我感覺，深圳樓市的未來可能是這樣_風聞

文／孫不熟

以下是我最近參加活動回答讀者的五個問題，感覺還挺有料，今天貼出來分享一下，具體內容重新修訂和完善過。

01.

在深圳，不要買太貴的普通房子

Q1：有沒有必要把東莞長安在貸款的200萬房子賣掉，轉到深圳光明貸款買一套300萬房？

**孫不熟答問：**在深圳，我一直不太建議買特別貴的房子。

當然，特別貴的房子有兩種，一種是CBD和深圳灣的那種超級豪宅，未來一平米賣到80萬、100萬，都不奇怪。還有一種很貴的房子是“普通房子”，佔據較好地段但完全按照剛需需求來建造的，物業費至今保持兩塊錢那種，這種房子我認為是有天花板的。

**未來深圳的樓市會是什麼樣？**我感覺應該會像紐倫港一樣，會出現一個明顯的分化，不是所有房子都漫無天際地漲，經過市場長期檢驗的那種超級豪宅可以一直漲，不存在天花板，但普通房子會逐步迴歸平凡。

要知道，即使在紐倫港，最貴的房子可以上百萬一平米，但普通房子也就十幾萬一平，上漲幅度和CPI基本同步。

所以，我認為深圳這個城市，要麼就買超級豪宅，要麼就買幾百萬的便宜房子，高不成、低不就的要慎重。

東莞的話，我認為規劃較好的臨深片區仍然有機會，因為深圳太小了，臨深片區在功能上相當於廣州番禺、北京回龍觀這種地方，“睡城”價值很高，這種地方可以和深圳核心區保持共振，只要深圳水位抬高，很快就能蔓延過去。而且，這種行政邊界區域，可變性很高，説不定就變成深圳的什麼合作區、特殊功能區了。

回到問題本身，長安嚴格來説不算很臨深，不如光明區。臨深片區主要是塘夏、鳳崗，這兩個鎮到深圳市區，都在30公里“睡城半徑”內，另外一個是松山湖，雖然距離深圳市區超過50公里，但它和深圳聯繫非常緊密，相當於深圳的特殊經濟功能區，也是熱門的深圳概念區。

當然還是要提醒一句，現階段去深圳買房，千萬不要抱着賺快錢的心態了，仔細研讀一下“示範區”的內涵先。

02.

假如把深圳搬到青島，它還有那麼厲害嗎？

Q2：有消息説青島要成為北方的深圳，青島有機會趕超深圳嗎？

**孫不熟答問：**首先要明白，深圳從來都不是一個人在戰鬥，它的背後是整個粵港澳大灣區， 1.1億的人口、10萬億GDP在支撐。

深圳如果脱離了珠三角這個生態系統，它不可能還這麼出色。咱們做一個思想實驗，假如把深圳這片2000平方公里的土地單獨切割出來，然後搬到北方哪個省份，那這個深圳還是深圳嗎？

青島、重慶、天津的GDP都有可能趕上深圳，畢竟它們的面積大，做大GDP很容易，但在功能上、影響力上很難取代深圳，因為這些城市的背後缺少珠三角這個獨特的、龐大的生態。

我常常看到有些深圳朋友在吹牛的時候，誰也瞧不上，覺得自己天下第一，但不要忘了，如果脱離了珠三角這個生態，你可能什麼都不是。

至於青島，它給我的感覺是一個很漂亮、很有情調的休閒城市，這種感覺在北方城市中很少見，但也有人説青島是**“鑲着金邊的抹布”**，整個城市只有濱海那一帶還可以。

當然，青島曾經也冒出過很多厲害的企業，是一個經濟功能很突出的城市，甚至有“北方深圳”之美譽，像海爾、海信這些企業今天也不差。但歸根結底，青島缺乏一個珠三角世界工廠作為配套。

未來的區域競爭，肯定是都市圈的競爭，不是單個城市的競爭，青島要和深圳比高下，不是沒可能，但前提是周邊有一個強大的朋友圈。

當然，把話説回來，假如把青島搬到深圳，是不是馬上就像深圳那麼厲害了？那也不一定，深圳的成功，既有珠三角這個生態在支撐，肯定也有自己的鋭意進取，二者缺一不可。很多時候，事在人為，同樣的物質條件，給不同的人，結果可能完全不一樣。

所以，每個城市都不同，不能簡單類比。青島不一定要變成另外一個深圳才算成功，人家肯定有自己的發展模式和發展節奏。

03.

珠海有沒有可能成為另外一個深圳？

**Q3：**今年上半年珠海GDP名義增速廣東第一，珠海手上的牌越來越多，以後珠海不再是走小而美了？深珠通道開通後會再造一個新深圳嗎？

**孫不熟答問：**可能港珠澳大橋是一個非常重要的歷史節點，再加上深珠通道時不時傳出一點消息，所以最近很多媒體都在寫珠海房產。

我説一下，珠海最近幾年，無論是經濟的增速還是機場的增速都非常的顯著，很多人沒有意識到，它的GDP悄然間已經超過江門和湛江，按照目前的勢頭，還有可能超過茂名和中山，遠期目標應該是僅次於廣深佛莞的廣東第五城。

珠海的機場也特別厲害，它的人口不到200萬，但是機場吞吐量居然超過了一千萬，和南昌、合肥等省會城市是一個量級的，要知道這些省會城市的人口腹地都是四五千萬啊，可見珠海的旅遊和商務活動是非常活躍的。

有人説，珠海機場的吞吐量主要歸功於澳門因素，這個因素肯定有，但甭管什麼因素，你能把人吸引過來，這就是本事！

這些人把珠海當中轉站沒問題，但他們只要在珠海逗留，就一定會有經濟活動出現，比如買機票、打車、餐飲、酒店、會議、旅遊、購物、買房……事實上，很多人去澳門旅遊，順便還會去一趟珠海長隆，長隆這些年對珠海機場的貢獻量也不可小覷。

所以，珠海這座城市雖小，但它的流量還是很大的，唯一的不足是它的城市體量仍然太小。珠海能不能成為另外一個深圳，不是看珠江口又修了幾座橋，而是看你到底有多少就業人口。我覺得，等到珠海有500萬人口的時候，咱們再來討論這個問題。

04.

把南沙港和寶安機場打通，比上海臨港還牛

**Q4：****大灣區建設加速，廣深之間會不會連成一體？**哪個板塊會成為廣深會師的地方？

**孫不熟答問：**廣深一定會連成一片。

在座各位都是搞房產研究的，我之前有過一個比喻，如果把珠三角比喻成一套房子，那麼香港就是陽台，它是和外界聯繫的氣口。廣州是客廳，是華南大區和嶺南文化的展示中心，也就是國家的南大門。深圳是什麼？廚房，燒火做飯的，是專心致志搞經濟建設的。

你買一套房子難道只要廚房不要客廳嗎？廚房和客廳、陽台有競爭關係嗎？當然也會有競爭關係，但本質上是共生的關係。

廣深會師的地方，肯定不只一個點，而是多點接觸，但我最看好的還是南沙，因為南沙和深圳足夠近。從南沙港港區到寶安機場，最近的地方只有10公里的距離，如果從南沙港區挖一條隧道通到寶安機場區域，就是海陸空三合一了，比上海臨港還牛。

臨港片區周邊的機場、港口雖然比南沙更強，但南沙勝在朋友圈強大，周邊60公里半徑內，聚集了7000萬人口、10萬億GDP、2億人次的機場吞吐量、三大一線城市，這個資源聚集度，是臨港不具備的。

所以，南沙這個地方，我認為很有可能出現一個什麼廣深特別合作區之類的特殊經濟功能區，但這個需要想像力和協調力，廣深現在各自有自己的圈子，還沒有到會師的最佳時機。

05.

整個南沙目前還撐不起三萬的房價

Q5：南沙現在炒的火熱，但南沙距離廣州太遠，但目前在南沙買房以投資為主，南沙體育館旁新房3.5萬/平，但沒有規劃地鐵，有投資價值嗎？南沙未來的發展趨勢怎樣？

**孫不熟答問：**遠，的確是南沙最大的問題，所以我多次強調，南沙買房，首選蕉門河片區，這裏最值錢的資源是四號線，是南沙最大的流量來源。再加上蕉門河是南沙打造多年的中心城區，聚集了南沙最好的商業、教育、醫療、文化資源。

當然，蕉門河這一帶沒什麼一手房了，要買一手房，得去南沙灣、明珠灣、黃山魯森林公園一帶了。有粉絲常常問18號線，但18號線暫時沒有連接南沙城區，而且在南沙只設立了兩個站，目前這兩個站附近還沒什麼樓盤可選擇。

回到問題本身，3.5萬我覺得在南沙還是偏貴，現階段的南沙，還撐不起三萬以上的房價，除非是資源特別突出的個別豪宅。要知道，比南沙近得多的番禺和科學城也才三萬多。