美國“兩房”將被私有化，要跟傳統貸款説再見？_風聞

此前市場有消息稱，美國財政部將開始對美國高達5萬億美元的住房金融體系進行改革，將開始把房利美(OTC:FNMA)和房地美 Corp (OTC:FMCC)兩家公司從政府的管理中剝離出來。在計劃公佈當日，由於市場對其不甚滿意，兩個公司的價格都跌超8%。

不過，週一，美國財政部長姆努欽表示，如果在6個月內沒能獲得國會的支持，特朗普政府將會採取行政措施，將“兩房”私有化。根據英為財情Investing.com的數據顯示，隔夜，房利美和房地美在OTC市場的股價大漲達到42.8%。

房地美（紫線）和房利美 （藍線）OTC市場股價行情，來自英為財情Investing.com房利美和房地美是什麼？

房利美和房地美是美國兩家最大的非銀行住房抵押貸款公司，市場稱為“兩房”。他們主要的業務是從抵押貸款公司、銀行和其他放貸機構購買住房抵押貸款，並將部分住房抵押貸款證券化後打包出售給其他投資者。

這兩家公司會在二級市場上收購按揭貸款，組成一個資產池，然後以此為基礎在公開市場向投資者發行證券，即“抵押支持證券”。同時，公司還為還款利息和基於他們證券的本金回報提供擔保，這種按揭二級市場提高了按揭貸款商可用資金的供給，從而也提高了新購房者可用資金的供給。

可以説，房利美和房地美為美國的住房市場提供了流動性、穩定性以及購買力。

房地美和房利美經歷了什麼？

從“兩房”的歷史説起。

時間回到美國大蕭條和羅斯福新政時期，為了提振經濟，當時的美國總統羅斯福，推行了一系列住房改革措施，旨在讓更多的美國人建造和購買住房，其中就包括了成立全國抵押貸款協會FNMA，房利美，該協會主要從事的就是抵押貸款證券化的工作。

房利美的目的很簡單，就是通過風險最小化來鼓勵銀行發行更多的抵押貸款。房利美借入資金，並用這些錢從銀行購買抵押貸款，將其打包，再以抵押貸款支持證券的形式出售。

房利美作為政府機構實體，享受了較低的債務利率，並且讓美國人得以用標準30年期抵押貸款説持有的優越條件來購買房屋。

直到1968年，美國出台了《住房和城市發展法案，Housing and Urban Development Act》，時任總統約翰遜想幫聯邦政府減輕債務壓力，於是他決定私有化房利美。而後，在1970年，房利美的競爭對手，房地美成立了。這家公司由美國國會創建，做的事情，和房利美此前在做的幾乎如出一轍。

歷史發展至今，“兩房”事實上沒有跟政府真的劃清界限，兩家公司的CEO經常是由美國政府要員擔任。那時候，市場當然有理由認為，如果真的發生了什麼不好的事情，美國政府乃至國會，不會對他們的困難袖手旁觀。

然而，突然間，美國的房地產市場崩潰了，房利美和房地美突然被推到了輿情的風口浪尖，成為了全國房地產泡沫的替罪羔羊。

在2008年危機爆發時，房利美和房地美陷入了虧損困境，為了不讓危機蔓延，穩定住美國金融市場的信心和秩序，國會通過了《住房和經濟復甦法案，Housing and Economic Recovery Act》授權美國政府接管“兩房”。

彼時，根據接管方案，美國財政部向“兩房”注資，並收購相關的優先股，美國財政部持有“兩房”近80%普通股和優先股的認股權證。

11年前的“權宜之計”，美國政府卻遲遲未能交權？

時任美國財政部部長保爾森表示，“兩房”的問題使金融市場面臨系統性風險，接管這一機構是當前保護市場和納税人的“最佳手段”。雖然，當時美國政府稱此舉是不得已的權宜之計，然而，在危機過去11年以後，“兩房”仍然受到美國政府的監管。

有趣的是，從2012年起，“兩房”就將所有利潤都交給了財政部。截至2019年第一季度，“兩房”已向財政部支付了2970億美元，遠遠高於它們收到的1915億美元的政府資金。也就是説，曾經面臨絕境的“兩房”，已為美國政府貢獻了超過千億美元。

美國的保守派政客，在過去的十年裏，一直在推動政府完全退出抵押貸款業務，但是這樣可能就會意味着美國住房抵押貸款的運作方式可能會發生鉅變，其中就包括了，傳統的30年期抵押貸款可能會消亡。

最近發佈的改革方案，則是被認為忽視了自由市場的原則，在儘量降低對抵押市場破壞的基礎上，讓“兩房”脱離公眾的控制。也就是説，給日後“兩房”萬一再遇上危機時，獲得政府的幫助打開一扇窗户。

房地美和房利美的改革前景

顯然，這份長達50多頁，卻語焉不詳的改革方案，並不能讓市場滿意。一些分析師人士表示，既然到最後政府還是要“摻一腳”，那改革的意義何在？

那麼，美國政府對於房地美和房利美的改革有急迫性嗎？雖然這一問題是金融危機以來的歷史遺留問題亟待解決，但是，這一改革內容廣泛而複雜，並沒有明確的啓動時間。而且，美國住房金融體系當下沒有什麼問題，房地產市場也沒有危險信號，這將成為改革的絆腳石。

美國抵押貸款銀行家協會（Mortgage Bankers Association）前主席、前聯邦住房管理局（FHA）專員David Stevens對此也表達了自己的看法，他指出，“當前市場上，投資人對經濟的脆弱性、英國退歐、伊朗等問題都存在擔憂，而特朗普居然想破壞美國經濟中為數不多的一個亮點——房地產？考慮到經濟的穩定性，以及特朗普自己的選舉前景，他不可以這麼做，這件事後市會怎麼發展，還有待觀察。”