰訊，百度在共享辦公方面的規模並不大，且競爭意識不強，這或許將成為優客工場崛起的機會。

（2）對標Wework營收模式單一，盈利困難成行業困局

對比優客工場和Wework，我們發現他們都存在營收單一問題。據媒體報道稱，2017年優客工場營收為1.67億元，其中，物業租金收入的佔比約為90%。這也意味着，在優客工場發展迅猛的表象下，其盈利模式單一的缺陷仍未得到解決。雖然其他服務也有部分收入，但優客工場表現得更像是二手房東，而Wework的營收主要來自會員費，佔比高達83%左右。可見兩者在營收上都面臨着結構單一的問題。一旦此項收入受到影響，可能將會影響到他們的營收。

而且盈利成為行業普遍難題。Wework表示，在2019年上半年，其淨虧損為9.097億美元，高於去年同期的7.2290億美元。雖然其他共享辦公企業並沒有披露相關盈利虧損情況，但據媒體報道，目前尚未有共享辦公企業盈利，這表明他們的商業模式依然存在較大問題，而且盈利與上市表現息息相關。若是優客工場無法在上市前實現盈利，這可能影響他的上市時間。

營收和盈利情況可能將會影響公司估值。據外媒報道，有賣家正在以對半的價格出售共享辦公公司Wework的股票，而Wework真實估值較媒體披露的470億美元已經下降到231億美元。而且新建築投資分析師山姆-麥克布萊德在他的最新報告中稱，Wework將是“2019年最荒謬的IPO”。因此Wework存在較大的估值問題，而優客工場的營收結構，盈利情況，運營策略都和Wework十分相似，也可能面臨相似問題。

（3）優客工場出租情況堪憂，質量服務或有所下降

優客工場面臨出租問題。據億歐調研數據顯示，聯合辦公出租率平均達到85％時，才能保持盈虧平衡。雖然優客工場宣稱出租率達到90%以上，但事實可能並非如此，由於優客工場採用的是加盟模式擴張，直接導致優客工場的出租率參差不齊。據媒體報道，位於北京豐台區方莊的優客工場，則由於位置偏僻、配套落後，出租和運營情況並不理想，甚至出現過企業退租現象。

而且由於快速擴張，優客工場的質量有所下降。前面提到，優客工場2018年併購7次，快速擴張之後，產品質量不可避免的下降，若優客工場想要保持高質量的服務，可能需要更多的時間來消化併購，並付出大量成本對其進行裝修，改建等等。

多元業務擴大營收空間，智能化辦公或成未來發展方向

面臨諸多問題，優客工場也提出了相應的解決方案。首先通過多元化營收來改善營收結構，試圖通過多項業務共同發展來實現盈利。其次，通過與聯想等機構的合作來進行智能化改造，以此來形成自己的特色，從而擴大出租率，實現盈利。但值得注意的是，不管是哪項策略都需要時間和成本。

（1）三大業務改善營收結構，附屬服務或成未來營收主力

目前優客工場有三大業務。據媒體報道，從業務模式來看，優客工場以提供企業服務為入口的直營辦公空間運營、企業會員和個人會員的線上增值服務、樓宇管理輸出，三大業務板塊。同時，從優客工場的網站上，我們看到優客工場提供傳播，投融資，學院等服務。

未來附屬服務可能將成為主要營收。從企業的發展歷程來看，後期企業對於辦公空間的需求將會下降，對於服務的需求將會上升，企業傳播，投資都將會成為很好的營收項目。36氪對此有了媒體業務和鯨準業務，優客工場的盈利可能將在未來的附屬服務上。

（2）優客工場促進辦公智能化，區分其他機構形成特色

智能化辦公將成優客工場未來發展方向。據時代週報報道，2018年8月，優客工場與聯想聯合宣佈，打造國內首個智能辦公空間——優客工場凱德晶品社區，涵蓋了智能工位管理系統、智能訪客門禁系統、智能會議系統、智能雲打印服務等模塊。其實優客工場很早就開始了辦公的智能化之路，如今其智能化程度在行業中屬於領先地位，若是其能夠繼續提升智能化水平，形成自己的特色，或許將會吸引更多的企業入住。

綜上所述，優客工場正在準備赴美IPO，雖然面臨着營收結構單一和盈利問題，但通過多元化發展和智能化發展，未來營收和盈利情況可能將得到改善。不過從對Wework的分析中可以看出共享辦公想要上市並不容易，在估值，擴張方面存在的問題可能將持續擴大。美股研究社將持續關注優客工場的發展趨勢。

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