風暴中的聯合辦公：WeWork向左，“中國門徒”向右_風聞

WeWork 的 IPO 之路依舊充滿變數。

據外媒報道，WeWork母公司We Co. 正在考慮將IPO推遲到至少10月及以後，而目標估值也進一步下調到了 100-120 億美元之間。相比年初的 470 億美元已被削去超過 74%。

2019 年無疑是“新物種”們的交卷年。先是 Lyft 與 Uber 於上半年先後IPO；進入 8 月， Airbnb 傳出將於明年初 IPO；WeWork 則提交了 IPO 招股書，被市場看做是今年僅次於 Uber 的第二大 IPO。

但相較於 Uber 的一鼓作氣與 Airbnb 的底氣十足，WeWork無疑是一波三折。

一邊，軟銀敦促其擱置IPO計劃；畢竟，WeWork 再“流血上市”可能波及籌備中的“願景基金二期”；另一邊，則是瞄準佣金的承銷商們，哪怕以“流血”為代價也要極力保證 IPO 順利進行。

IPO 前夕估值一方面與公司業務表現有關，另一方面也取決於與經濟週期與資本手段。

大環境導致資本趨向保守，而對快速回報的偏好與構建長期價值這一對矛盾也會導致 IPO 遇冷。比如，Facebook 在上市首日微漲了0.6% 後，次日便大跌 11%，並在其後 250 天內創下高達 31.3% 的跌幅，而亞馬遜上市後的 13 個交易日裏，5 天都在發行價以下。

WeWork 的 IPO 之路或再生變數，但其作為一家初創公司已經實現百億美金級的估值，其更值得國內仍處於混戰階段的同行關注。

招股書中，有一些值得留意的數據：500 人以上規模入駐企業達 38%；新增會員中有 35% 來自上一年老會員；協議平均承諾期從 8 個月增加到了超過 15 個月。

不難看出，如果為擴張踩下剎車，**WeWork 已經能看到盈利可能，但是規模是撐起百億美金估值的核心嗎？**顯然不是。

最好的例子是誕生於互聯網泡沫時期的 IWG。

它約有 3300 處辦公地和 250 萬客户，遠超 WeWork 的 528 個點，超 60 萬工位與 52.7 萬會員數量。從 2018 年業績來看，IWG 營收 25.35 億美元，淨利潤 1.06 億美元；WeWork 營業入 18.21 億美元，但虧損高達 19.27 億美元。

**但IWG 目前市值僅約 40 億美元，不到 WeWork 最新估值的一半。**這恰好説明 WeWork 與“二房東”IWG 有本質區別。

WeWork 做的究竟是什麼，我們不妨把目光拉回國內。

2015 年被稱為中國聯合辦公元年。“雙創”之風吹拂下，孵化器、眾創空間與聯合辦公等為靈活辦公空間一起，吸引了創業者跑步入場。但很快，主打創業輔導、資源對接等差異化特性的孵化器、眾創空間便迎來凋零。

這源於其大多屬於“補貼導向”型，不僅盲目做大面積以獲得更高評級，更為入住率指標進一步放寬入駐要求，眾創最終無從談起；而哪怕是掛名互聯網巨頭項目，也受制於眾創空間項目在集團內部有限的話語權，資源協調難以到位。

**“雙創”降温，孵化器、眾創空間們迎來倒閉潮。**反觀另一邊，頭部玩家紛紛開始弱化“孵化”屬性，轉而強調辦公服務。

事實上，國內共享辦公空間起步時，初創型客户的確續佔比更高。但是否將這一客羣視為唯一或最主要客源，則導致了市場進入轉型期後呈現出路徑分野。

比如，優客工場就將“生態圈投資”和“流量平台建設”列為其多元化重要戰略；氪空間則一直不斷在拓展社區運營的能力；

而夢想加則在一開始選對了邊。其似乎從未過分強調對初創企業的支持，而是瞄準企剛需的基礎辦公需求打造產品化的辦公空間。這幫助夢想加積累了服務不同規模企業需求的能力。反映到具體落地，其先後推出“OaaS（Office as a Service，辦公即服務）”產品體系、向大企業提供定製服務、通過WELL認證提升產品標準等動作，都踩在了國內甚至國際同行的前面。

而國內更為激烈的市場競爭，也加速了行業對於運營的打磨。

WeWork的SaaS（Space as a Service，空間即服務）與夢想加的OaaS 在底層邏輯上非常相似。但WeWork在高速發展下，已經逐漸暴露了粗放式發展的弊病，比如租金、運營等成本居高不下。相較而言，夢想加在發展模式上更為精細。

夢想加創始人王曉魯就曾表示：“聯合辦公不是一個暴利行業，夢想加從選址、設計、營建到運營和研發，在每一個環節上的標準都非常苛刻。我們最關注的指標就是盈利能力，所以做好各個階段的成本控制、社區成熟週期做到更短、產品更受用户歡迎，夢想加對這些方面的關注會排在規模之前。“

所以，我們反過來看為什麼靈活辦公空間紛紛站隊了辦公服務路線？

諮詢機構沙利文的一份報告提出，在一線城市，聯合辦公相比傳統辦公有明顯成本優勢。相對同一檔次的辦公場所，人均開支節省近 30%，大約每人每年 1 萬元。

而目前，國內初創企業依然保持增速，這意味着將公司將一步呈現出團隊小型化和組織分佈化勢；而大企業需要不斷嘗試新業務，也逐漸將聯合辦公作為其傳統辦公室的靈活補充渠道。外加年輕一代辦公環境氛圍的需求進一步提升，都使得聯合辦公存在着剛需。

從這一角度看來，WeWork 之所以被資本認可，其核心在於實現“固定成本轉換成可變成本。****”

打個簡單的比方，WeWork和夢想加這類聯合辦公本質與亞馬遜的 AWS極為類似。

從公司不同的發展階段來看：新公司可以借 AWS 快速搭建起服務；而發展中的公司，則不必提前為擴張儲備資金避免了現金流被鎖死；成熟公司，一方面能通過將服務器外包專注核心業務，另一方面在拓展新業務線時，也能足夠靈活。

將這一邏輯中的服務器換成辦公服務，就是 WeWork 和夢想加的生意。

根據統計，在 2013 年至 2017 的 5 年間裏，PropTech（地產科技）領域投資總量呈現指數型增長。僅 2017年，便有共 347 家公司獲得 126 億美金融資。

所以，什麼是 PropTech？

簡而言之，依靠 AIoT、5G 等技術科技，為房地產買賣、租賃、運營管理等提升效率。我們不妨打個比方，通過機器人將倉儲物流效率翻一番，那麼倉庫的租金自然也會水漲船高，這符合價值決定價格的道理。

**這便是 PropTech 推動的地產發展趨勢：****空間GMV決定空間價值；**如果站在業主角度，也就是所謂的空間即服務。

軟銀願景基金便不僅為此成立了地產科技投資部門，更在 3 年內 PropTech 投資總共超過 150 億美金，WeWork 更是其中的重注對象：

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換句話説， WeWork 能夠獲得軟銀大力支持，根本原因在於其踩到了 PropTech 這一風口。

WeWork 一直強調“空間即服務”，從收購來看也的確符合 PropTech 的路線。

包括規劃辦公場所使用的 SpaceIQ，提供辦公樓身份驗證方案的 Waltz，基於 Wi-Fi 數據實現空間規劃的 Euclid 。而基於數據來重新規劃空間佈局提升效率、分析客户興趣籌劃社區活動也已經有所落地。

反觀國內，主推類似的 OaaS（辦公即服務）概念的夢想加被市場的認可，便不難理解 WeWork 為何被軟銀大力加持。

比如，其智能辦公整體解決方案，能實現用户藉助一個微信ID 便可便捷連接空間內所有辦公資源，完成身份識別、考勤打卡、會議預定、文件打印等辦公事務，保證完善的辦公後勤。

而在管理端，夢想加也嚐到了佈局智能的甜頭。據稱，在夢想加社區，一個社區經理可以管理2000平米場地，大量日常運營管理事務藉助智能系統得以高效處理。

這便是與“整租變零租”的差異點，這一整套方案意味着，夢想加能通過數據積累，擁有對用户需求的深刻洞察，不斷優化空間產品與社區服務。其自主開發的管理運營系統，也使得夢想加能保持更低的運營成本，從而使其研發的邊際成本隨擴張而不斷降低。

AI、5G 等相關技術依然處於成長期，PropTech 的故事自然也需要往長遠看。

WeWork、夢想加目標在於提升辦公效率，本質是打造一個“辦公服務界 AWS”，發展邏輯也與雲服務市場頗為相似。

AWS 需要先建立數據中心、購買服務器，然後才能銷售雲服務服務一樣，WeWork 和夢想加也需要先租賃地產，然後才能銷售辦公空間的使用權。

換言之，只要處於擴張階段，就必須承擔將固定成本（房產長期租約）轉變為客户可變成本（辦公服務租賃）的大量前期投資。

**這意味着，競爭將最終比拼兩點：****其一，資金實力；**其二，運營效率。

在願景基金一貫“以資本快速燒出壟斷玩家”的投資邏輯下，WeWork 已經在國外市場已經成為第一梯隊。而國內市場，經歷了孵化器/眾創空間的試錯，資本亦紛紛選擇用腳投票。截止目前，先後完成 7 次融資，以共計融資約 20 億元人民幣的夢想加也已穩居國內第一陣營。

**與 O2O、網約車、共享單車一樣，聯合辦公也將走入下半場，資源向階段性證明其商業模型可行的頭部玩家聚集。**相應地，頭部玩家也將逐步進入交卷倒計時。

WeWork 的邏輯是以擴張換未來，其核心的 Flywheel Effect（飛輪效應）強調不斷以低價長約，和依賴於規模效應的社區服務，吸引更多的會員進一步帶來流量和資金。通過需求和供應產生的正向反饋，不斷推動下一輪擴張循環。

而對於國內市場而言，這一邏輯卻不一定行得通。

一方面，創業潮不再與資本收緊的雙重壓力下，聯合辦公頭上早已懸着一把達摩克利斯之劍，粗放擴張之路被堵死；

而另一邊，以社區文化作為差異化賣點，自詡為“世界上第一個實體社交網絡”的 WeWork 也面臨着水土不服，在知乎“在Wework空間裏工作的體驗是如何？”的問題下，大量回答都提到了過於嘈雜的問題：

將 WeWork 模式“本土化”的夢想加，或許代表了國內聯合辦公未來的方向。

相較於 WeWork 通過狹窄的樓梯和走廊強迫人們與每一個迎面走來的人進行互動，培養其社區感，夢想加更加註重“埋頭工作”的效率層面的體面。

比如今年 6 月，其位於成都的辦公空間就獲得了 WELL 銀級認證。簡單説一下這個認證：其通過考察空氣、水、營養、光線、健身、舒適性和精神七個因素評價建築屬性。

截止目前，中國大陸僅有 18 個商辦項目獲得了 WELL 認證，其中包括戴姆勒、仲量聯行等國際企業的區域總部及辦公室，夢想加則是亞洲第一家通過認證的聯合辦公品牌。

對此夢想加創始人王曉魯曾表示，夢想加在一線城市和新一線城市的產品會有不少差異，以應對不同區域市場的客户需求。中國市場向來競爭激烈，區域市場需求更是千差萬別：“夢想加立足中國本土市場，會更瞭解中國用户、中國企業的需求。“

對於“辦公體驗”本身的專注，直接體現在了空間平均成熟速度上。

所謂成熟，即為收回成本進入貢獻利潤階段。WeWork 目標是 24 個月時入住率達到 80%。截至 2019 年 6 月 1 日，WeWork 進入成熟期的網點只佔 30%。

相較而言，夢想加從 2017 年 9 月開始陸續開業的十多個空間全部開業一個月即實現 100% 滿租。據瞭解，目前夢想加空間的成熟期普遍為8-14個月，成熟運營空間基本達到95%入駐率並實現單店盈利。

**換言之，要在中國聯合辦公市場跑下去，是否具備造血能力才是當下最重要的命題。**放之四海而言，WeWork 如果要繼續把故事講下去，或許是時候兜售一些“實體社交網絡”以外的概念了。