不是北上廣深，不是長沙，對炒房客最狠的地方是這裏！_風聞

文|凱風

來源：國民經略（guominjinglve）

誰是中國樓市調控最嚴厲的城市？

答案不是北上廣深，不是成都武漢杭州，而是長沙和海南。

長沙是全國16個萬億GDP城市之一，但房價比三四線城市低，而調控之嚴卻堪比北上廣深。

在長沙，不僅買房限售4年，而且首套房必須滿4年才能購買二套房，門檻之高，讓炒房團望而卻步。

比長沙更進一步的是海南，這兩個地方堪稱這一輪樓市調控的標杆城市。

去年，海南祭出史上最嚴的樓市調控，首開“全省限購”之先河，5年社保，5年限售，7成首付，嚴厲程度更甚於北上廣深和長長沙。

當時，海南表示，將以壯士斷腕的決心減少經濟對房地產的依賴。

一年半過去，海南仍在堅守。在近日召開的國新辦系列主題發佈會上，海南有關領導表示：

**經濟發展靠房地產是不可持續的…****…**如果不控房地產，那今天的GDP、財政收入可以好看很多，但它的後果非常嚴重。

公開表態遏制房地產發展，這在國內所有省份中是頭一個。

01

公開“去房地產化”第一省

誰都明白，經濟發展不可能永遠依靠房地產。但敢於公開宣稱“經濟發展靠房地產是不可持續的”的卻絕無僅有，為此付諸行動的更是少見。

海南不僅做到了，而且已經堅持了一年半之久。

2018年4月，海南開啓“全省限購”，這是全國第一個以省為單位進行樓市調控的地區。海南房地產向來以外來投資客為主，一旦全域限購開啓，樓市將會應聲而落。

一年半過去，海南“去房地產化”的代價有多大？

據透露，今年1~8月，海南房地產開發投資下滑-30.7%，商品房銷售面積降低-52%、房地產銷售額降低-48.4%。地方一般公共預算收入下滑-4.6%，而賣地收入下滑-9%。

要知道，海南曾經是全國房地產依賴度最高的省份，三亞、海口是全國房地產依賴度最高的城市。但在雷厲風行的“去房地產化”之下，海南、三亞、海口的房地產“桂冠”紛紛讓位。

就省份而言，海南的房地產依賴度從全國第一滑落到第三。以房地產開發投資/GDP來衡量，今年上半年，房地產依賴度最高的省份分別是雲南、安徽和海南，佔比分別為21.7%、21.6%和21.2%。

就城市來説，**蚌埠、昆明取三亞而代之，成為房地產依賴度最高的城市。**蚌埠依賴度高達40.4%，昆明為36.3%，三亞為35.2%，海口僅為25.2%。

雖然與北上廣深10%左右的依賴度相比，三亞、海口的房地產依賴度仍舊偏高。**但與過去相比，三亞從67%跌落到如今的35.2%，海口從40.3%下降到25.2%。**雙雙腰斬。

可見，這一輪海南“去房地產化”，明顯動了真格。

02

去房地產化，經濟怎麼辦？

去房地產化，那經濟怎麼辦？

這個問題，幾乎代表了所有人的疑問。這也是從開發商到普羅大眾，都不太相信樓市調控能堅持下去的重要原因所在。

對於不同城市來説，這個問題的答案完全不同。

對於一線城市來説，經濟對於房地產依賴度不算太嚴重，北上廣深的房地產依賴度僅為10%左右。

即使去房地產化，影響也相對有限，只是個別城市需要承受土地財政鋭減的代價。就全局而言，土地成本降低，反而對實體經濟帶來全面利好。

然而，二三線城市不同，海南更加不同。海南的房地產依賴度和土地財政依賴度一度都高達50%以上，去房地產化對於一線城市只是擦皮出血，對海南則是傷筋動骨。

不過值得一提的是，在商品房銷售大幅腰斬的背景下，海南依舊取得5.4%的經濟增速，而房價只出現微弱下跌，並未陷入大起大落的困境，這是如何實現的？

這背後，與海南獲得的政策加持密不可分。

就在壯士斷腕去房地產的同時，海南迎來史上最大的利好之一：海南不僅晉級成為自貿區，而且成為全國唯一的自貿港試驗田。

**與遍地開花的自貿區不同，自貿港更進一步。**作為目前全球開放水平最高的特殊經濟功能區，自貿港在許多領域都將獲得先行先試的“特權”。

這是繼30年前建省之後，海南迎來的又一大歷史機遇，而這恰恰能成為海南新舊動能轉換的歷史契機。

就短期而言，自貿區和自貿港的落地，推動了海南基建、旅遊、商務以及科技產業的崛起。

上半年，海南非房地產新開工項目計劃總投資1081.58億元，同比增長80.4%，這對經濟形成顯著託底。

1-8月，新設外資企業增長189.2%，實際利用外資增長565.5%。

就長期而言，海南過去依賴旅遊業和熱帶農業，現在形成了以旅遊業、熱帶特色高效農業、互聯網、醫療健康為代表的十二大重點產業，未來將以種業、深海、航天三大產業作為發展方向。

可以説，海南去房地化，一方面遇到了相對穩定的全國房地產市場環境，加上自身全面限購限售帶來的鎖盤效應，從而避免了房價大跌。

另一方面，則迎來自貿區、自貿港的超級利好，給經濟帶來一定託底效應。

03

豪賭鬆綁的開發商哭了

有人質疑説，海南的房價並沒有出現明顯下降。

據安居客數據，2019年9月三亞二手房均價29520元/平米，同比下跌9.06%；海口二手房均價15210元/平米，同比下跌4.73%。

對此，海南有關領導直言不諱：“如果海南這幾年不嚴控房地產，會帶來什麼後果？”

如果沒有控制房地產的舉動，在自貿港等一系列利好加持之下，海南房價顯然不會停留於今天這種水平。

事實上，就在今年年初，有開發商還在信誓旦旦：

海南島今年肯定會有放鬆的消息，這是百分之百的……這個在上半年肯定會公佈。

顯然，很多人都不相信海南的去房地產化能堅持下去。

然而，上半年早已過去，如今2019年僅僅剩下三分之一時間，海南不僅沒有放鬆，而且“去房地產化”的決心更進一步。

就在這兩天，海南出台《海南省產業准入禁止限制目錄（2019年版）》，其中產權式酒店、生態保護紅線區內建設商品房、利用海岸帶可開發的一線土地、新批填海土地建設商品住宅，均被列入禁止之列。

早先聲稱“海南一定會放鬆”的開發商被抓了典型：因毀壞紅樹林，海南澄邁暫停富力紅樹灣所有在建項目，同時問責處理11人。

豪賭樓市鬆綁的中國開發商們，這一次可能要失望了。

可以説，至少在目前，海南還有一定的底氣和實力，來忍受房地產轉型的陣痛。退一步講，即便房地產陣痛難以忍受，如果沒有全國性的大鬆綁，海南也不會輕易做出頭鳥。

因為，歷史的教訓實在太深刻了。

04

20多年前那場房地產泡沫

20多年前，海南曾經歷過一場聲勢浩大的房地產泡沫。

很多人以為中國房價只漲不跌，事實上，在過去30年裏，中國樓市曾出現過兩次大規模的地區性房地產泡沫破裂，一次是2011年的温州，另一次是1990年代的海南。

1988年，海南從廣東脱離建省，也成為中國唯一的省級經濟特區。經濟開發建設的需求，政策層面的傾斜，讓海南一度成為堪比北上廣的存在。

**“要掙錢，到海南；要發財，炒樓花”****，**吸引着來自全國各地的淘金者。鼎盛時期，這個只有600多萬人口的小島上，雲集了兩萬多家房地產公司，平均每300人就對應一家房地產公司。

海南房價一日千里，從1988年到1991年，海口三亞等熱門地區商品房價格基本維持在1300-1400元/平方米之間，而1992年就躥升到5000元/平，1993年更是達到7500元/平的巔峯，兩年翻了三倍以上。

短短一年多，海南土地價格從1991年的幾十萬每畝，攀升到1993年的最高600多萬元/畝。

要知道，當時海南的人均年可支配收入只有2000多元，三年的純收入才買得起一平方米的房子。

與之對比，1992年全國商品房均價只有1291元/平，而海南全省均價已經高達4000元，海口三亞更是攀升到5000元以上，而北上廣深的商品房均價直到1998年都還在5000元以內。

顯然，這種場面不會持久。

05

壯士斷腕，成敗幾何？

全面的樓市調控，成了房地產硬着陸的引爆點。

1993年6月，面對樓市過熱，中央出台宏觀調控政策，限期收回違章拆借資金、削減基建投資、清理所有在建項目，招招對準房地產市場。與此同時，相關方面還宣佈終止房地產公司上市、全面控制銀行資金進入房地產業。

釜底抽薪，一夜寒冬。海南房地產市場應聲而落，海南經濟亦進入寒冬。海南全省的房價從最高點的3849元跌到最低點的1621元，大降58%。

房地產泡沫破裂，代價不可謂不嚴重。**這些企業在海南留下了600多棟爛尾樓、18834公頃閒置土地和800億元積壓資金。**部分爛尾樓長期得不到盤活，一度變為養豬場。

一時間，“天涯海角爛尾樓”成為海南新的形象。1999年開始，海南用了整整七年時間，才將房地產庫存和爛賬清理完成。

直到2010年海南獲批國際旅遊島，藉助全國房價上行的東風，海南房價才回到當初的水平。

20多年後的今天，海南再一次壯士斷腕，能成功嗎？海南之後，下一個是誰？