又見二手房停貸！透露什麼信號？_風聞

文|凱風

來源：國民經略（guominjinglve）

樓市再生新變局。

繼網傳合肥多家銀行停貸二手房之後，有消息稱瀋陽有銀行發佈新的限貸門檻：二環以內房屋房齡不得超過20年，二環以外房齡不得超過15年。

在大多數城市，二手房按揭貸款房齡門檻都是30年。但隨着新一輪樓市調控收緊，已有城市將貸款門檻從30年調整到20年，有極少數城市的商業銀行已將門檻收緊到15年。

這意味着，二手房的變現難度越來越大，老房子的流動性越來越弱，老破小的不確定性越來越大。

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合肥停貸二手房，一石激起千層浪。

對此傳聞，前不久，人行合肥中心支行給出回覆：這些銀行均沒有停貸二手房。

那麼，真相到底如何？

事實上，這些銀行雖然沒有一概拒貸二手房，但**由於貸款額度嚴重不足，放款遙遙無期。**這種情形，與停貸並沒有太多實質性區別。

這種局面意味着什麼？

這當然談不上所謂的“關門打狗”，但這件事足以説明：二手房在調控體系中處於相對弱勢地位。

畢竟，新房可以貢獻GDP貢獻土地財政，而二手房只是財富轉移，只能貢獻税賦，所以難免在調控中受到歧視。

因此，一旦貸款額度整體收緊，二手房必然首當其衝。

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與半遮半掩的停貸二手房相比，二手房貸款房齡年限縮短，無疑更有致命殺傷力。

眾所周知，我國住宅的土地使用權是70年（商鋪公寓40年）。雖然房子離70年依舊遙遠，但許多人早已開始擔憂到期之後的問題。

然而，我國住宅的設計壽命只有50年，而很多房子未必能撐到50年。最近幾年，小區衰敗的新聞不絕於耳，很多房子疏於維護，房齡不到20年，但實際壽命早已超過30歲。

這其中，不乏部分老舊小區傾斜、坍塌等極端案例，老房子的建築質量成了二手房交易的最大障礙。

所以，與其過度擔憂70年產權到期如何續期的問題，倒不如關注自己的房子還能撐多少年。

**正因為這一點，銀行在發放房貸時，將房齡列為重要的考量因素之一。**而地方在收緊貸款之時，也會將此作為二手房限貸的重要籌碼。

畢竟按揭貸款，都以房子作為抵押品，房子也是絕大多數人能拿得出手的最大抵押物。一旦房子嚴重老化甚至沒了，那銀行靠什麼來約束購房者還房貸？

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那麼，二手房房齡超過多少年就會面臨限制？

一般而言，住房貸款對房齡的要求是30年（局部地區20年），而貸款年限與房齡之和不得超過40年（少數城市50年，部分城市30年）。

這意味着，如果房齡超過20年，就會面臨貸款難的問題。

即便能批下貸款，一般貸款年限也不會超過20年，而新房一般可貸30年。而房齡一旦超過25年或30年，在大多數城市都將拿不到貸款，只剩全款一條路。

在樓市裏，能全款買房的人畢竟是少數，許多人耗盡了“六個錢包”才勉強湊夠首付，如果貸款門檻陡增，那麼房子的流動性勢必要不斷衰減。

**1998年住房商品化改革之後的第一批房子，房齡已經超過20年。**1990年之後全國建設的第一批商品房，建築壽命已經接近30年。

這些老房子在貸款上將會受到越來越多的限制。

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有人説，老房子雖然貸款難，但是地段好，可以博拆遷。

**地段好是沒錯，但博拆遷又屬於想當然。**不是每個城市的老城區都會被拆遷，也不是每個老小區都能順利拆遷，有城中村拆了10年都拆不掉，遑論這些容積率本身就很高的老小區？

購買老破小博拆遷，勢必是一場高風險的持久戰。

因此，今年國家政策已經出現調整，新一輪舊改不再執着於舊校區拆遷改造，而是將加裝電梯、加建停車場作為重點方向，這種方向之變，也足以説明拆遷改造的不易。

加裝電梯、加建停車場，固然能提高老房子的議價能力，但隨着房齡日益變大，誰都無法逃脱衰敗的終極命運。

所以，有三種類型二手房應該給予重視：

一是房齡超過20年的房子，警惕房屋質量老化以及貸款難題。

二是老舊的高層，容積率過高，未來拆遷難度會非常大。

三是空置率過高的區域，這些地方房價炒得再高都沒意義，因為根本就沒有二手房市場。

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當然，這並不是説，二手房不能買。相反，與新房相比，二手房的性價比更高。

新房房價，一般都會透支未來幾年的利好，且許多利好都只是空頭許諾，無法兑現。而這兩年的新房，在“高週轉”模式支配之下，部分還存在質量問題。

二手房則是所見即所得，不會被開發商鼓搗出來的概念衝昏頭腦。尤其是次新房，與新房差別不大，但價格卻遠遠低於新房，性價比更高。

所以，凱風君一直建議，**對於剛需羣體，在一二線城市儘量配置次新房。**一二線城市多數已進入存量房時代，中心城區已無可開發土地，新房大多數位於偏遠郊區。

與其去新區買溢價更高、前途叵測的新房，不如在二手房市場尋找更具性價比的選擇。

**在三四線城市，情況有所不同。**新房供應量龐大，二手房市場疲弱，在這類城市是買新房還是二手房？

這方面不能一概而論。在這類城市，尤其是縣城，一個核心原則是：跟着權力中心走。

因為，小城市的權力中心與教育中心、交通中心、商業中心往往是一體的。政府機構外遷就跟着去新區買新房，政府機構不動就守着這些中心，二手房反而有了高性價比。

最後總結下，樓市調控拿二手房開刀，早已不是什麼新鮮事。這一輪樓市調控的標配——限售，其實就是訴諸限制二手房交易；而這一次貸款受限，同樣是拿二手房開刀。

所以，未來買房，不僅要考慮升值空間，更要考慮流動性，尤其要將變現的難易程度放在首位。