房企反腐，一場生死競速_風聞

文|內幕君

腐敗是發展的鐐銬。

1

2017年，南方S城周邊的四線小城，有塊囤了10年的地要賣。

那時候S城房子一天一個價，往高走。周邊城市阿貓阿狗跟着得道昇天，不僅房價跟漲，地價同樣飆升。二級市場也暗流湧動，不少接盤俠背錢搶割。

但這塊地例外，因為教育和商業配套為0，景觀界面也差。唯一的優勢是離S城近。

當時只有A房企深入談，開出總地價3.8億，差一點談成。後來發生的事，把賣主開心壞了：B房企直接加價1個小目標。

拿地團隊上報方案，求規模心切的boss只問了一句：

淨利潤率有10%嗎？

拿地負責人説，至少衝12%。老闆也開心壞了。

“那就大幹100天，爭取3個月開工，6個月開盤。”

誰想得到，2018年一二線城市房價啞火，S城也是。這個項目銷售慘淡，全年業績只完成目標額的10%。

偏偏集團又缺錢得很，飢渴到24%的貴錢也借。沒了總部資金支持，這個項目停擺了半年。

一次閒聊説起，A房企投拓總調侃：也不虧嘛，掏了公司餵飽個人。

圈子人都知道，地產作為資金密集型行業，行情好的時候，某些崗位的人動動心思，輕鬆撬動一座金庫。

行情不好呢？就該翻舊賬了。

2

2018下半年以來，房企內部腐敗案頻出。

爆出的腐敗案中，涉案金額有幾百萬的，有幾千萬的，甚至幾個億的。

2018年8月1日，北京萬達總部，萬達兩名高管被朝陽警方帶走，因涉嫌貪污，利用職務之便謀利。

整個案件牽涉區域公司、集團公司20多人，有個別人貪腐數額高達千萬，萬達將其定性為「一起惡劣的高管羣體作案」。

涉案人員中有位萬達老臣，已經入司17年，位至萬達集團總裁助理。

除了萬達，其它房企組團“揪老虎”：

2018年10月至12月期間，建發地產接連爆出兩起貪腐，一個區域總和一個集團副總被捕。

2018年底、2019年初，中糧和雅居樂接過反腐棒，中糧置地成都總經理熊啓中、雅居樂海南區域總裁簡毓萍被開除。

今年5月，朗詩成都公司常務副總鄧敏被開除，也是敗在一個“貪”字。而這已是朗詩一年內查處的第三起腐敗案。

同期，前泰禾南京公司總經理朱兵站“失聯”，據説被帶走調查。

隨後融創“淪陷”，7月初上海區域傳出銷售線貪腐，無錫公司員工倒賣內部房源。

同期，融僑傳出合肥公司負責人一手遮天，操控成本、採購等管線，貪腐數額巨大。

8月30日，萬達內部再發懲貪公告，事發武漢，商管公司4位高管向商户、供方及員工索賄，涉及金額近億元。

這些高管中，有高居廟堂的商管集團總裁助理，也有身處江湖的項目招商運營副總。

案發後，萬達召開廉潔大會，王健林怒髮衝冠，訓斥了半小時。在一次公開演講中，老王曾經説過：“我個人最痛恨吃裏扒外”。

在萬達，老王沒有分管業務，唯一親手抓的是審計部。這個審計部隊伍強大，由財務、工程、預算、土水電各專業人才組成。可見老王的“痛恨”絕非嘴上説説。

最近，有一家房企傳出驚人內幕，集團執行董事、執行總裁等4人被查，涉案金額三四個億。顧及到涉案人員中有創業時橫刀立馬的兄弟，同時擔心公司震盪，老闆咬咬牙不予追究。

一年多時間，大小房企接連揮刀治貪，不免讓很多人好奇：

地產圈為什麼突然反腐了？

事實上，這不是突然，而是必然。背後自有其邏輯。

3

萬達2018年工作總結會上，王健林説高薪不能養廉，只能長期反腐。

他説的是房企常態性反腐。

像萬科、恒大、龍湖、金科等，都有相應的監察部門。

不過，一旦地產處於平穩或下行週期，行業掀起反貪風暴，也就是意料之中的事。

一來是鬥爭需要。市場下行時，銷售目標難達成，有些房企會進行人事調整，必要時，“反腐”就是一把變革的手術刀。

二來是時機合適。房企不再盲目追求“規模擴張”，而是效益替代規模，這時候大刀闊斧反腐敗，人事變動的影響弱化，甚至還能提振士氣。

三來是，反腐省下的錢，可都是純利啊。

打個比方，區位相同、產品類似的兩個盤，不考慮企業運營能力差距，A盤利潤高出B盤一截，為什麼？

恰恰就是貪多貪少的問題。

拿工程建設和營銷來説，涉及建築、裝修、智能化、景觀園林、幕牆、設備、控房、分銷、廣告等環節，每個環節被“腐蝕”一點，最終的成本就會腐蝕一片。

通常情況下，一個項目的營銷費用是總貨值的2%-4%，百億貨值的項目，至少有2個億的經費，這裏頭的牟利空間，絕對是貧窮限制你的想象。且不説索要茶水費和倒賣房源所得。

收併購中的買賣環節，同樣油水滿溢。

​2017年，海南龍口法院披露，北京一房企高管負責海南項目股權轉讓時，謊報信息導致公司損失1個億。

本來價值1.5億元的股權，最後以5000萬轉讓，這位高管從中撈到好處費2000萬。有人低賣，自然也有人高賣。

總之，弱週期下的房企反腐，只要刀子揮得好，一年賺出幾個小目標。

更關鍵的是，反腐之於企業，有時等於救命。

就像S城那家B房企，再多拿幾個高價的爛項目，公司前路基本只剩一條：

耗着等死。

那個項目至今還有一億多尾款沒付。

4

2015年前後，樓市黯淡那會，地產圈也刮過一陣反貪風暴。

那年7月，上海萬科帶頭反腐，倡議合作伙伴參與簽訂《陽光合作協議》，以此規範雙方人員的行為。

同月，萬達一口氣處理了17名高管，有4名為總經理級別。

2016上半年，俊發在內部搞大反腐，一位分管營銷的副總裁被停職調查。

那時候電商正火，審計部門都愛查這個新業務。有個幹這行的朋友回憶：

最忙的時候，同一天被3家房企請“喝茶”。

歷史總是出奇的相似。

今年的反貪風暴，其實是4年前的故事重演。

電視劇《康熙王朝》有個經典片段——陳道明站在殿上，痛斥“羣臣”貪腐，足足罵了四分鐘：

朕剛繼位的時候，以為朝廷最大的敵人是鰲拜；滅了鰲拜，以為最大的敵人是吳三桂…… 

現在朕清楚了，大清的心頭之患不在外邊，而是在朝廷。就在這乾清宮，在朕的骨肉皇子和大臣們當中！

咱們這爛一點，大清國就爛一片。你們要是全爛了，各地就會揭竿而起，讓咱們死無葬身之地啊！

可真是句句誅心。

任正非也説過類似的話，他説，沒有什麼可以阻擋華為前進，唯一能阻擋的，就是內部腐敗。

所以，只要樓市飛不起來，地產圈的反貪風暴會越刮越狠。

畢竟這是一場生死競速。