降準之後：投資的陷阱與機遇_風聞

9月6日央行宣佈降低存款準備率0.5%，再額外對城市商業銀行定向下調存款準備金率1%。本次“雙降”為市場釋放9000億的資金。

央行現在降準可謂用心良苦。

因為最近豬肉價格飛漲，我們CPI有一定的壓力，所以直接降息是有副作用的（除非美聯儲再次降息）。但是目前實體經濟也急迫的需要降息融資成本。

所以，通過降準來降低銀行負債端的壓力，增加銀行投放貸款的意願。因為我們最近搞了一個LPR報價機制，這個機制是盯住MLF操作利率，那麼增加貨幣的投放量就可以壓低市場的貸款利率。

以上描述都是裝逼。用一句大白話描述就是，央行現在不願直接降息，而是釋放更多的流動性逼着銀行降低貸款利率，同時嚴防增發的貨幣進入房地產。

所以，本次降準真正的目的是****為了給實體經濟降低貸款利率。

在過去的文章我一直強調，全球開啓直升機撒錢的時代就要來了。最近幾個月全球已經有數十個國家央行宣佈降息，最狠的是丹麥，最近已經推出全球首例負利率貸款——也就是説，在丹麥購房向銀行申請貸款，借1萬，未來只要還9000多元！

因為全球經濟低迷，所以低利率時代就要來了！

著名經濟學家凱恩斯有一句名言：當消費者消費意願下降時，政府部門應該擴大支出或者採取措施鼓勵消費者消費。

這就是凱恩斯主義學説的精華。在中國，我們叫做逆週期調節手段。

那麼，在低利率時代普通人該怎麼保衞自己的財富？

簡單的説就是一句話：放棄現金，擁抱資產。

在中國有點特殊，因為“房住不炒”的大環境，擁抱房產是有風險的。這個風險還不低——

因為過去20年房地產行業的高速發展，其實已經積累了巨大的泡沫與風險，加上管理層目前刻意要擺脱經濟對房地產的依賴，所以，普通人投資房地產將面臨巨大的風險，今天，我們主要給大家講講投資不同類型的房產可能面臨的風險。

1****第一大坑：商鋪

首先給一個結論：中國所有的商鋪價格未來都是走下坡路，這個“下坡”還是看不到盡頭的。

為什麼？

兩個原因：行業原因與時代原因。

我們先説説行業原因。

首先，我們商鋪供應是嚴重過剩的。過去做商品房開發一般是這種模式，假如你建設10萬平米的商品房，至少要規劃建設10%以上的商鋪，狠一點的甚至把這個比例提升到20%。

造成這個原因主要就是經濟驅動——商鋪往往比住宅能賣更高的價格。

我來給大家算算賬。一個10萬平米的小區，假如商住比例是1:10，那麼就是9萬平米商品房，按照目前城市人均居住面積36平米計算，就是入住2500人左右，商鋪供應卻有1萬平米！

按照一般規律，養活1平米的社區商業，大致要1個人，也就是説要養活1萬平米的商鋪至少也要1萬人，但是這個小區卻只有2500人，所以，這樣的小區從入住開始，商鋪面積就是嚴重過剩的。

請記住這個規律，**我們商品房建設從一開始，除了極少數別墅型社區，其餘99%的小區的商鋪供應都是嚴重過剩的。**這還沒計算各個城市大量的純商業項目。

房地產經過二十幾年高速發展，目前中國城鎮商品房面積大致280億平米左右，而商鋪面積至少也有30億平米，而中國城鎮常住人口也就8億多一點。

8億人口對應30億平米商鋪——4個商鋪就有3個過剩！這就是中國商鋪現狀。

另外，現在宏觀政策對商鋪也很不友好****。

最近有兩個政策對商鋪前景是很大的利空。

一個農村建設用地允許入市做經營性房產。明年3月《土地法》修改後就會實施。這個政策不會對住宅市場造成直接的衝擊，但是一定會對經營性房產——包括寫字樓、商鋪、工業用地造成巨大的衝擊。

雖然地方政府前期會對這個農村建設用地入市進行限制，但是未來趨勢已定，大量白菜價一樣農村建設用地會陸續投放市場（農村建設用地規律有3000萬畝），這進一步加劇商鋪過剩的泡沫。

一個是土地增值税徵收辦法會修改。

土地增值税是商鋪銷售過程中最大的税種，過去一般是項目開發完畢後當地税收部門才會找發展商核算並且徵收這個税種。現在土地增值税相關法律修訂版正在公示階段，一旦正式實施，按照修訂版規定，這個税種將在商品房出售開始徵收。

這個徵收辦法的變更會加大發展商持有商鋪的成本，導致發展商在前期就拋售商鋪，對商鋪市場造成很大的衝擊。

你看看，僅僅從行業前景來看，商鋪前景就很不妙，所以，目前很多銀行已經不接受商鋪資產做抵押物。

但是決定商鋪衰落的不僅僅是行業因素，最要命的還有時代因素。

這個時代因素就是互聯網時代對消費模式的重塑。

過去的消費模式，商鋪是客源引流的渠道，所以，越是人流量大黃金地段的商鋪越能賣出天價——這個天價的價值就在於能夠實現人流的“引流”效應。

商鋪相對住宅價格更高的這個溢價，就是對引流價值的體現。

在互聯網時代，這種傳統的引流模式逐漸被顛覆，越來越的消費者通過線上渠道尋找合適的商家，包括美團、大眾點評、小紅書等等逐漸成為消費者引流的主要渠道。

這種引流模式的轉變直接導致商鋪價值鋭減——被剝離引流價值後，商鋪的價值就蜕變成一個單純的線下消費場所。

在一二線城市，目前有兩個趨勢值得注意。

第一，商家紛紛搬出商鋪，進入寫字樓做生意。原因很簡單，商鋪動輒一平米上百甚至幾百的租金，而寫字樓的租金只有前者的10%。

至於客源，寫字樓就通過網絡渠道來引流，當引流價值被剝離後，商鋪作為消費場所不管是停車還是外圍環境都無法與寫字樓相比。

第二，商鋪價格與住宅價格倒掛。在北京、上海、深圳一線城市，已經開始出現商鋪與住宅價值倒掛的現象，比如住宅賣6萬，商鋪只能賣2——3萬。

未來我們即將進入5G時代，5G時代信息交換會更加便捷，視頻傳播、虛擬環境的展示會越來越普遍，商鋪的引流價值會被進一步剝離。

昨天某網紅直播賣貨，大家知道現場有多少人圍觀嗎？在線人數超過200萬！大家知道這個數字是什麼概念嗎？中國最好的商場在最大的節假日搞最大的活動能聚集的人流不到這個數字的十分之一！

傳統的商鋪引流效應在互聯網經濟面前簡直就是不堪一提。

當商鋪的引流價值無限趨近於0時，未來幾年我們將看到商鋪價格斷崖式下跌。越是高價商鋪跌得會越狠。

我每每看到“一鋪養三代”的商鋪廣告總是想笑，這種農耕文明的觀念在一個互聯網時代做廣告語簡直就是侮辱智商。

還TM養三代？最多3年持有商鋪的就該跳樓吧？

商鋪是個坑，寫字樓更是個坑，商鋪面臨的利空寫字樓一個不少：供應量嚴重過剩，也面臨農村建設用地入市的衝擊，現在一部分寫字樓靠着低租金挖商鋪的牆角，但是這種商業模式一定是建立在低租金的基礎上的。

租金漲不起來，價值自然也不會高。

2****第二大坑：三線以下城市的住宅

以前我曾經寫過幾篇文章講了講未來城市化的幾大趨勢：

核心城市由點及面發展大都市圈；

鄉村振興，縣城衰落；

這些趨勢其實都是直指未來人口流動的趨勢：大量人口將從農村、縣城、大多數地級市流出，而一線城市、中心城市都市圈人口將淨流入。

這種人口流動的趨勢就將決定資本價格的趨勢！

一方面中小城市人口淨流出，一方面這些城市未來商品房供應還在源源不斷地增加——雖然管理層明確表態不會用房地產作為短期刺激的手段，但是我們絕大部分地方政府很長一段時間是無法擺脱對土地財政依賴的。

地方政府缺錢，來錢最快的就是賣地。賣地就會蓋樓，蓋樓就是增加商品房供應。這一兩年由於棚改的支撐，造就了很多中小城市房地產市場出現量價齊升的繁榮，不過這種繁榮註定是虛假的繁榮，一旦棚改停滯，這些城市房地產市場立馬進入冬天。

所以，你去投資三線以下城市的房產未來絕對是一個坑。

3****第三個大坑：旅遊地產與休閒地產

這幾年我們中產階層很流行投資旅遊地產，什麼避暑房、避寒房、海景房、山景房等等，我一直強調這些投資都是坑。

為什麼？

很多人連投資基本邏輯都搞不清楚。

房產就是土地與房子的統稱。房子本身是不會增值的，房子只會折舊；有可能增值的只能是土地。

那麼，土地的基本屬性你知道嗎？

土地有三種類型，對應不同的居住價值。

第一種是居住用地，價值最高，因為每天都要住；

第二種是休閒用地，價值次之，因為只有節假日才會住；

第三種是旅遊用地，價值最低，因為只有偶爾度假才會住；

所以，所有投資旅遊地產、休閒地產都是投資價值最低的兩種土地，這些土地是很難升值的。

4****管理層的指揮棒

現在問題來了，如果按照人口流動趨勢——中小城市人口淨流出，一線城市、中心城市都市圈人口淨流入，那麼，這些人口淨流入的地方的房產是否可以投資呢？

理論上講，人口淨流入的地方資產價格會持續上漲的，這就是未來房地產存在的結構性的機遇。但是，我比較慫，我是不會去做這些結構性的房地產機遇的。

為什麼？

原因很簡單，去做房地產的結構性投資機遇就是把管理層當做對手盤！

管理層反覆強調“房住不炒”——其實就是明着説了，**房子買來住可以，不要買房投資！**重要的事情説三遍，房住不炒説了不止三十遍了吧。

管理層反覆強調打招呼的事情，你一定要對着幹就是把管理層當做對手盤，把管理層當對手盤未來很可能面臨各種行政手段的打壓。

這裏我給一個預測，未來這些大城市都市圈存在房地產結構性投資機遇的地方投資房產，扣除各種税費交易成本之後，投資收益很可能低於銀行理財收益。

以上就是在中國不宜投資房產的邏輯。

如果不能投資房產，那麼，在未來低利率時代怎麼保衞我們的財富呢？

那句話怎麼説的？

上帝關上一扇門，一定會給你打開一扇窗！

先看一則新聞：

這是啥意思？

意思就是一個：鼓勵投資者在資本市場加槓槓投資股票！

從供給側改革以來，我們宏觀大環境一直都是拼命去槓桿，對於房地產甚至是嚴防資金流入，現在在資本市場，管理層卻出台政策鼓勵投資者加槓桿！

管理層指揮棒往哪裏指，這不是一目瞭然嗎？

如果你還不明白，再看一則新聞：

這是啥意思？

這基本就是明着説了：買股票未來是會賺錢的！

你看看，管理層的意圖是非常清晰的——對於房地產，就是旗幟鮮明的“房住不炒”，對於資本市場，就是各種政策資源呵護“滿足人民羣眾財富增值保值訴求”。

這種形式下，還心心念念去找房地產的“結構性投資機遇”就是不明大勢，就是愚不可及！

可能有人會説，股市投資風險太大了啊，你看看，最近陸續爆出上市公司財務造假，業績暴雷，實控人被抓等等

您説的這些都對，但是反過來想，恰恰因為這些原因才讓中國資本市場估值偏低啊，才讓你現在有可能以白菜價買到優質企業的股票啊！

既然管理層目前空前重視資本市場，上述問題未來都可以得到解決的。等啥都規範了，成熟了，那估值就肯定不便宜了。

打一個比方，以前房地產什麼時候投資最划算？不就是一塊荒涼的地皮，周圍啥都沒有的時候嗎？等房子蓋出來了，學校、商場、公園啥都有了，地鐵也通了，那時房子會是啥價格？

投資收益來源於不確定的回報。啥都確定了，回報也就無限趨近於零。

跟着管理層的指揮棒走吧，這個確定的信仰會讓所有的不確定因素變成豐厚的回報。