是“金九銀十”還是要“過冬”？_風聞

原創： 梁雲風  來源：秦朔朋友圈

去年9月，萬科召開秋季例會時，會場牆上打滿了標語，所有的標語都只有三個字——“活下去”。雖然當時有不少人質疑萬科譁眾取寵，但這三個字成了2018年地產圈最熱的詞。

一年之後的今天，“活下去”成了不少房企沒有喊出來，但在心裏默唸的詞。

“金九銀十”，全員賣房過冬，成了不少房企迫不得已的選擇。

年關難過年年過

房子難賣，入秋轉冬，似乎更多的是大環境下的情緒表現。

從最近房企的中期財報中，確實可見有上市房企處境不佳。以“華南五虎”之一的富力為例，上半年權益銷售額僅為602.2億元，佔其全年銷售目標1600億的37.64%，7月份起，富力已經開始全員賣房，要求公司財務、開發、工程等部門均應以銷售為中心開展工作，全力以赴配合銷售目標的達成。另一家房企世茂股份上半年合同金額122億元，同比減少24%，完成年度300億元目標的41%；實現銷售簽約面積約57萬平方米，同比減少34%。

當然，處境艱難的不止富力和世茂，但從整個上市房企的整體表現來看，數據不能算驚豔，但絕對説不上難看。

新民週刊一份統計數據顯示，A股119家房企合計營業收入為9156.7億元，同比2018年同期上漲了26.7%。合計淨利潤達到了869.8億元，淨利潤率為9.5%。在大環境並不好的情況下，房地產行業依然保持着旺盛的向上動力。

**但好看的數據後面，房企的分化也越來越明顯。**在上市房企中，龍頭房企依然佔據着“二八定律”中那個穩穩的“八”。萬科、碧桂園、融創2019上半年的營收均保持超過30%的增速，淨利潤增速也在20%以上，融創、陽光城、金科股份等房企2019上半年淨利潤增速甚至高於40%。以融創為例，上半年實現收入768.4億元，同比增長64.9%；淨利潤102.9億元，同比增長61.7%。

另一方面，“二”的那一端變現並不顯眼，最主要的是利潤率下滑，而又以中小房企為主。在上半年的上市公司中，利潤下滑較多的，既有港股的旭輝控股、九龍倉、華南城、朗詩綠色、花樣年、中泛控股、力寶等，也有A股的中交地產、中洲控股、深振業、萬通地產、天津松江、合肥城建、花樣年、美好置業等房企。其中旭輝在上半年的合同銷售排行榜上還高居第14位（克而瑞數據）。

總體來看，年關難過年年過，去年9月，媒體上眾口一詞“入秋過冬”，今年似乎又是同樣的調調。房地產行業，從不讓人失望。

不過，進入九月，傳統的“金九銀十”也隨之而來，恒大、萬科等頭部房企的促銷大戰又來了，恒大再次啓動全員營銷搶跑“金九銀十”，希望再現今年三四月“小陽春”的成績；萬科在天津、青島、濟南等地的部分樓盤有促銷舉措。

今年年關到底如何，就要看“金九銀十”的成色了。

下半年樓市怎麼走？

雖然從上半年數據來看，地產依然保持着增長潛力，但影響下半年具體走向的指標還應該注意。

**首先是融資渠道收緊。**5月17日銀保監會發布23號文，重點整治金融亂象，嚴查信貸管理和影子銀行，融資難度加大，令一些房企對土地市場的態度更趨謹慎。從今年5月底開始，多家房企被列入暫停公開市場發債業務名單，監管部門收緊部分房企公開市場融資，包括債券及ABS產品。7月份開始，由於房企融資環境進一步收緊，開發貸、企業信託、海外融資渠道受限，7月起連續5次針對房地產信託及美元債，均單獨針對房地產發佈政策，8月初再次明確針對32個城市檢查，約束房地產貸款額度。

重壓之下，房企資金壓力再度升級，拿地更加謹慎。孫宏斌8月22日在公司中期業績會上表示，融創自今年5月份起已基本停止在公開市場拿地。旭輝集團董事長林中也表示，下半年會減慢進入新城市，優先聚焦深耕已有城市。

**融資收緊的效果，很快就在土拍市場得到反映。**在各類調控政策疊加的基礎上，土拍市場持續降温，易居房地產研究院最新發布的《2019年8月40城土地市場報告》顯示，8月份，40城整體土地成交面積環比下降16.9%，平均土地成交均價環比下跌1.8%，量價齊跌。與此同時，40城市土地出讓收入環比下跌30.3%。

土拍的效果，在分類調控背景下，各類城市表現也不盡相同，“一城一策”的調控政策成效顯著。8月，三類城市的土地交易面積均出現下降。其中，一線城市環比下降4成，二線城市下降17.1%，三線城市下降5.7%。易居研究院研究員王若辰認為，土地市場量價齊跌主要在一線和三線城市，二線城市土地面積下降，地價微幅上漲，但漲幅明顯收窄，隨着土地成交量的下降，預計地價也很快將由漲轉跌。

此外，還有一個數據，能看出今年下半年樓市的走向，那就是政策調控次數。數據顯示，今年前8月，全國房地產調控政策高達367次，累計次數刷新了房地產調控記錄，僅8月份中央和各地出台的房地產調控政策多達60次。

政策調控的加強，從影響來看是把雙刃劍。從積極的角度來看，這説明，地產行業依舊被高度重視，房價動盪起伏的可能性不大，特別是7月30日召開的中央政治局會議首次提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，地產高起高落的時代已經一去不復返了。而且還可以堅信的是，“房住不炒”這項政策已經保持了近三年，在這個意義上，政策的定力説明，從遠期來看，讓住房市場迴歸基本的民生屬性是政策的大方向。

但從消極的角度來看，調控越多，地產行業的市場屬性就越偏離，價格規律的作用就越小，即使在九、十月的促銷中，也很難真正看到與市場需求相匹配的價格。

從當前政策傳導下來的影響以及各類降價促銷來看，下半年房價短期降温應該沒有問題，以價換量是常規操作，但隨着後續房企銷售業績的實現，以及12月份鄰近春節，又是一波返鄉購房潮，房價重新上漲也是大概率事件。總體而言，房地產市場依然處於上升期，這個大前提並未改變。

也許還是那句話：年年都“過冬”，來年又一春。