買房開始虧錢了，這些城市房價跌回一年前_風聞

文|凱風

來源：國民經略（guominjinglve）

買房開始虧錢了。

樓市橫盤，房價不漲就是跌，這個道理為越來越多人所熟知。在中國，包含折舊、資金成本、貸款成本、物業費在內，房子的年均持有成本約為5%左右。

這意味着，如果房價年漲幅低於5%，那麼買房本身就是一件在不斷虧錢的事情。

事實上，在過去一年，僅有小部分城市房價大幅上漲，大多數城市房價漲幅不足5%，還有一些城市房價跌回了一年之前。

這意味着什麼？

01

國家數據：

7城房價跌回一年前

相關部門每月都會發布70個大中城市房價數據，對於這個數據，要一分為二來看。

眾所周知，**新房受到網籤時間、限價、限制網籤以及成交結構的影響，往往存在一定失真。**尤其對於一二線城市來説，中心城區基本不再有大規模新增供地，新房集中於邊緣郊區，這就導致新房價格存在結構性失真，無法代表整個城市的價格走向。

**相比而言，二手房價格更接近真實市場。**不過，官方統計裏的二手房數據，也非全面調查數據，而是基於重點調查和典型調查相結合而來，與真實市場同樣存在一定背離。

所以，官方數據僅做參考。不必計較於個別月份的大漲大跌，而要看到市場整體走勢的變化。

這方面，不妨以一年數據作為參考，相比去年同期，哪些城市的房價不漲反跌？

過去一年，在國家統計局監控的70個大中城市裏，有7個城市的二手房房價出現下滑：

廣州（-2%）、鄭州（-1.8%）、青島（-1.1%）、海口（-0.9%）、北京（-0.9%）、湛江（-0.5%）、福州（-0.1%）。

可以看到，跌幅最大的為廣州，但也僅僅下滑-2%，大多數城市都與去年基本持平，這説明這一年我國樓市基本處於高位橫盤狀態。

不過，值得一提的是，最近兩個月，全國樓市盤整的城市增多，超過1/3城市二手房房價不再上漲，這一數字創出2018年以來的新高。

這説明，樓市階段性拐點已經到來。

02

市場數據：

16城房價低於一年前

如果説官方統計數據存在失真，那麼不妨引入市場數據作為參考。

根據國泰君安的整理，在受監測的36 個城市中，8 月重點城市二手房房價回落，與此同時當月掛牌量相較7 月均全面回落。

**這其中，有16 個城市二手房房價出現同比下跌，和 7 月持平。**這16個城市分別是：

三亞、青島、重慶、鄭州、杭州、福州、濟南、武漢、成都、石家莊、西安、長沙、貴陽、烏魯木齊。

這其中，二手房房價同比跌幅前五的城市分別是：三亞-8.91%、青島-7.67%、重慶-6.84%、鄭州-6.76%、海口-6.58%。

值得一提的是，相比房價下跌，更值得關注的是成交量全面收縮，以及二手房掛牌量大肆井噴。

據易居研究院，8月13城二手房成交量為7.9萬套，環比下降8.5%，同比增長0.9%，成交量處於2019年5月以來的下行通道。

與此同時，二手房掛牌量創出新高。僅以鏈家平台為例，截至9月，**19 城二手房掛牌 112.9 萬套，相比2018年大漲83.9%，接近翻倍；**與2017年的35萬套相比，翻了3倍多。

其中，重慶、成都、武漢、杭州、廣州等地的二手房掛牌量紛紛創出新高。重慶高達11.4萬套，成都10.8萬套，武漢10.1萬套，杭州5.3萬，廣州5.9萬套，相比去年同期全部翻倍。

二手房掛牌量創出新高，而成交量不漲反跌，部分城市房價已經開始下探，這是再真實不過的市場信號。

03

三四線仍在漲？

説了這麼多，似乎只有一二線城市房價橫盤乃至下跌，三四線似乎仍在上漲？

這是誤解，實情並非如此。

**首先，房子在城市之間存在輪動效應。**2015年-2016年，一二線城市率先上漲，而當時三四線仍受高庫存之累。直到2017年，在棚改貨幣化和一二線樓市調控持續收緊的雙重作用之下，三四線城市房價才重啓上漲之路。

這一輪調整也是如此。2014年最早上漲的廈門，在2018年率先遭遇調整；2015年率先上漲的北京上海，在2018年也橫盤了一年之久。三四線同樣如此，這是樓市規律所在。

**其次，不同城市啓動時間不一，有些城市直到2018年才啓動，而這時一二線城市已經攀升到歷史高點。**所以，從同比來看，這些三四線城市似乎仍在上漲，但這是一種假象。

事實上，三四線城市成交量已經開始下滑，且下滑力度超過一二線城市。熟悉樓市週期的人都知道，量在價先，成交量下滑是市場轉向的標誌性信號。

數據顯示，中信建投從跟蹤的 50 個重點城市來看，上半年一、二、三線的累計同比分別為 30.74%、22.84%、-9.09%。

易居的月度數據也證明了這一點。今年8月，18個三四線城市新建商品住宅成交面積同比下降17%，降幅超過一二線城市。

其三，樓市調控如果持續趨緊，三四線將會面臨更為嚴峻的基本面的考驗。

三四線這一輪上漲的主要動因在於棚改貨幣化，這相當於央行定向放水支撐三四線去庫存。如今，棚改相比去年大幅腰斬50%以上，而央行貨幣投入連續5個月為零，這是再顯著不過的信號。

當然，正如凱風君在《警報拉響，這四種城市當心了》中所分析的，三四線城市不宜一概而論，不靠近省會、不靠近都市圈、不從屬於大城市羣的“三無”城市，與發達地區及城市羣範圍內的三四線，走勢並不趨同。

都市圈、城市羣內的三四線，本身與作為中心城市的一二線城市有同步效應。

04

下一步怎麼辦？

樓市的下一步到底往哪走？

最近一兩個月，自媒體裏唱衰房地產的聲音突然氾濫開來，有好事者拿橫盤當大跌，極盡誇張之能事。

事實上，樓市是在調整，局部城市是在下跌，但如今的現狀是橫盤，是高位盤整，是微漲與微跌共存的新局面。

必須瞭解的一點是，**中國樓市是典型的政策市，政策之手在樓市裏的影響力無遠弗屆。**是不是鬆綁，是不是放水，是不是重啓房地產，這都取決於政策的決心。

正如凱風君在《央行降準，影響有多大》一文中分析的，政策限制房地產，是為了防範金融風險，並非要將房地產打翻在地。這是“崩盤論”根本不瞭解的樓市現實邏輯。

而政策支撐房地產，目的在於經濟，而非房地產本身。換言之，只要經濟能夠企穩，那麼房地產重啓的可能性就會減弱，反之同理。

無論是撐還是限，一個核心底線在於，房地產不能拖累經濟，不能帶來金融風險。

這本來就是個蹺蹺板遊戲，只是如今越來越難玩了。

所以，樓市盤整，限制上漲，防範大跌，用樓市橫盤來消磨金融風險，以時間換空間，就成為最大的公約數，這正是目前中國樓市最大的現實。