長租公寓風口消失，資本退潮後蛋殼赴美上市能否避免爆雷危機？_風聞

據媒體報道，互聯網長租公寓運營商蛋殼公寓或將於今年赴美上市，募資金額為6至7億美元。蛋殼公寓近年來發展較快，自2015年成立迄今已經完成6輪融資，在公寓出租市場上擁有較大的市場份額和知名度，這次赴美上市之後或許能籌集到更多的資金，這將有利於他在長租市場上的進一步發展。

籌措資金還有利於蛋殼降低面臨的資金壓力。近年來長租公寓市場資本退去，企業融資越來越難。蛋殼公寓選擇此時上市，未必沒有籌集資金解決當前經營窘境的想法。再加上自如不斷擴張，有關部門加強監管，蛋殼公寓如果無法成功上市，很可能將面臨多重壓力。

不過，蛋殼公寓也在積極解決這些問題。通過社區化經營或許能吸引住户，解決盈利艱難問題。而發力科技，通過智能化建設解決空氣問題，原料問題將減少投訴，營造積極正面的形象，同時實現智能化發展。但這兩條路都不容易，能否助力蛋殼公寓徹底解決當前問題還未可知，美股研究社將持續關注事件的後續發展。

蛋殼公寓完成六輪融資，赴美上市或搶佔市場先機

從資金儲備的角度看，蛋殼公寓面臨的問題不算嚴重。自成立起完成六輪融資的蛋殼對比已經爆雷的其他幾家公司擁有更多的資金儲備，在資本寒冬之下，比起競爭對手們更容易渡過難關。不過長租公寓行業對於資金要求甚高，蛋殼公寓能支撐多久還未可知，上市或許是一個正確的選擇。

（1）資本寒冬下資金收緊，但仍有多家著名資本選擇蛋殼公寓

資本寒冬下融資困難，行業問題逐漸凸顯。今年以來，各行各業融資都遭遇了一定的困難。而長租公寓行業由於去年的爆雷事件，更是難以融資。據CV Source的數據顯示，2019年前7個月裏，僅有11家長租公寓品牌獲得了融資，同比下降了70%，可見融資困難。而長租市場對於對資金和地產資源高度依賴，若是無法獲得融資很容易出現爆雷危機。

爆雷危機是由平台的性質決定的，很難從根本上解決。包括蛋殼，自如在內的平台的房源大部分通過租賃得來，自身房產很少。這意味着必須付出大量的租金成本，一旦房源空置時間太長，就容易導致虧損，再加上裝修，運營上面的成本，這就導致了長租公寓資金鍊很容易斷裂，從而"爆雷"。

不過蛋殼公寓在這方面或許有一定優勢。根據天眼查資料，從2015年起蛋殼公寓獲得了包括愉悦資本，螞蟻金服等著名資本的投資，資金儲備較為豐富。最近的一輪融資是三月份的5億美元融資，融資完成後估值為20億美元。可見蛋殼公寓在短期內應該不存在資金鍊斷裂問題，抵禦風險的能力較強。

（2）長租公寓進入整合期，蛋殼公寓選擇上市或佔據先機

不過，即使有着融資也難保不會出現資金問題。蛋殼公寓想要將風險進一步縮小，選擇上市是明智的。當前長租公寓行業進入整合期，整個市場開始冷靜下來，蛋殼公寓想要再度獲得融資難度較大，而且據相關人士分析，整個長租公寓行業幾乎都沒有實現盈利。可見融資對於蛋殼公寓的重要性，選擇上市不僅能籌集資金，更能分散風險。

不僅如此，上市還能幫助蛋殼公寓佔據行業領頭羊地位。長租公寓行業頭部效應逐漸凸顯，而在邁點研究院、易居克而瑞、睿和智庫等各第三方評比榜單中，蛋殼公寓和自如幾乎一直維持在行業前二位。若是能夠上市成功，蛋殼公寓在行業的地位將會越發穩固，在未來面對自如時壓力也會縮小。

長租公寓競爭加劇，有關部門加強監管

但不管能否成功上市，來自自如的壓力都將成為蛋殼頭頂的利劍。不只是自如，還有城家等其他長租公寓品牌。雖然資本退潮，但剩下的幾個品牌幾乎都獲得了資本加持，競爭不僅沒有降温，反而更加激烈。另外，來自有關部門的壓力似乎更大，如果蛋殼公寓無法在短時間內解決住户投訴問題，這或許將影響他未來的上市表現。

（1）長租公寓市場規模擴大，競爭態勢不降反升

市場規模擴大成為競爭加劇的直接原因。艾媒諮詢的研究數據顯示，2018年第二季度北京、上海、廣州的長租公寓存量分別為17000套、34900套、19200套，入住率分別達到93%、89%、95%。2019年一線城市的長租公寓市場更是基本普及，北京、上海、廣州和深圳的長租公寓入住率分別達到93.0%、89.0%、95.0%和96.0%。長租公寓市場規模並沒有隨着爆雷，負面新聞下降，反而有所上升，這代表着巨大的經營市場，這也是競爭加劇的主要原因之一。

由於市場規模擴大，目前蛋殼公寓對手眾多。其中最值得注意的是自如，天眼查數據表明，自如於6月15日完成5億美元融資。投資方包括騰訊投資，紅杉中國等。目前自如的估值為50億美元，而蛋殼估值僅為20億美元。在房源上，自如對外透露的最新數據為85萬間，近乎於蛋殼公寓45萬間的兩倍。可見兩者之間的差距，除了自如以外，城家公寓日前宣佈完成總額近3億美金的A輪融資。

除了自如以外，蛋殼公寓在房屋出租市場還有其他對手。雖然我們看到不少大學生，白領階層選擇了長租公寓，但依然有不少人選擇了民宅。這意味着蛋殼在租房領域還面臨着兩大對手，一大對手是58同城，安居客這樣的跨省出租平台。另一大對手則是本地租房企業，例如佔據湖南租房市場的新環境公司等等。長租公寓自身存在的缺點，包括房租水電較貴、房間面積較小、居住密度較大等也成為人們選擇民宅的理由。蛋殼公寓面臨的競爭壓力依然較大。選擇此時上市或許也有降低競爭壓力的想法。

（2）有關部門加強長租市場監管，或對品牌商提出更嚴要求

除了來自自如的壓力，蛋殼還面臨着有關部門的壓力。由於不少長租品牌爆雷，有關部門開始加強監管，據媒體報道，北京市住建委曾於去年8月就個別住房租賃企業哄抬租金搶佔房源問題約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業負責人，明確要求不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶佔房源等等。有關部門的檢查有利於市場的健康發展，但也對品牌經營提出了更高的要求。

而當前蛋殼公寓確實存在許多急需整改的問題。根據黑貓投訴，蛋殼公寓存在租金問題，押金問題，繳費問題，維修問題等等。這些問題並非個例，顯示了蛋殼公寓在管理上存在的漏洞和缺陷。在監管日益嚴格的情況下，如果無法及時解決這些問題，那麼蛋殼公寓的上市可能將會受到影響，不止如此，甚至日常經營都會受到波及。

蛋殼公寓致力於打造年輕化社區，智能化或成未來發展方向

為了解決上述問題，蛋殼公寓提出了兩點解決方案。為了應對自如的競爭，蛋殼致力於打造社區，通過舉行相關活動從而吸引房客，降低競爭壓力。在面對有關部門檢查時，則通過發展科技，建立智能化公寓來解決相關問題。雖然這樣一來，成本會不可避免的增加，但卻有利於他的長期發展。

（1）精細化經營升級服務，打造社區增加吸引力

資本退去之後，如今的長租公寓行業進入了精細化經營階段。租賃產品、運營效率、服務質量、盈利模式等將成為競爭致勝的關鍵。在與自如的競爭中，如果蛋殼能夠確實提高服務質量，提升運營效率，或許能佔據先機。據媒體報道，前百度高管顧國棟加入蛋殼公寓，在他的推動下，蛋殼公寓將全面開啓精細化運營管理的嶄新發展階段。

除此之外，蛋殼公寓還試圖通過舉辦各種活動打造社區化經營。例如線上活動有相親活動"心動de信號"、興趣活動"演員de誕生"、互動節目"孵蛋節"、“全民k歌"等等。當前租房用户主要集中在大學生，白領等階層，他們一方面渴望社交，一方面又不願意出門。蛋殼公寓或許能通過舉辦各種活動加強對於他們的吸引力，以此降低來自自如的壓力。

（2）蛋殼公寓發力智能化建設，服務問題仍然難以解決

為解決公寓質量等問題，降低來自有關部門監管的壓力。蛋殼公寓將逐步為旗下具備條件的房源安裝智能新風設備，另外，據媒體報道，蛋殼公寓將在新裝修房源中全面採用吉林森工（露水河）“E0"級板材，並通過"露水河"二維碼識別系統確保板材原材料真偽的安全性。通過區塊鏈技術進行追蹤等等。

但這樣依然存在許多問題。首先是房屋改造，裝修帶來的大量成本容易導致資金鍊斷裂。其次這樣做能否解決房屋存在的空氣問題還未可知，需要長期監測。另外蛋殼面臨的服務問題不只是這些，在押金，房租等問題上面，蛋殼似乎並沒有拿出行之有效的方法。這些或許都將成為其上市的隱患。

綜上所述，蛋殼公寓準備赴美上市是多方面因素共同作用的結果。一方面承受着來自資本市場的壓力，來自自如等對手的壓力，另一方面承受着來自有關部門的壓力。使得蛋殼公寓不得不選擇上市之路。同時我們看到蛋殼公寓也在積極為上市做準備，不管是精細化經營還是智能化建設，都顯示了其上市的決心。美股研究社也將持續關注蛋殼公寓的後續發展。

本文來源：美股研究社（公眾號：meigushe）http://www.meigushe.com/——旨在幫助中國投資者理解世界，專注報道美國科技股和中概股，對美股感興趣的朋友趕緊關注我們