一人貪掉6000萬、王健林痛斥，地產商這波內部反腐為什麼這麼猛？_風聞

◆今日不同往昔。

正解局出品

從去年下半年開始，開發商內部颳起反腐風暴。

有房地產大佬透露，曾有“一個項目營銷總直接貪掉6000萬”。這樣大手筆的貪腐，讓人感到震驚。

混沌學理論認為，蝴蝶拍一拍翅膀，地球的另一端就產生一場風暴。

開發商這輪反腐已經不是拍拍翅膀那麼輕描淡寫了，那就更要看到，房地產接下來發展的大勢。

**1.**千萬、上億的涉案金額

大概來説，房地產開發商這輪反腐從2018年四五月份，才被外界看出一些端倪。其中公開曝出來的，有萬達、融創這樣的全國排名十分靠前的開發商，也有朗詩、天地源這樣的區域開發商。

先簡單看幾個例子。

萬達中區，有項目公司以賣房難為由，串通集團高管，放寬審批權，將房子以極低的折扣，賣給外部供應商，然後，從中賺取差價。

2018年，萬達內部調查後發現，涉及集團公司、區域公司20多人。

其中，集團高管個人非法所得金額高達千萬。

後來，萬達報警，2名高管被帶走，還有一名高管出逃美國，其餘基層違規員工被直接開除。

今年7月初，另一家地產巨頭融創也曝出腐敗案。

無錫公司營銷總、上海公司營銷總，可能通過內部房源和特價房倒賣，獲取不法利益。

涉事資金有可能過億。

朗詩地產更是在一年之內，把三名高管送進監獄。

其中最新的是，今年5月，拿下的鄧敏。他已經在朗詩工作13年，做到成都公司常務副總經理。根據公告，鄧敏在任職期間，在項目收購、營銷事項上涉嫌經濟犯罪，情節嚴重。

朗詩隨後高調宣佈了這個信息，並且給予此次案件的舉報人30萬元獎勵。

當然，這一年多來曝出的案件還有很多。比如：

陝西房企天地源發佈公告，公司總裁李炳茂、副總裁馬小峯涉嫌違紀違法。

雅居樂地產集團海南區域總裁簡毓萍、雅居樂地產集團廣州區域副總裁蔡小鵬因嚴重廉政違紀，被開除解僱。

中糧置地成都公司原總經理熊啓中因存在利用職務便利收受鉅額財物等違紀行為被開除。

今年1月初，廣州一家大型房企在內部通告：近年來集團因嚴重違紀被辭退的有30多人，因涉嫌觸犯刑法被司法機關處理的有22人。

北京的房開控股集團副總經理許麗華涉嫌嚴重違紀違法，被調查。

泰禾集團副總裁餘智晟已被帶走。

**2.**貪腐其實很正常？

有人的地方，就有可能產生腐敗。

更不要説，面對房地產這樣金錢滾滾的行業，人性是經不起考驗的。

房地產企業有很多權力性崗位，像招標採購、成本核算、工程管理等通用管理崗位，還有銷售回款、土地拓展、招商運營等專業管理崗位。

這些環節都給腐敗提供了温牀。

而房地產本來就是一個高槓杆的行業，開發商內部人員利用職務之便，就能撬動天價利益。

房地產開發的營銷環節就很容易出問題。營銷費用一般要佔到一個項目的3%左右，一個項目按50億貨值算，那就是1.5億的營銷費用，兩三年內要花完，可以想象其中來錢的空間有多大。

大手筆的就是，把房子低價賣給勾結好的同夥，從中間拿錢。

就像上面説到的融創案。融創無錫文旅城項目，就有一批特價房源。這個盤幾次開盤都非常火爆，房價也上漲了五六千塊。

可想而知誰拿到這批特價房源，誰就等於大賺一筆。

另外，近幾年，很多城市新房一房難求，又產出很多撈油水的環節，像茶水費、小費、好處費等等。

當然，金錢的誘惑總是無時無刻不存在的，更不要説，有人專門去尋找這些誘惑。

像拿地、融資、辦理各種證照，都有可能出生貪腐。

原集團產品研發中心總經理趙海峯、原產品研發中心設計總監萬鵬、原景觀設計經理李蓁怡，利用職務便利，夥同效果圖製作公司、景觀設計公司，採用在乙方報價的基礎上，虛增合同、訂單金額和虛開發票的手段，套取400多萬元，然後私下分掉。

地產圈裏人都知道，各家房地產企業其實每年基本上都會有人因為貪腐被抓。

用審計人員的話説，“查不過來，有時候只能抓大放小。”

甚至，有人因為老闆器重，被發現問題後，老闆也會放一馬，讓走掉就好，也不對外説（免得毀掉職業生涯）。

所以，多年來，房地產內部反腐常常是悄悄地進行的。像萬科、恒大等都成立了監察部門。

**3.**可今日不同往昔

正像有房地產行業觀察者提出的問題：開發商內部貪腐尋常不過，為什麼老闆們現在不操心融資，操心反腐？

簡單來説，就像《平凡的世界》裏，田二嘴裏唸叨的“世事要變了”。

有個在房地產圈摸爬滾打多年的大佬認為，房地產行業沒有一家受人尊敬的公司。因為：

第一，這個行業賺錢太容易，不需要什麼本事就能賺到錢。

第二，這個行業不規範，違法亂紀、腐敗、不公正的事情經常出現。

每家房地產公司都在追求瘋狂增長、賺錢。落實到具體操作中，就是營銷導向。所以，房地產圈裏營銷、投資條線的人員，升職速度明顯快於設計、工程條線。

房地產公司，只想着多買地、多蓋房、多賣房、多賺錢，反而沒有多少人在意房子的品質，因而精裝變簡裝、簡裝變清水房的現象常常發生。

在這樣浮躁氛圍中，個人追求多賺錢、賺錢快，也就算不上奇怪了。

只是，今日已不同往昔了。

有人統計，2018年關於房地產的調控高達400多次，曾被叫作史上調控最嚴的一年。

原本很多人盤算着，2019年調控會放鬆，但誰料到，今年前8個月全國各地房地產政策調控已經高達367次，刷新調控的歷史記錄。

其中，著名的比如，蘇州三個月內，三次調控升級；大連房價只准跌不準漲，但跌幅不能超5%；網紅城市西安，“5年社保”更是看齊北京、上海……

今年樓市調控政策次數分佈

在樓市關鍵的方面，都出台了致命性的政策。

首先是錢的問題。

開發商借錢，越來越難。

銀行在收緊，連地產信託、海外債監管都在變得更加嚴格。有統計，今年8月份，40家典型房企融資金額大跌近60%，其中，公司債融資大跌超過80%，信託貸款融資大跌超過60%。

另一方面，買房人借錢，也越來越難。

年後不少地方房貸利率從上浮20%下調到上浮10%甚至更低，現在又恢復到20%左右。

前段時間，房貸利率又進行了改革，房貸利率不光一下降不了，反而還有上調的可能。像合肥，據説有12家銀行已經對二手房停貸。

更狠的是，房地產信貸進行總量控制。

同時，地卻越賣越多。

今年前5個月，全國100個城市土地供應面積9153萬平米，創5年同期新高。

開發商沒錢拍地，土地供應充足，所以，地價就老實很多，這樣會為樓市預期降温。

**4.**開發商有些難

最直接的後果是，開發商現在有些難。

今年8月，40個典型城市新房成交面積環比下降9%。其中，北上廣深成交面積下降19%，18個二線城市下降10%，18個三四線城市下降4%。

像融創、富力，已經基本不再拿地。

開發商不光難，而且還急了。

恒大前段時間推出“全國532樓盤，閃購7.8折”的大促銷，強制要求所有員工完成每週的帶看指標，連技術崗位人員也不放過。

香港上市的房企時代中國，也被曝出公司強制全員賣房。還提出了具體指標，在2020年1月15日前，完不成1—6套賣房任務的，將被裁掉。

鄭州的正商地產被曝出強制所有員工買公寓，每個月從每人工資中扣除60%，不買也扣，連續扣5年。

在全面吃緊的情況下，開發商揪出內部的“蛀蟲”也就不難理解了。

據説，萬達中區貪腐事發後，王老闆曾説，“一次查出涉案這麼多錢，工作這麼多年得貪多少錢？”

這些錢，對當下的開發商們來説，顯得尤為珍貴。

在這個意義上來説，開發商內部反腐，倒成了樓市冷熱的一個標誌。

文章來源於微信公眾號正解局（ID：zhengjieclub），歡迎微信搜索“正解局”關注