開發商促銷也換不回金九銀十：降價百萬買房送特斯拉_風聞

來源：吳曉波頻道

今年也不例外，開發商依然在拼命賣房：合肥某別墅盤推出“買房可送特斯拉”的消息，北京有特價房直降100萬，廣州有樓盤2天降了6000元/平米……

這些雖是個別現象，但各城市各樓盤降價促銷的消息並不少，只是效果並不明顯，買房者的反應似乎“冷冷的”。

易居房地產研究院近日發佈的《2019年9月上半月全國35城新建商品住宅成交報告》顯示，9月上半月，監測的35城新建商品住宅的成交面積環比8月下跌7%，同比去年同樣降低7%，一二三四線城市均有下降。

成交量方面，9月上半月同比去年同期，下滑的城市多達20座。

也就是説，九月開局不利，考慮到國慶長假對交易量的影響，今年樓市“金九銀十”恐怕是要落空了。

不僅是9月，剛過去的8月也是有點“冷”。

國家統計局數據顯示，2019年8月，70城房價漲幅整體回落，新房價格環比上漲的城市數量進一步縮減至55個，4-5月份環比上漲城市數為67個，6月減少至63個，7月減少至60個。

8月，二手房價格環比上漲的城市僅43個，多達20個城市的二手房價格環比下跌，包括北京、杭州、三亞等熱門城市。

如果説新房漲價難是因為限價政策，那麼二手房下跌則露出了樓市降温的真面目。

那麼，往年比較火爆的“金九銀十”，為何今年忽然就失靈了？當下對房價和購房者心理影響最大的因素是什麼？房企在“金九銀十”期間將如何做促銷？我們來看看大頭的分析。

其實，國家統計局發佈的8月份70個大中城市商品住宅價格指數，最多隻能做參考，完全不具有真實的市場意義。

道理就是一個：一二線城市甚至部分三四線城市還在限價之中。相比之下，還是二手住宅價格稍有意義。二手住宅價格環比下跌的城市，已經連續三個月超過20個。

2019年8月，70個大中城市二手住宅銷售價格指數

僅從這個指標來看，市場已經有降温跡象。

但實際上，樓市降温真正的更大的影響因素，是始於幾個月前的銀保監會23號文件、729央行座談會、730政治局會議等等。特別是730政治局會議首次明確不將房地產作為短期刺激經濟手段。

而今年的“金九銀十”到底會不會再來？其實是一個偽命題。

所謂的“金九銀十”“金三銀四”，都是十多年前，正常市場下的季節性週期。

從2005年國五條調控開始，正常的市場生理週期完全紊亂。市場的節律完全取決於政策導向和宏觀經濟形勢，或者説取決於人們的預期。

其中，開發商的預期，主要取決於融資的難易程度和利率水平；公眾的預期，更多取決於政策和輿論導向。

如2008年9月，全球金融危機時刻，樓市瞬間冰天雪地。

2009年年底，杭州某樓盤開盤，數百人拿着鋪蓋捲兒，在冰天雪地之中漏夜排隊。

2009年，杭州某樓盤售樓部的臨時大棚內，購房者漏夜排隊

2015年股災之後，官方推出的去庫存和棚改政策，使得2016年整個中國，無論一二線還是三四線城市，都近乎瘋狂，哪怕是在7、8月份的炎炎夏日也不例外。

實際上所謂“金九銀十”之説，早已不存在了。

2019年的秋天，只不過是巧合，恰好碰上了樓市降温，這才有了“金九銀十”開局受挫、難再現、預期已經轉變等等輿論。

對今天中國樓市的影響，季節和氣候因素，可能連第10位都排不上。

宏觀經濟走勢、貨幣政策走勢，特別是貨幣政策中關於房地產市場的政策等等非房地產市場的因素，對市場的影響更大。

市場的“金九銀十”可能不再，但9月、10月觀察市場的窗口卻很多。

9月美聯儲開啓了全球新的降息通道，中國央行是否會跟隨降息？10月的中共四中全會等等，都是重大影響因素和時間節點。

今年上半年樓市有個“小陽春”，主要由金融放鬆驅使。到了下半年，金融收緊，政策上又沒有任何放鬆的跡象，經濟也沒有差到需要放鬆樓市來刺激的地步，因此總體而言今年樓市不會出現“金九銀十”。

不過，具體到不同的城市又是不同情況，政策有一些差異，購房者的信心和預期也是千差萬別，尤其突出的是不少城市出現了政策性“倒掛盤”現象。

不少城市一些地段的新房因為限價比周邊二手房價格低很多，甚至有的地方新房與二手房的單價相差1萬-2萬/平方米，新房因為限價政策價格較低，反而二手房更能反映真實的房價，露出了市場的真面目。

最近，蘇州、南京等不少城市都出現了這種現象，部分樓盤出現了上萬人搖號搶購幾百套房的火爆場面。

雖然中籤率比較低，但剛需族還是會去搶房，投資客也想趁機賺取差價。這樣一來，在樓市低迷的當下，這種看似火熱的現象反而撐起了市場的信心。

當然，不同城市的情況也不太相同：限價越嚴格的城市，搶購新房的現象越多，市場顯得火熱；限價越寬鬆的城市，市場反應反倒比較“冷”，更能反映真實的市場情況。

從整體看，會呈現成交量慢慢下滑，價格慢慢下降這樣的趨勢。

所以，今年樓市“金九銀十”規律完全被政策打破，出現了政策性“倒掛盤”特殊現象，“倒掛盤”帶來的市場熱度顯然不是市場的真實反應，甚至可以説是扭曲的。

若對今年的“金九銀十”成交量有期待，恐怕會落空。

並非今年“金九銀十”的市場行情不如往年，而是今年春節後房企就已經開始發力，“小陽春”之後的市場推盤力度一直沒有減弱跡象，入市項目的價格保持得也相對穩定，因此商品房市場的成交量波動性相對較小。

可以説，今年房企的“衝刺”提前了，在下半年經濟環境不確定性以及樓市調控從緊的雙重壓力下，早在今年5月份，不少房企已加快推盤的力度，6-7月的市場推盤節奏以及促銷也大於去年，因此8月業績整體依然有提升，説明房企加速銷售的力度並未減弱。

所以，雖然今年“金九銀十”可能成色不足，但並不代表全年成交量會出現明顯下滑。相反由於房企早早在市場發力“搶收”，導致市場的需求被提前釋放，雖然供應量後續持續增加，但市場行情將保持相對穩定。

對於房企將在“金九銀十”期間有何動作，我認為整體降價和促銷是主旋律，但不同地方有不同力度和方式，值得關注的有：

大型品牌房企會策劃全國性質的“打折促銷”活動，但在不同地區的表現力度會有明顯差異。

一般來説，限價比較嚴格的部分熱點二線城市，新房價格本來就低於市場真實水平，房企自然不會有很大的促銷空間；而那些面臨銷售困難的例如北京的大量“限競房”，不得不通過多種方式促銷。

*限競房指的是讓開發商向上競地價，向下競房價。

此外，三四線及以下城市的樓盤降價力度往往會比一二線城市的要大，並且銷售的難度也在不斷提升。

本篇作者 | 李夢清