風暴中的聯合辦公:WeWork向左,“中國門徒”向右_風聞
科技唆麻-科技唆麻官方账号-科技唆麻,不飞不快2019-09-18 09:37
WeWork 的 IPO 之路依舊充滿變數。
據外媒報道,WeWork母公司We Co. 正在考慮將IPO推遲到至少10月及以後,而目標估值也進一步下調到了 100-120 億美元之間。相比年初的 470 億美元已被削去超過 74%。
2019 年無疑是“新物種”們的交卷年。先是 Lyft 與 Uber 於上半年先後IPO;進入 8 月, Airbnb 傳出將於明年初 IPO;WeWork 則提交了 IPO 招股書,被市場看做是今年僅次於 Uber 的第二大 IPO。
但相較於 Uber 的一鼓作氣與 Airbnb 的底氣十足,WeWork無疑是一波三折。
一邊,軟銀敦促其擱置IPO計劃;畢竟,WeWork 再“流血上市”可能波及籌備中的“願景基金二期”;另一邊,則是瞄準佣金的承銷商們,哪怕以“流血”為代價也要極力保證 IPO 順利進行。
IPO 前夕估值一方面與公司業務表現有關,另一方面也取決於與經濟週期與資本手段。
大環境導致資本趨向保守,而對快速回報的偏好與構建長期價值這一對矛盾也會導致 IPO 遇冷。比如,Facebook 在上市首日微漲了0.6% 後,次日便大跌 11%,並在其後 250 天內創下高達 31.3% 的跌幅,而亞馬遜上市後的 13 個交易日裏,5 天都在發行價以下。
WeWork 的 IPO 之路或再生變數,但其作為一家初創公司已經實現百億美金級的估值,其更值得國內仍處於混戰階段的同行關注。
招股書中,有一些值得留意的數據:500 人以上規模入駐企業達 38%;新增會員中有 35% 來自上一年老會員;協議平均承諾期從 8 個月增加到了超過 15 個月。
不難看出,如果為擴張踩下剎車,**WeWork 已經能看到盈利可能,但是規模是撐起百億美金估值的核心嗎?**顯然不是。
最好的例子是誕生於互聯網泡沫時期的 IWG。
它約有 3300 處辦公地和 250 萬客户,遠超 WeWork 的 528 個點,超 60 萬工位與 52.7 萬會員數量。從 2018 年業績來看,IWG 營收 25.35 億美元,淨利潤 1.06 億美元;WeWork 營業入 18.21 億美元,但虧損高達 19.27 億美元。
**但IWG 目前市值僅約 40 億美元,不到 WeWork 最新估值的一半。**這恰好説明 WeWork 與“二房東”IWG 有本質區別。
WeWork 做的究竟是什麼,我們不妨把目光拉回國內。
2015 年被稱為中國聯合辦公元年。“雙創”之風吹拂下,孵化器、眾創空間與聯合辦公等為靈活辦公空間一起,吸引了創業者跑步入場。但很快,主打創業輔導、資源對接等差異化特性的孵化器、眾創空間便迎來凋零。
這源於其大多屬於“補貼導向”型,不僅盲目做大面積以獲得更高評級,更為入住率指標進一步放寬入駐要求,眾創最終無從談起;而哪怕是掛名互聯網巨頭項目,也受制於眾創空間項目在集團內部有限的話語權,資源協調難以到位。
**“雙創”降温,孵化器、眾創空間們迎來倒閉潮。**反觀另一邊,頭部玩家紛紛開始弱化“孵化”屬性,轉而強調辦公服務。
事實上,國內共享辦公空間起步時,初創型客户的確續佔比更高。但是否將這一客羣視為唯一或最主要客源,則導致了市場進入轉型期後呈現出路徑分野。
比如,優客工場就將“生態圈投資”和“流量平台建設”列為其多元化重要戰略;氪空間則一直不斷在拓展社區運營的能力;
而夢想加則在一開始選對了邊。其似乎從未過分強調對初創企業的支持,而是瞄準企剛需的基礎辦公需求打造產品化的辦公空間。這幫助夢想加積累了服務不同規模企業需求的能力。反映到具體落地,其先後推出“OaaS(Office as a Service,辦公即服務)”產品體系、向大企業提供定製服務、通過WELL認證提升產品標準等動作,都踩在了國內甚至國際同行的前面。
而國內更為激烈的市場競爭,也加速了行業對於運營的打磨。
WeWork的SaaS(Space as a Service,空間即服務)與夢想加的OaaS 在底層邏輯上非常相似。但WeWork在高速發展下,已經逐漸暴露了粗放式發展的弊病,比如租金、運營等成本居高不下。相較而言,夢想加在發展模式上更為精細。
夢想加創始人王曉魯就曾表示:“聯合辦公不是一個暴利行業,夢想加從選址、設計、營建到運營和研發,在每一個環節上的標準都非常苛刻。我們最關注的指標就是盈利能力,所以做好各個階段的成本控制、社區成熟週期做到更短、產品更受用户歡迎,夢想加對這些方面的關注會排在規模之前。“
所以,我們反過來看為什麼靈活辦公空間紛紛站隊了辦公服務路線?
諮詢機構沙利文的一份報告提出,在一線城市,聯合辦公相比傳統辦公有明顯成本優勢。相對同一檔次的辦公場所,人均開支節省近 30%,大約每人每年 1 萬元。
而目前,國內初創企業依然保持增速,這意味着將公司將一步呈現出團隊小型化和組織分佈化勢;而大企業需要不斷嘗試新業務,也逐漸將聯合辦公作為其傳統辦公室的靈活補充渠道。外加年輕一代辦公環境氛圍的需求進一步提升,都使得聯合辦公存在着剛需。
從這一角度看來,WeWork 之所以被資本認可,其核心在於實現“固定成本轉換成可變成本。****”
打個簡單的比方,WeWork和夢想加這類聯合辦公本質與亞馬遜的 AWS極為類似。
從公司不同的發展階段來看:新公司可以借 AWS 快速搭建起服務;而發展中的公司,則不必提前為擴張儲備資金避免了現金流被鎖死;成熟公司,一方面能通過將服務器外包專注核心業務,另一方面在拓展新業務線時,也能足夠靈活。
將這一邏輯中的服務器換成辦公服務,就是 WeWork 和夢想加的生意。
根據統計,在 2013 年至 2017 的 5 年間裏,PropTech(地產科技)領域投資總量呈現指數型增長。僅 2017年,便有共 347 家公司獲得 126 億美金融資。
所以,什麼是 PropTech?
簡而言之,依靠 AIoT、5G 等技術科技,為房地產買賣、租賃、運營管理等提升效率。我們不妨打個比方,通過機器人將倉儲物流效率翻一番,那麼倉庫的租金自然也會水漲船高,這符合價值決定價格的道理。
**這便是 PropTech 推動的地產發展趨勢:****空間GMV決定空間價值;**如果站在業主角度,也就是所謂的空間即服務。
軟銀願景基金便不僅為此成立了地產科技投資部門,更在 3 年內 PropTech 投資總共超過 150 億美金,WeWork 更是其中的重注對象:
換句話説, WeWork 能夠獲得軟銀大力支持,根本原因在於其踩到了 PropTech 這一風口。
WeWork 一直強調“空間即服務”,從收購來看也的確符合 PropTech 的路線。
包括規劃辦公場所使用的 SpaceIQ,提供辦公樓身份驗證方案的 Waltz,基於 Wi-Fi 數據實現空間規劃的 Euclid 。而基於數據來重新規劃空間佈局提升效率、分析客户興趣籌劃社區活動也已經有所落地。
反觀國內,主推類似的 OaaS(辦公即服務)概念的夢想加被市場的認可,便不難理解 WeWork 為何被軟銀大力加持。
比如,其智能辦公整體解決方案,能實現用户藉助一個微信ID 便可便捷連接空間內所有辦公資源,完成身份識別、考勤打卡、會議預定、文件打印等辦公事務,保證完善的辦公後勤。
而在管理端,夢想加也嚐到了佈局智能的甜頭。據稱,在夢想加社區,一個社區經理可以管理2000平米場地,大量日常運營管理事務藉助智能系統得以高效處理。
這便是與“整租變零租”的差異點,這一整套方案意味着,夢想加能通過數據積累,擁有對用户需求的深刻洞察,不斷優化空間產品與社區服務。其自主開發的管理運營系統,也使得夢想加能保持更低的運營成本,從而使其研發的邊際成本隨擴張而不斷降低。
AI、5G 等相關技術依然處於成長期,PropTech 的故事自然也需要往長遠看。
WeWork、夢想加目標在於提升辦公效率,本質是打造一個“辦公服務界 AWS”,發展邏輯也與雲服務市場頗為相似。
AWS 需要先建立數據中心、購買服務器,然後才能銷售雲服務服務一樣,WeWork 和夢想加也需要先租賃地產,然後才能銷售辦公空間的使用權。
換言之,只要處於擴張階段,就必須承擔將固定成本(房產長期租約)轉變為客户可變成本(辦公服務租賃)的大量前期投資。
**這意味着,競爭將最終比拼兩點:****其一,資金實力;**其二,運營效率。
在願景基金一貫“以資本快速燒出壟斷玩家”的投資邏輯下,WeWork 已經在國外市場已經成為第一梯隊。而國內市場,經歷了孵化器/眾創空間的試錯,資本亦紛紛選擇用腳投票。截止目前,先後完成 7 次融資,以共計融資約 20 億元人民幣的夢想加也已穩居國內第一陣營。
**與 O2O、網約車、共享單車一樣,聯合辦公也將走入下半場,資源向階段性證明其商業模型可行的頭部玩家聚集。**相應地,頭部玩家也將逐步進入交卷倒計時。
WeWork 的邏輯是以擴張換未來,其核心的 Flywheel Effect(飛輪效應)強調不斷以低價長約,和依賴於規模效應的社區服務,吸引更多的會員進一步帶來流量和資金。通過需求和供應產生的正向反饋,不斷推動下一輪擴張循環。
而對於國內市場而言,這一邏輯卻不一定行得通。
一方面,創業潮不再與資本收緊的雙重壓力下,聯合辦公頭上早已懸着一把達摩克利斯之劍,粗放擴張之路被堵死;
而另一邊,以社區文化作為差異化賣點,自詡為“世界上第一個實體社交網絡”的 WeWork 也面臨着水土不服,在知乎“在Wework空間裏工作的體驗是如何?”的問題下,大量回答都提到了過於嘈雜的問題:
將 WeWork 模式“本土化”的夢想加,或許代表了國內聯合辦公未來的方向。
相較於 WeWork 通過狹窄的樓梯和走廊強迫人們與每一個迎面走來的人進行互動,培養其社區感,夢想加更加註重“埋頭工作”的效率層面的體面。
比如今年 6 月,其位於成都的辦公空間就獲得了 WELL 銀級認證。簡單説一下這個認證:其通過考察空氣、水、營養、光線、健身、舒適性和精神七個因素評價建築屬性。
截止目前,中國大陸僅有 18 個商辦項目獲得了 WELL 認證,其中包括戴姆勒、仲量聯行等國際企業的區域總部及辦公室,夢想加則是亞洲第一家通過認證的聯合辦公品牌。
對此夢想加創始人王曉魯曾表示,夢想加在一線城市和新一線城市的產品會有不少差異,以應對不同區域市場的客户需求。中國市場向來競爭激烈,區域市場需求更是千差萬別:“夢想加立足中國本土市場,會更瞭解中國用户、中國企業的需求。“
對於“辦公體驗”本身的專注,直接體現在了空間平均成熟速度上。
所謂成熟,即為收回成本進入貢獻利潤階段。WeWork 目標是 24 個月時入住率達到 80%。截至 2019 年 6 月 1 日,WeWork 進入成熟期的網點只佔 30%。
相較而言,夢想加從 2017 年 9 月開始陸續開業的十多個空間全部開業一個月即實現 100% 滿租。據瞭解,目前夢想加空間的成熟期普遍為8-14個月,成熟運營空間基本達到95%入駐率並實現單店盈利。
**換言之,要在中國聯合辦公市場跑下去,是否具備造血能力才是當下最重要的命題。**放之四海而言,WeWork 如果要繼續把故事講下去,或許是時候兜售一些“實體社交網絡”以外的概念了。