房企反腐,一場生死競速_風聞
地产风声-地产风声官方账号-听,这风声,好像在说秘密2019-09-13 11:47
文|內幕君
腐敗是發展的鐐銬。
1
2017年,南方S城周邊的四線小城,有塊囤了10年的地要賣。
那時候S城房子一天一個價,往高走。周邊城市阿貓阿狗跟着得道昇天,不僅房價跟漲,地價同樣飆升。二級市場也暗流湧動,不少接盤俠背錢搶割。
但這塊地例外,因為教育和商業配套為0,景觀界面也差。唯一的優勢是離S城近。
當時只有A房企深入談,開出總地價3.8億,差一點談成。後來發生的事,把賣主開心壞了:B房企直接加價1個小目標。
拿地團隊上報方案,求規模心切的boss只問了一句:
淨利潤率有10%嗎?
拿地負責人説,至少衝12%。老闆也開心壞了。
“那就大幹100天,爭取3個月開工,6個月開盤。”
誰想得到,2018年一二線城市房價啞火,S城也是。這個項目銷售慘淡,全年業績只完成目標額的10%。
偏偏集團又缺錢得很,飢渴到24%的貴錢也借。沒了總部資金支持,這個項目停擺了半年。
一次閒聊説起,A房企投拓總調侃:也不虧嘛,掏了公司餵飽個人。
圈子人都知道,地產作為資金密集型行業,行情好的時候,某些崗位的人動動心思,輕鬆撬動一座金庫。
行情不好呢?就該翻舊賬了。
2
2018下半年以來,房企內部腐敗案頻出。
爆出的腐敗案中,涉案金額有幾百萬的,有幾千萬的,甚至幾個億的。
2018年8月1日,北京萬達總部,萬達兩名高管被朝陽警方帶走,因涉嫌貪污,利用職務之便謀利。
整個案件牽涉區域公司、集團公司20多人,有個別人貪腐數額高達千萬,萬達將其定性為「一起惡劣的高管羣體作案」。
涉案人員中有位萬達老臣,已經入司17年,位至萬達集團總裁助理。
除了萬達,其它房企組團“揪老虎”:
2018年10月至12月期間,建發地產接連爆出兩起貪腐,一個區域總和一個集團副總被捕。
2018年底、2019年初,中糧和雅居樂接過反腐棒,中糧置地成都總經理熊啓中、雅居樂海南區域總裁簡毓萍被開除。
今年5月,朗詩成都公司常務副總鄧敏被開除,也是敗在一個“貪”字。而這已是朗詩一年內查處的第三起腐敗案。
同期,前泰禾南京公司總經理朱兵站“失聯”,據説被帶走調查。
隨後融創“淪陷”,7月初上海區域傳出銷售線貪腐,無錫公司員工倒賣內部房源。
同期,融僑傳出合肥公司負責人一手遮天,操控成本、採購等管線,貪腐數額巨大。
8月30日,萬達內部再發懲貪公告,事發武漢,商管公司4位高管向商户、供方及員工索賄,涉及金額近億元。
這些高管中,有高居廟堂的商管集團總裁助理,也有身處江湖的項目招商運營副總。
案發後,萬達召開廉潔大會,王健林怒髮衝冠,訓斥了半小時。在一次公開演講中,老王曾經説過:“我個人最痛恨吃裏扒外”。
在萬達,老王沒有分管業務,唯一親手抓的是審計部。這個審計部隊伍強大,由財務、工程、預算、土水電各專業人才組成。可見老王的“痛恨”絕非嘴上説説。
最近,有一家房企傳出驚人內幕,集團執行董事、執行總裁等4人被查,涉案金額三四個億。顧及到涉案人員中有創業時橫刀立馬的兄弟,同時擔心公司震盪,老闆咬咬牙不予追究。
一年多時間,大小房企接連揮刀治貪,不免讓很多人好奇:
地產圈為什麼突然反腐了?
事實上,這不是突然,而是必然。背後自有其邏輯。
3
萬達2018年工作總結會上,王健林説高薪不能養廉,只能長期反腐。
他説的是房企常態性反腐。
像萬科、恒大、龍湖、金科等,都有相應的監察部門。
不過,一旦地產處於平穩或下行週期,行業掀起反貪風暴,也就是意料之中的事。
一來是鬥爭需要。市場下行時,銷售目標難達成,有些房企會進行人事調整,必要時,“反腐”就是一把變革的手術刀。
二來是時機合適。房企不再盲目追求“規模擴張”,而是效益替代規模,這時候大刀闊斧反腐敗,人事變動的影響弱化,甚至還能提振士氣。
三來是,反腐省下的錢,可都是純利啊。
打個比方,區位相同、產品類似的兩個盤,不考慮企業運營能力差距,A盤利潤高出B盤一截,為什麼?
恰恰就是貪多貪少的問題。
拿工程建設和營銷來説,涉及建築、裝修、智能化、景觀園林、幕牆、設備、控房、分銷、廣告等環節,每個環節被“腐蝕”一點,最終的成本就會腐蝕一片。
通常情況下,一個項目的營銷費用是總貨值的2%-4%,百億貨值的項目,至少有2個億的經費,這裏頭的牟利空間,絕對是貧窮限制你的想象。且不説索要茶水費和倒賣房源所得。
收併購中的買賣環節,同樣油水滿溢。
2017年,海南龍口法院披露,北京一房企高管負責海南項目股權轉讓時,謊報信息導致公司損失1個億。
本來價值1.5億元的股權,最後以5000萬轉讓,這位高管從中撈到好處費2000萬。有人低賣,自然也有人高賣。
總之,弱週期下的房企反腐,只要刀子揮得好,一年賺出幾個小目標。
更關鍵的是,反腐之於企業,有時等於救命。
就像S城那家B房企,再多拿幾個高價的爛項目,公司前路基本只剩一條:
耗着等死。
那個項目至今還有一億多尾款沒付。
4
2015年前後,樓市黯淡那會,地產圈也刮過一陣反貪風暴。
那年7月,上海萬科帶頭反腐,倡議合作伙伴參與簽訂《陽光合作協議》,以此規範雙方人員的行為。
同月,萬達一口氣處理了17名高管,有4名為總經理級別。
2016上半年,俊發在內部搞大反腐,一位分管營銷的副總裁被停職調查。
那時候電商正火,審計部門都愛查這個新業務。有個幹這行的朋友回憶:
最忙的時候,同一天被3家房企請“喝茶”。
歷史總是出奇的相似。
今年的反貪風暴,其實是4年前的故事重演。
電視劇《康熙王朝》有個經典片段——陳道明站在殿上,痛斥“羣臣”貪腐,足足罵了四分鐘:
朕剛繼位的時候,以為朝廷最大的敵人是鰲拜;滅了鰲拜,以為最大的敵人是吳三桂……
現在朕清楚了,大清的心頭之患不在外邊,而是在朝廷。就在這乾清宮,在朕的骨肉皇子和大臣們當中!
咱們這爛一點,大清國就爛一片。你們要是全爛了,各地就會揭竿而起,讓咱們死無葬身之地啊!
可真是句句誅心。
任正非也説過類似的話,他説,沒有什麼可以阻擋華為前進,唯一能阻擋的,就是內部腐敗。
所以,只要樓市飛不起來,地產圈的反貪風暴會越刮越狠。
畢竟這是一場生死競速。