龍湖地產悲劇：放聲大哭的業主背後，是失控的開放商_風聞

文 | 頭號備胎

在1940年的冬天，馬奇諾防線的英法聯軍像往常一樣掏出香檳和煙燻火腿，圍着壁爐等着德國人過來打鬥地主。

等來等去，底層指揮官架不住牌癮發作，急忙請示上級：為什麼德國人今天不見了？

總部沒當回事，畢竟這可是花費了幾十億法郎建起的馬奇諾防線，在這裏你甚至可以召開一場幾十萬人的新聞發佈會。

西線無戰事，已經不止一個冬天。

 01

龍湖的故事發生在2019年8月26日。

一位男子在香港龍湖地產中期業績發佈會上，公開diss了吳小姐。

剛説出“沒有故事就是好故事”的龍湖董事長吳亞軍女士，後腳就看着一名自稱龍湖長沙業主的男子讓發佈會變成了大型事故現場：

“……我不得不來，我想問一下吳女士 （龍湖集團董事長吳亞軍），您是不是已經知道龍湖在長沙是維權的代名詞？龍湖在長沙的樓盤都在維權，無一例外。……我們業主，您知不知道龍湖新風（音）系統的進氣口和燃氣出氣口只有五十公分。吳女士，我很欽佩您，我聽説您是因為您買房子不滿意才創辦了龍湖，我不知道為什麼會成這個樣子，真的，我不知道，不知道為什麼會成這個樣子（哽咽），我跟龍湖溝通多少次……”

有一個買不起房子的不知名網友留言到：DK互換，評論過萬。

視頻一出，很多人忙着去考證該男子的身份。

筆者認為，該男子很可能是吳小姐的秘書。

畢竟，不是每個維權的龍湖業主都能像此男子一樣，能牢記吳小姐的出行，熟悉吳小姐的歷史。

一張機票，一場演講，貼身隨行，説走就走。

更沒有太多的機會登上銀幕，沒有機會跨級去詢問吳小姐：

近來的龍湖可有維權事故？

但若該男子所言非虛，長沙業主維權被黑社會圍攻，業主請願派出代表，千山萬水，突破層層險阻，就為了見龍湖大當家一面。

這不像維權，倒成了上訪。

 02

 村上春樹在十多年前領取耶路撒冷文學獎之時，曾發表演講：

“在高大堅硬的牆和雞蛋之間，我永遠站在雞蛋那方。”

其實，社會輿論熱度的核心並不偏重於事件本身的矛盾引爆點，而是多從社會心理角度去評判：人羣自覺強勢多為不正義，便站在了弱勢的另一邊。

中國經濟的半壁江山要看房地產，而龍湖集團作為一家規模已破千億的房企，在公眾視野聚光燈下，一舉一動都牽動着大眾的神經。

此次維權事故一出，輿論譁然。

其實，龍湖近幾年在全國各地的樓盤，房屋所涉質量問題早已琳琅滿目：龍湖集團在京郊古北水鎮的長城源著，房屋出現樓梯塌陷、牆皮掉落、牆體滲水系列問題；

濟南的龍湖春江酈城，大量業主收房不到兩月，客廳、廚房、卧室、陽台的天花板均出現大面積漏水，漏水又導致電線漏電短路，電梯也頻頻停運；

長沙的龍湖天宸原著，業主於收樓前期發現房屋裏地板裂縫密佈，每條裂縫均有1釐米寬；

南京的龍湖春江酈城工地塌陷，導致附近居民樓體開裂，數十位住户當即被要求緊急撤離……

除了質量問題不過關，龍湖在與業主簽訂合同時也出現了欺騙的嫌疑。

據法治青島報道，“2017年3月，位於山東青島市市北區開封路19號的龍湖春江酈城項目開始銷售。許多購房者簽訂購房合同時，合同里約定了每平方米2500元的裝修內容。但到了今年6月28日交房時，業主們在銷售人員的安排下籤訂了這樣那樣的合同後，到房子裏一看，居然交付的是毛坯房。更為讓人匪夷所思的是，聽信了龍湖銷售人員不籤合同不能交房驗房的説辭，急匆匆簽字的業主們才發現，在所籤的合同中，居然有一個合同是業主們接受毛坯交付。”

此外，在2010年之後，社會開始傳出龍湖集團業主維權的消息。2015年後，業主維權聲勢愈大，甚至出現“龍湖維權網”。

人們想不明白，這家被綠城宋衞平稱為“唯一競爭對手”的龍湖，被萬科王石對細節服務讚譽為“可怕”的龍湖，為何偏偏到了現在，卻變成了業主維權的典型。

但其實近幾年，維權事件不僅龍湖集團頻發，中國房地產行業前十乃至行業百強，維權聲也此起彼伏。

據資料顯示，2018年，全國消協組織受理房屋建材類的投訴有27916件，比2017年增加30%；房屋裝修及物業服務類的投訴有17352件，比2017年增加100.6%。今年上半年，房屋建材類的投訴有14343件，房屋裝修及物業服務類的投訴有8473件。

或許，此次龍湖維權不單純是一個社會事件，更是如今中國房地產亂象叢生的縮影。

在掏空幾代人的錢包，揹負幾十年的房貸之後，中國現在的年輕人又得吞下維權的苦果。

其實，如果我們不是雞蛋，也不用站在雞蛋一邊。

 03

中國足球贏球了，你可以怪天氣不好，草地太滑，甚至你可以怪黃旭東灌了于大寶一口毒奶。

但你不能説中國足球輸得多了，就一定會贏。

龍湖曾公開表示，龍湖本身對產品質量要求非常苛刻，但由於龍湖全國已進駐了44個城市，在建或者交付的項目非常多。

所以……..

凡事不能太玄學。

龍湖集團在當下業主維權事故多發，很大的原因不在於規模體量過大，而在於企業自身為了追求極致的發展速度，對產品質量的把握已經脱離安全的閥門。

今年5月16日，美國《福布斯》雜誌發佈2019年全球上市公司2000強榜單。龍湖集團已躍居榜單第345位，比去年大幅攀升149位。

而在龍湖集團8月26日公佈的2019年半年報中顯示，1-6月，公司合同銷售額達1056.2億元，同比增長8.8%；實現銷售收入385.7億元，同比增長42.2%。

而這樣的發展速度，只是龍湖近幾年規模飆升的一個縮影。

據資料顯示，龍湖在2016至2019 年中，分別實現881.4億元、1560.8億元、2006.4億元、1056.2億元銷售金額，其中2017年的銷售額增速高達77.1%。

而在龍湖在這幾年高增長的背後，核心是將高週轉發揮到了極致。2012年以來，龍湖地產每年都要對外宣傳自己對高週轉的堅持。

但在當時，龍湖的高週轉的核心是以價換量，雖然沒有像早期一樣出現驚豔的作品，但是龍湖依舊在堅持自己的質量，市場也沒有過多的維權事件發生。

但在同年，萬科提出了“5986”高週轉模式，即“拿地5個月動工、9個月銷售、第一個月售出八成，產品必須六成是住宅”。

某些更具想象力的開發商，更是將萬科推出的高週轉進行了提速，實行“3456”模式——“3個月開發，4個月開盤，5個月資金為正，6個月回籠資金”。

到了2015年以後，房企市場終於劇變。當年的房地產企業營收紛紛破千億，龍頭的萬科和恒大營收更是突破3000億，整個房地產市場的體量也膨脹到了15萬億。

在2014年、15年，龍湖的營收分別是492.9億、545.4億元，要想進軍千億房企，龍湖還差一個龍湖。

看着幾位帶頭大哥放開手腳，喝酒吃肉，而原先身邊的一眾小弟，也紛紛變成了大哥，龍湖心裏很不是滋味。

更嚴峻的是，在當時的房地產行業，一旦失去了規模，就失去了市場，就意味着要被淘汰。

在2015年以後，龍湖一改以往策略，開始瘋狂拿地，快速開發，高效出貨。而龍湖全國佈局的44城，地王頻現。

終於到了2018年，龍湖的營業額突破千億大關。

可高週轉就像一針興奮劑，可以讓一家公司的規模迅速擴大，但高週轉帶來了高負債率，就要求存量的高去化率回籠資金，再加速週轉，房企的資金流始終緊繃。

當投資成為剛需，而在土地成本、建安成本、銷售成本節節上漲，銷售價格又被限定，房企利潤就會被攤薄。

但為了獲得利潤，開發商極大可能為了節減成本，犧牲了樓盤的建築質量。畢竟生意就是生意，公司不能虧錢。最後的最後，副作用又得讓業主服下。

 04

在中國，沒有哪個行業能像房地產一樣，在跌宕的經濟週期中可以一路昂揚向上。

當國家“不將房地產作為短期刺激經濟手段”基調放出後，這個行業立馬叫苦難堪——“融資難了，賣房難了，賺錢難了。”

可當雪崩來臨之時，沒有一片雪花是無辜的。

我們有理由相信，作為能掌舵龍湖二十餘年，在複雜的經濟形勢中，一次又一次地看清市場趨勢，並順勢而為，終將龍湖成功打造成一家中國房企巨頭的吳亞軍女士，絕對能意識到如今龍湖維權事故的癥結所在。

在二十多年前，吳女士因為自己所買的房間質量不好而着手創辦龍湖，走上了用好房子改變世界的道路。

可這二十多年走來，吳亞軍女士或許也對市場“劣幣驅逐良幣”感到過深深的無奈。

而現在的她，已不全是一位追夢人，更是一位坐擁27000餘人團隊的領導。天要下雨，人要吃飯。吳女士思維方式的改變，已經讓龍湖漸漸偏離了安全區。

其實，一家公司的成功原因可以有很多，可以靠品牌建設，戰略規劃，以及“善待你一生”這樣出彩的營銷。

但想淡出歷史，失去人心就夠了。

對於老百姓來説，相比龍湖漂亮的財報，他們更關心能否擁有一套好房子。畢竟這是我們一輩子的家。

而對於龍湖和吳亞軍女士來説，下一個五年或十年，即使你有千億萬億的經濟規模，固若金湯的銷售團隊，一流的文案和營銷保駕護航。

但龍湖的馬奇諾防線在人心面前，難免脆的像張意大利薄餅。

（完）