紅燈閃爍：房市兩個不容忽視的信號_風聞

前幾天我寫了一篇文章，大致講了講未來低利率時代的投資機遇與陷阱，結果一大批人留言來槓——他們堅定的認識投資房子才是最安全的投資。

為啥大多數人一輩子都只能是普通人？

**因為大多數人****都不懂趨勢，不懂財富切換的趨勢。**他們總是按照慣性思維來投資，最後自然是一無所得甚至虧損累累。

我能理解房地產產業鏈涉及太多人的飯碗，但是，為了生計也絕不是可以去忽悠人來填坑的理由。今天我就再談談房地產。

房地產是一個涉及國計民生的重要領域，同樣，北京在中國有無可替代的特殊的政治意義。那麼，最近北京的幾則關於樓市的重要政策信號其實就是中國房地產未來的風向標。

我們一個一個來説。

1****房貸利率上漲

第一則新聞。

這個新聞其實就是一個意思——房貸利率上漲了，未來不論首套還是二套房，房貸利率都將高於實體經濟的貸款利率（LPR）！

過去20年，房貸利率漲漲跌跌很正常，但是，明確房貸利率高於實體經濟的貸款利率這是首次！

啥是不容忽視的政策信號？

這就是！

知道是啥意思嗎？

有句話是怎麼説的？嘴上喊不要不要，身體卻很誠實。銀行貸款利率的變化就是國家政策最“誠實”的表現。

過去我們房貸利率一般是這樣的政策：首套房基準利率打折（7折到9折不等，根據不同的經濟週期有差別），二套房是基準利率上浮若干基點。三套房就不給貸款了。

過去這些房貸政策代表什麼含義？

首套房含義：國家鼓勵你購買，首套房基準利率打折銀行基本就是虧本生意，所以，能拿到這個貸款其實就是一種變相的福利！

為什麼國家要給這個福利？

開個腦洞想象一個場景——當你簽訂首套房合同之後，一雙温熱的大手握住你的手：小同志啊，很抱歉，我們對老百姓的基礎民生工作還不到位，公租房、廉租房建設還沒跟上，讓你們只能通過商品房市場來解決安居問題。

所以，貸款利率給你打個折，多少彌補一下吧……

明白了嗎？

二套房利率上浮的含義。

同樣是你簽訂二套房合同之後，一雙温熱的大手握住你的手：我們支持老百姓改善型住房要求，社會主義就是要讓老百姓不斷提高自己生活水平嘛。

但是，你得理解金融系統也要賺錢，金融系統老是做虧本生意就會有系統性的金融風險，你們與首套房老百姓不同，既然都是改善型居住了，你們應該有一定的承受能力，我們得按市場經濟原則辦事，所以，利率得適當上浮一截。

三套房不給貸款的含義。

那雙温熱的大手擺擺手：你已經有兩套房子裏，你還想買第三套房子不是不可以，只是我們國家資源還有限，我們首先得滿足首套與第二套的購房需要，所以抱歉不能你提供貸款。

因為你相對首套與二套購房者肯定更有錢，我們不能看着你利用資金優勢去擠佔剛需客户的房源，所以我們只能採用金融手段來干預這種情況。

以上就是過去不同購房羣體面臨的貸款政策含義。

啥叫“身體很誠實”？

讓購房客户享受比實體經濟更低的貸款利率就是最大的“身體誠實”！

所以，過去喊房地產調控我是不相信房價會跌的，因為銀行利率已經真實的表達了“身體的誠實”。

所以，當下這個信貸信號才有非同尋常的含義——在房地產飛速發展了這麼多年，現在是在首都這個有特殊意義的城市，個人房貸利率第一次明確規定超過實體經濟的利率！

不開玩笑，這回是動真格的了。

2****集體建設用地入市

再看看第二則新聞。

農村集體建設用地直接入市去年就有這個風聲，然後陸續在一些城市試點，現在基本確定下來，預計明年就會修改土地法——以法律的名義確定下來。

大家知道這意味着什麼嗎？這是房市最大的利空！

我們一線與中心城市房價為什麼貴？不就是土地拍賣價格節節攀升嗎？

現在廉價的農村集體建設用地要來了！

我們農村集體建設用地有3000萬畝，假如全部進入房地產市場，平均容積率按照2.5計算，可以蓋500億平米房子，我們按照100平米1套計算，就是5億套房子，理論上可以居住15億人。

手持多套房子的炒房客是不是看着這組數據心驚肉跳？

呃，管理層是不會一下子大規模讓農村建設用地入市的，因為這將導致房價斷崖式下跌，從而導致整個金融系統產生系統性的風險。

所以，這個農村建設用地入市的政策也是一點點釋放的。

目的就是讓房地產這個龐然大物實現軟着陸。

首先是指只允許搞經營性房產——商鋪、寫字樓、酒店等等經營性房產瑟瑟發抖有木有？

然後才是在房價上漲壓力太大，地方搞共有產權住宅的嘗試——對一線住宅也算是間接的利空啊。

3****房地產市場調控的完整拼圖

現在我們把這兩個信號聯繫起來就是一副完整的拼圖——一副管理層對房地產市場調控的完整拼圖：

首先是把房貸利率提高，從而提高房子的持有成本；然後在人口淨流入房價上漲壓力大的地區增加廉價土地投放；再加上各種行政管制與干預，加上未來的房產税等等手段。

最終形成一整套對房價的長效調控機制，這套機制就是一個終極目標：房住不炒！

過去我一直反覆説，在管理層三番五次強調“房住不炒”的大環境下，一定要去投資買房就是把管理層當對手盤，一定會撞得頭破血流，很多人還不信，還來各種槓。

現在你感覺到寒意了嗎？在中國這片土地上，把管理層當作對手盤是最愚蠢的行為！沒有之一！

只有跟着管理層的指揮棒走，才有糖果吃啊。

我是這樣做的，我希望你們也這樣做。