你一定愛讀的房地產極簡史_風聞

如何看待房地產？這個問題關乎所有人。

**於國而言，房地產是“地”。**成百上千城市，排山倒海般崛起。中國城市化的速度還是規模，都超過了改革之初最大膽的想象。在人類歷史上，這樣的高速增長只能用奇蹟來描述。政府能夠迅速實現原始資本積累，基礎設施建設（高鐵、高速、機場等）不僅未受拖累，甚至還大幅超前，至關重要的制度基礎，就是“土地財政”。

**於商而言，房地產是“產”。**近二十年間，開發商作為一個羣體，高調而強勢地登上中國經濟的舞台，濃縮了整個時代的風雲際會。有人翻雲覆雨，有人逐流隨波，有人見風使舵，有人閃轉騰挪。他們成為眾矢之的，也走上財富之巔，他們富可敵國，卻又如履薄冰，彷彿一葉浮萍，命運浮沉。

**於家而言，房地產是“房”。**衣食住行，是一個人維持最基本的尊嚴與生活條件，其中住房問題的妥善解決，更是人類古今中外普遍的理想。、在以農耕為主的中國，”耕者有其田，居者有其屋。“成為一代代中國人的理想， “房”事，牽絆着所有人的喜怒哀樂，離合悲歡。

縱觀整部地產史，可以説是一部政府、開發商、購房者平衡與博弈，生產關係不斷調整、適應和促進生產力發展的演進史。

吾國 吾土 吾民**，**房地產是一把打開中國的鑰匙……

紅樓夢

居者有其屋，多少年，多少人，在為這個夢想而努力，千百年來，房子始終傾注着人們的無限希冀與憧憬。華裔學者杜維明曾把中國的住房史比喻成一部最纏綿的紅"樓"夢。但即使在解放後的很多年裏，中國人卻依舊是"居者憂其屋”。越來越多的人成了住房極其緊張的"特困户"，甚至無處棲居，流落街頭。　　

1978 年的中國老百姓還沒有聽説過"房地產"這個詞彙，他們只曉得自己家住的房子太小，太擠。上海的冬天，陰沉沉的、灰濛濛的，無精打采的太陽把它缺乏熱量的光線投射到這座巨大城市的每一個角落，狹窄的里弄和蠕動的密密麻麻的人羣中，投射到擁擠的樓房和一片片鴿子籠似的小閣樓上。上海華光儀器儀表廠會計楊希鴻的家，就是這些"鴿子籠"中的一間，13 平方米，擠着三口人。　

　

**3.6 平方米，在建國後的很長一段時間裏，這個數字就是上海一個普通職工的生活空間。**在狹小的空間裏，人們騰挪搬移，費力經營着自己侷促的生活。在一個不到 1.2 米高的閣樓上，楊希鴻的女兒上上下下了十幾年。不僅在上海，在 1978 年前的中國，擁擠是每一個城鎮居民最真實的居住體驗。那時候湧動在大江南北的中國人，被西方新聞界形容為螞蟻。　

六十年代末出生的張強小時候和姐姐、父母在筒子樓里居住，直到他上了初中，單位才給父親分了一套50多平方米的帶獨立洗手間的房子，雖然位置比較偏僻，但比起一家四口擠在不到30平方米的筒子樓裏，條件改善了很多。張強至今還記得搬進新家的當天晚上，一家人很奢侈地到餐館慶祝。　　

事實上，在福利分房時期，對一個普通工薪家庭來説能在退休前分得一套 50 平方米左右的房子已經很不容易了，而一旦兒女成家，就只能與父母擠住在一起，三代同屋的住房現象普遍存在於眾多家庭之中。過道上碼放的煤球，用廢舊木板搭成的簡易儲藏室，嘈雜的公共廚房、水房，潮濕陰暗的過道，昏黃模糊的燈影……至今,筒子樓裏的記憶仍然深深地印在張強的腦海中。　　

統計數字表明，十一屆三中全會召開前的近三十年間，中國累計用在住宅上的投資僅為 374 億元，年人均住房投資不足 10 元。到 1978 年，中國城鎮居民的平均住宅面積不僅沒有增長，反而比剛剛建國時少了 0.9 平方米，全中國的城鎮人口中，近一半是缺房户。新中國成立時中國有 5.3 億人口，到 1978 年增加到 9 億。1949 年我國人均居住面積是 4.5 平方米，1978 下降到 3.6 平方米。這還不包括城市逾 1000 多萬尚未返城的上山下鄉知識青年。人口增加了幾乎一倍，而房子蓋得極少，可想而知居住條件越來越差只能是唯一的結果。　

一邊是亟需改善的住房條件，一邊是捉襟見肘的財政難題。站在 1978 年的起跑線上，關乎民生的住房困境，成為決策者面對的棘手問題。

更大的住房缺口，出現在全國性的知青返城潮中，逾 1000 萬知青如洪峯一般從鄉村湧向他們當年出發的城市，北京、上海、天津、廣州……

 “我家裏的房子比電影中那個貧嘴張大民住的還糟糕，一家五口擠在一間不到 20 平方米的樓房裏，我媽和我爸睡一張雙人牀，奶奶和妹妹睡一張雙人牀，我獨佔一張單人牀，三張牀擺在一起，中間就用布簾隔起來。結婚後，我和老婆‘親熱’也要當着全家人的面”。已是上海某大學教授的老穆，談起當年知青返城後的窘境時，仍然難掩辛酸之情。

家底單薄，百廢待興。如何改善中國城鎮居民的居住條件？從中央部委到省市縣有關部門，從中央首長到基層單位領導，無不絞盡腦汁。

鄧小平被譽為"中國改革開放的總設計師”。在中國房地產發展史上，如果要推選一個"總設計師"的話，也非小平莫屬。

1978 年 9 月，在北京召開了全國城市住宅建設會議上，副總理谷牧傳達了鄧小平關於解決住房問題的指示：解決住房問題能不能路子寬些……在長期規劃中，必須把建築業放在重要位置。

數月之後，鄧小平訪問美國，在時任美國總統卡特的故鄉亞特蘭大參觀訪問時，他專門造訪一個普通公民的家，交談中得知他住的房子是購買的，小平深受啓發：“你們的很多成功經驗對我們很有借鑑意義。我們願意向你們學習”。

回國後，小平在多個場合提出住房商品化這一課題。時任國家建委副主任的張百發（後任北京市副市長，主管城市建設）日後回憶到：“小平同志是最早提出住宅商品化的國家領導人”。

但在當時的政治形勢下，小平的講話在一定範圍傳達後，還是有很多人心存疑慮，非議之聲不斷。從 1949 年到 1978 年三十年間，我國住宅的福利屬性論點一統天下。而在政府提出住房改革的動議後，理論界迅速轉向了住宅的商品屬性和福利屬性的爭論，併產生了相當大的分歧。　　

然而，當北方人還在熱衷於住房商品化的理論爭鳴時，小腦比大腦發達的南方人正在悄悄地進行着試驗，先斬後奏的探索在雲山珠水悄悄上演。

雙城記 

1979 年，廣州，這個我國南方最大城市的一隅，中國第一個商品房小區——東湖新村悄然開工。

改革開放之初，住房一直是困擾城市發展的痼疾，當時廣州人均居住面積為 3.82 平方米，人均居住面積在 2 平方米以下的達到 2 萬户以上（當時廣州僅幾十萬户）。苦於有地沒錢的廣州人，乘着改革東風，率先決定引進外資在東山區進行試點，這也是中國第一批商品房的濫觴。

1980 年 11 月，東湖新村首期 1 至 5 棟封頂，在交付給港方當天，13 家港媒現場採訪，其盛大場景轟動羊城。早在開發之初，這些房子就被香港人哄搶一空。

而廣州個人買房，始於 1985 年五羊新城。一名從事印刷生意的老闆以 800 元/平方米的價格在五羊新城一下子買了 5 套住宅，一套給公婆住，三套留給三個兒子，還有一套作工作室。短短几年間，一部分廣州人已經開始富裕起來。　　

商品房的出現，成為廣州人自我解決住房、改善住房的重要途徑。與此同時，深圳進行着更為大膽的探索。

1979 年 5 月，以國務院副總理谷牧為首的中央工作組前來深圳考察。與深圳一街之隔的香港，如一面鏡子，無時無刻不映照着貧困和落後。谷牧感慨萬千，他説，和港澳"對比之下，我們落後了”。“多年來我們在沉睡狀態，現在到了覺醒的時候了。”

1980 年 5 月 6 日，黨中央、國務院批准在深圳、珠海、汕頭、廈門設立經濟特區。8 月 26 日，葉劍英委員長親自主持了五屆全國人大常委會第十五次會議，向全世界宣佈——社會主義中國創辦經濟特區。《紐約時報》的發文極具時代感：鐵幕拉開了，中國大變革的指針正轟然鳴響！

在此後多年，深圳一直被視為中國改革開放的"試驗田"和"窗口"，也成為青年們的朝聖地。然而回溯深圳崛起之路，卻離不開兩場不期而至的大雨。

1980 年 7 月 27 日，一場大暴雨把羅湖一帶淹成汪洋澤國，廣東省委書記兼深圳市委第一書記吳南生，和來深圳參加城市規劃論證的專家租住的新園招待所水淹到腰際，專家們嘔心瀝血畫出的規劃設計圖紙也在水裏泡成一團廢紙。

同年 8 月，參加"特區條例"策劃和起草工作的國家進出口委員會副主任江澤民來到深圳，深圳的夏天，雨説來就來。一陣瓢潑大雨之後，地勢低於海平面 2 米的羅湖低窪地帶，大小馬路瞬間變成一條條縱橫相交的小河。公共廁所的髒紙、糞便也漂到街上來了。從羅湖橋過關而來的香港人，一個個挽着褲子，高高舉着鞋子，在水中深一腳淺一腳地摸索前行。回到廣州，在跟廣東省委商量特區規劃時，江澤民對任仲夷、吳南生説：“老天爺已經給了我們最好的回答。深圳特區建設不從羅湖開始不行，這個規劃應該定下來。”

吳南生後來回憶起這一段焦頭爛額的日子時，感嘆道：“我的腦袋簡直被壓扁了。” 但正是這兩場雨，引發了吳南生和深圳人對土地換資金的深層次思考。

稍有些經濟學的人都明白，土地本身就是資源，特別是靠近香港這個國際金融貿易之都的深圳，級差地租的收益就是巨大的金礦。然而在極左思想觀念浸淫多年下，土地出讓，還是給香港的“資本家”，是絕大多數中國人恐怕連想也不敢想的念頭，越雷池一步就可能面臨牢獄之災。

為了給土地出讓找一個合理合法的理由，深圳市政研室苦思冥想，甚至翻起了 “馬恩列斯”，希望在"祖師爺"的經典著作中找到理論依據。

功夫不負有心人，經過幾天的翻閲，他們終於在《列寧選集》“住宅問題"一節中查出列寧引用恩格斯的一段話：”……住宅、工廠等等，至少是在過渡時期未必會毫無代價地交給個人，或協作社使用。同樣，消滅土地私有制並不要求消滅地租，而是要求把地租，雖然是用改變過的形式，轉交給社會。" 　

找到了理論依據，大家欣喜若狂，連夜向市委書記張勳甫作了彙報。張勳甫表態説：“你們就先幹着試試看吧。” 　　

當時深圳市委市政府的許多工作人員，都會背這一段精典論斷。

在理論支持下，深圳很快拿出了方案：第一步在羅湖開發0.8平方公里，拿出 40 萬平方米土地作為商品用地，收取土地轉讓費。

一位深諳官場的市領導建議，將土地轉讓費改為土地使用費，宣傳起來好聽一些。這就是後來土地使用費這一專有名詞的前世今生。

從土地的無償劃撥到有償使用、合作開發，深圳特區的拓荒者初嚐了市場經濟的甜頭——掘到了起步創業的第一桶金，也拉開了房地產商業開發的序幕。　　

土地活了，深圳熱了，資金來了，發展自然就快了。在特區最初的幾年裏，深圳用收進的逾十億元的土地使用費，建成了一大批交通、能源、通訊等基礎設施工程，為後來的城市發展打下了堅實的基礎。

從 1980 年開始推出以收取土地使用費為主要內容的土地使用制度改革，深圳首開國有土地有償使用之先河，其意義尤為重要而深遠，影響了整個中國，土地的市場化由此開始。

“殺出一條血路來。“小平的話至今還彷彿擲地有聲，如雷貫耳。但是，在那個"乍暖還寒"的春天裏，這位老人是否料到，他劃的那個"圈”，今天已成為中國房地產超級企業彙集的超級舞台。

1984 年，鄧公第一次南巡，登上深圳國商大廈樓頂，俯瞰拔地而起的羅湖新區。此時樓下，一個剛過完 33 歲生日、忙碌着倒賣玉米的年輕人騎自行車經過，看到圍滿的人羣，他湊上去打聽，才知道是鄧小平來了深圳。機遇像閃電劃過夜空，“感覺幹大事情的時候到了。”王石日後回憶道。

小平走後，王石迅速創辦了一家商貿公司，利用特區的政策優勢賺取“倒爺”手中的外匯兑換差價，隨着內地對特區進口商品的需求迅速擴大，王石很快淘到了第一桶金，這就是中國最成功的地產企業之一的前身——萬科集團。

那年，孫宏斌還在讀清華，吳亞軍進了重慶一家國營儀表廠；宋衞平在杭州舟山黨校的老師；潘石屹被分配到河北廊坊石油部管道局經濟改革研究室，捧起了鐵飯碗；25 歲的馮侖剛獲得法學碩士,並留校當了老師，他後來去了中宣部，又進了體改委，循着一條完全不同的軌跡前進；許家印還在舞陽鋼鐵廠裏研究生產管理。

誰曾想到，這些人，都是下一個時代的弄潮兒？把萬科、招商地產、廣州城建、浙江廣廈、華髮股份、天鴻集團、宋都集團……放在一起，你會發現,這些房地產企業都出現在 1984 年。這一年，房地產作為一個行業正式被命名。

如果沒有改革開放提供的歷史機遇和舞台，所有風光無限、鮮衣怒馬的中國房地產商都將有着迥然於今天的人生際遇。但是最起碼，在 1978—1992 這十多年間，中國的安居問題還主要聚焦於政府的視野下和控制內，地產商們翻江倒海的手段尚未顯現。

戰國策 

伴隨着 92 年的小平南巡，“改革開放膽子要大一些”，暗示的意味已經再明顯不過。南巡講話結束後，兩個里程碑式的文件《有限責任公司規範意見》和《股份有限公司規範意見》相繼出台，10 月份，中共十四大召開，“市場經濟”被寫進黨章，直接引爆了下海潮，中國公司的元年到來了。小部分先知先覺者，牢牢把握住時代的車輪，扶搖直上。

34 歲的河南舞陽鋼鐵廠車間主任許家印，砸了鋼鐵廠的鐵飯碗，揣着 30 頁簡歷隻身南下；36 歲的張玉良手握“總經理”的任命書，開始了綠地的創業歷程；年過不惑的李彬海放棄了部隊官職，只拿着 12 萬元率領保利地產在廣州落子；而王石也將公司名字改為萬科。

從萬達、綠地、保利，到碧桂園、富力和龍湖……如今知名房企很多都在 1992 年前後成立，這羣人跟從體制內下海的“九二派”一道，成為改革開放以來中國的第二次創業潮中的新風景，也集體成為中國現代企業制度的試水者。

此時的中國，就像開足馬力的列車，處處高樓平地起，其中剛建省不到四年的海南，正上演着時代最癲狂的實景劇。只有 600 多萬人口的海南，雲集了超過兩萬家地產公司，房價也從建省之初的 1350 元/平米，躥到了 7500 元/平米，足以讓北京和上海汗顏。

馮侖帶着幾個哥們，也殺向了海南。放棄體改委的清貴職位，馮侖發現了更豐饒的蜜糖之地。

然而好景不長，對於泡沫，北京早有警覺。事實上，中國的第一個嚴厲的房地產調控政策正在醖釀，但局中人很少能感覺到從北邊泛起的細微漣漪。

1993 年 6 月 23 日，以副總理身份兼任央行行長的朱鎔基雷霆出擊，祭出重拳：**終止房地產公司上市、全面控制銀行資金進入房地產業。**命令全國銀行行長在三個月內，儘快地把搞“股票熱、房地產熱、開發區熱”的貸款收回來，否則，將追究各行行長的領導責任及個人責任。這位鐵腕總理沒有給地產商任何喘息的機會，第二天，著名的“國 16 條”出台，條條切中要害。

這是一次致命的外科手術，一夜之間泡沫應聲破滅，海南的上萬家地產商哀嚎倒閉，捲款跑路、跳樓跳海比比皆是。不止海南，幾乎所有的房地產商都遭遇了致命的危機。“擊鼓傳花"式的"經濟泡沫"紛紛瓦解，大量商品房閒置，房地產業正處於低潮，同時愁白了頭的，還有赤腳農民出身，順德北滘鎮建築公司的楊經理。

1993 年 6 月，位於廣東省順德碧江之畔、桂山之側的碧桂園--這個號稱面積最大的爛尾樓盤工地，如同當時廣東境內上百個花園別墅樓盤一樣，處於"死火"狀態。4000 户只賣出了 3 户。

坐落於順德與番禺的交界地的碧桂園，前不着村，後不靠鎮；上不着天，下不着地。儘管投資逾億的開發商反覆宣傳此地為"金三角的交匯點”，又請在廣東頗得民心的前省長葉選平親筆題寫園名，前來看樓買房的人仍是屈指可數。一千多畝土地陷於死亡的邊緣。

1993 年之前的楊國強，一直在“包工頭”事業路上順風順水。不過在當年卻遭遇了巨大的危機。銀根突然收緊，宏觀調控加強，耀眼的"經濟泡沫"在陽光下開始破滅。而此時，楊國強的建築公司為原開發商墊資建造了近 4000 套別墅，因後續資金缺乏，成為當時南方最大的爛尾樓。當楊國強向開發商索要工程所墊費用時，開發商卻讓楊國強銷售已經蓋好的別墅，以銷售收入核銷建築成本。楊國強"無辜"地從造房者變成了賣房者。誰都沒想到的是，這段幹活幹成老闆的奇葩經歷，成為楊國強地產傳奇之路的起點。

如果把目光放遠點，兩年後的碧桂園，已經起死回生，成為名動中國的現象級案例。在拯救碧桂園的行動中，一位房地產策劃人進入了大眾的視線，他就是王志綱。王志綱與楊國強，也成了地產史上為人所津津樂道的策劃人與老闆合作的經典案例。

楊國強與王志綱

面對一片沉寂的樓盤，楊國強和他的建築隊毫無準備，為了擺脱困境，他曾多次邀請專家、學者實地考察，希望出奇制勝，但都沒什麼高招。一番折騰無果，楊老闆邀請在廣東新聞界叱吒風雲的王志綱，其初衷不過是請"記者王"為碧桂園寫篇文章，鼓吹一番。

1994 年，王志綱已經欣然告別新華社的金字招牌，在名片上印了“自由撰稿人、獨立製片人、市場策劃人”的名頭，開始闖蕩江湖。

王志綱來了，他看了死火的樓盤，看了大片的荒地，回到售樓處的小會議室，面對長吁短嘆的楊老闆，他説的第一句話就是“小平不可能第三次南巡了，捂盤惜售只能是死路一條，泡沫一定要出清”。彼時很多老闆幻想，經濟形勢繼續困難下去，小平肯定不會坐視不管，再次南巡。王志綱首先做的，就是打消這種幻想。

其次，他又説：“針對目前的情況，就房地產搞房地產必定死火，跳出來才能搞活。房地產不等於鋼筋加水泥。既然要辦學校，那就要把它當作一個系統工程進行策劃定位，如果僅僅把辦學當作住宅的配套設施，註定失敗。**辦學不是權宜之計，而是圍棋上的’生死劫’。**讓廣東新興的富豪認識到教育的重要性，反彈琵琶，退一步進兩步，才能度過行業的冬天” 　　

一頓飯下來，楊老闆完全被王志綱的高論所折服，當場邀請其為項目總策劃。在房地產宏觀調控一片悽風苦雨之時，王志綱以創辦名校為切入點，從策劃、到營銷、到整合，通過轟動羊城的“可怕的順德人”系列廣告，打出一張漂亮的"教育牌”。

學校這步"生死之棋"下活了，“死火"兩年的碧桂園在人們的心目中瞬間變成了"成功人士的家園”，並且釋放出幾個億的經濟效益。加上"給你一個五星級的家"的遠景提煉和高密度推廣，以辦學帶動樓盤銷售的策略立竿見影，碧桂園的樓盤銷售終於找到了自己的槓桿和支點。這一案例後來成為中國營銷學的經典，王志綱也因此而聲名鵲起。

僅僅兩年時間，一個不可思議的神話，在碧桂園一千多畝的桑基魚塘上，成為了輝煌的現實。碧桂園從原來的藉藉無名到一飛沖天，順德碧桂園、華南碧桂園、廣州碧桂園、均安碧桂園、花城碧桂園、荔城碧桂園，幾乎一年一個。

1995 年，美國《福布斯》首次發表中國內地億萬富豪排行榜，海南首富冼篤信以 5 億元資產位列第三，這是中國大陸第一位登上《福布斯》富豪榜的房地產商人。從此開始，越來越多的房地產商人不斷進入《福布斯》富豪榜；也就是從此開始，一個人擁有財富的多少漸漸成為衡量成功最重要的價值標杆。

當年美國的《新聞週刊》在一則報道中稱："（在中國）人們在談論金錢時，不再像過去那樣羞羞答答，誰擁有更多的金錢，成了一個最值得炫耀的事情。百萬富翁正以每分鐘一個的速度誕生。"

**王志綱二十多年前的一場策劃，挽救了碧桂園這個家族企業，奠定了一場地產神話。**從此，起於建築商的楊國強，謀略於心、宏圖暗籌、大鱷潛行。

碧桂園策劃會議

1996 年，度過危機的楊國強與王志綱結束了"如膠似漆"的合作關係，兩人從此相忘於江湖。以後楊國強不再找策劃顧問。而王志綱短短几年內，縱橫捭闔地產界，成功策劃了許多著名項目，掀起了房地產界的一波波浪潮。

多年來，王志綱在房地產行業"指點江山"，卻從不踏進"江山"，恪守"戰略策劃"的角色。淡出地產後，他更是涉足城市、園區、文旅、健康等多個領域，從商業策劃到打造民間智庫，從影響江湖到推動廟堂，王志綱踐行了下海時的初心，尋找官、商之外的第三種生存，給知識以尊嚴。

“他是商人師，賺策劃錢，謀地產略；他是生活家，識高球經，助城市秀。他疊加了民間思想家和商業策劃的雙重身份，很少有商人具備他的政策性通盤思維，也少有城市首腦具備他對全國區域市場的體驗認知。在城市運營、城市品牌、房地產開發、區域經濟競爭等諸多層面，他是指點江山人。” 這是《新週刊》十多年前對王志綱的評語。

2007 年 4 月 20 日，碧桂園在香港聯交所掛牌上市，首日收市價每股 7.27 港元，持有 95.2 億股碧桂園的25歲大股東楊惠妍（楊國強的女兒），一舉超過玖龍紙業的董事長張茵成為新一代內地首富，而碧桂園以 1163 億港元的總市值，躍至內地房企之巔。

上市後募得大筆資金的碧桂園，在幾年時間裏，將郊區大盤模式複製到全國各地，成為了貨真價實的三四線之王。幾年波動和踟躕之後，楊老闆終於認定利益才是綁定人才的繩索，大秤分金的時代開始了。2012 年底，有人發現賬上竟然多了 8000 萬元收入，一度懷疑財務是否多打了一個零。2015 年兩位區域總經理年收入過億，2016 年 6 人獲上億元年終分紅。真金白銀的刺激之下，功能強悍的碧桂園牌收割機，在廣袤的三四線城市一路狂飆。

這台收割機收割財富的同時，也送楊老闆登上人生巔峯。從 2012 年的 476 億，到 2017 年的 5500 億，碧桂園超越恒大和萬科，登頂中國房企銷售冠軍。

然而伴隨鮮花的往往不是掌聲，連續發生的安全事故讓碧桂園成為眾矢之的，究竟是“五星級的家”還是“五星期的家”，嗤笑與質疑之聲不絕。

其實，大家都錯怪楊老闆了。

“給你一個五星級的家”世人皆知，然而很少人知道當年選廣告語時，楊國強也有自己的主張。楊國強和王志綱説，“王老師，你想好了別説，我也想一個，明天我們來對對。”

第二天，王志綱讓楊國強先説，楊憋了半天后用順德話説一句，“平過自己起屋”，翻譯過來就是比自己蓋房子還便宜。

“楊老闆，真了不起！但這個不是廣告詞，是你的經營理念。”王志綱提出了“給你一個五星級的家”。他告訴楊國強，這才是理念，訴求和展望，跟精英階層們的需求能對接的東西。楊國強大腿一拍，“行！”。

時至今日，碧桂園核心的競爭力還是那句“平過自己起屋”。城鄉結合部最便宜的地價，最快的速度，最到位的性價比，最好的資金週轉量，甚至最廉價的工人——機器人。25年來，碧桂園模式能成功，核心思想就是將地產營造成本壓縮到極致。五星級，不過是營銷的話術。降成本，才是不動搖的初心。

楊國強狂飆突進，王志綱振衣遠行，老楊向左，老王向右。多少年後，沒有人知道今天的楊國強，是否會懷念昔日的老搭檔王志綱。

連城訣

1998 年，無疑是中國住房史上值得紀念的一年。如同洪太尉放妖魔，房地產這股當初誰也想象不到的力量，藉着政策的東風，直上青雲，而且縱橫江湖 20 多年，伴隨着每個人的利益攸關，各級政府的興衰榮辱，國家經濟的冷熱週期…

寒意料峭的早春，從多元化轉向專注地產，並隱隱有行業龍頭之勢的萬科董事長王石，在北京面見時任總理朱鎔基，總理問王石：”如果取消福利分配製，房地產行業能成為支柱產業嗎？”

“不能。”王石回答。

“如果金融市場開放，房地產還不能成為支柱產業嗎？”

“不能。”王石又一個否定。

直到朱鎔基放出“兩年內一定要把住宅行業促成支柱產業”的話時，王石才答道：“既然總理説行，就一定能行。”

絕大部分的中國人，最刻骨銘心的就是自這一年起，全國取消城鎮職工福利分房。這輪房改中的三大核心政策，奠定了此後二十年房地產市場的驚濤駭浪：

1.逐步實施住房分配貨幣化政策，並建立了相對完善的房地產企業、中介、銷售等方面的管理；

2.進一步完善了土地招拍掛政策；

3.全面推行住房公積金制度，出台住房信貸政策。

千萬般營銷手段，都不如一條政策好。車輪滾滾向前，地產商們進入快車道加速奔跑。房地產財富神話在 1998 年開始紛紛上演，此後的二十年，是房地產掘金最迅速的年月，是讓開發商連做夢都笑出聲的年代。2003 年《福布斯》“中國內地百名富豪榜"上，以房地產為業務的億萬富豪達35人之多，即使到了 2018 年，前 100 名富豪中，依舊有超過 1/4 的富豪財富來源於房地產業，3 位房地產大鱷的財富超過了 1000 億。

如果説中國地產走過的歷程，像一條滾滾東流的長河，那麼這條大河的主流，自然是一大批以快速週轉為核心的發展商，十年“黃金時代”中，主流發展商們的戰略，只用三句半就可以概括。其中三句是：高週轉的資金運作，大規模的土地獲取，適銷對路、可高效複製的產品線；另外半句，就是集團化的管控模式。做好這三句半，核心秘訣在於“天下武功、唯快不破”。如是，百億級、千億級大鱷紛紛產生，他們如風捲殘雲，縱橫天下。狂飆突進的地產黃金歲月背後，是土地紅利的噴薄而出。

伴隨着飛漲的房價，一個獨特的羣體——炒房團開始出現， 2001 年温州炒房團首戰上海，上百人坐滿幾車廂，浩浩蕩蕩奔上海，當時滬上房價才每平方米才 3000 多元。温州人不是去買房，而是集體去揀金子。

大城市炒完，炒房團又轉戰中小城市。像蝗蟲一樣的炒房團，成為當地政府高度重視，熱烈歡迎的貴賓。一有消息説温州炒樓團要來，當地房價馬上應聲而漲，隨即帶動的就是整個地塊的升值，狂飆的 GDP 和加冕的政績。

賺的盆滿缽滿不止開發商、炒房團，還有地方政府。哪怕非典肆橫的 2003 年，全國土地出讓金收入都達到了 5400億，“地王”這個詞開始在新聞裏頻現。

1994 年的分税制改革極大地壓縮了地方政府的税收分成比例，但卻將當時規模還很少的土地收益，劃給了地方政府，這部分看似不起眼的收益，直接奠定了地方政府走向“土地財政”的制度基礎。隨着 1998 年住房制度改革和 2003 年土地招拍掛等一系列制度創新，“土地財政”日漸成型，税種剝離後的地方政府不僅沒有衰落，反而迅速暴富，計劃經濟所建立的城市土地國有化和農村土地集體化，為政府壟斷土地一級市場創造了條件。

如果説深圳的崛起肇始於土地的市場化，使得土地從計劃經濟的無償劃撥模式走向了市場經濟的有償使用模式。那麼在浦東新區率先實踐的土地拍賣制度，利用土地開發權向銀行融資，則實現了**土地的資本化。**土地，這筆隱匿的財富開始為地方政府巨大且不斷增值的信用背書，並轉化成為啓動中國城市化的巨大資本。

根據天風證券統計，1998-2007 年這“黃金十年”，房地產交出了完美的答卷：房地產投資平均增速 24%，拿地面積平均增速 21.1%，新開工面積平均增速 17%，商品房銷售面積平均增速20%，而同期中國經濟增速只有 12%。在這期間，無論是豪擲千金的專業炒房團，還是多供一套的老百姓，都獲利豐厚。

這是一次史無前例的牛市，也是一場全民參與的遊戲，房地產的崛起不僅給地方政府帶來巨大財富，同時也給企業和個人快速積累財富提供了通道。靠投資房產在一代人之內完成數代人都不敢夢想的鉅額財富積累的故事，成為“中國夢”的最好註腳。

但與此同時，有房與沒房的人之間貧富差距迅速拉開：擁有房子的人躺在家裏，財富也會自動增加；而沒有房子的人，即使拼命工作，買房的機會也越來越渺茫。房價上漲越快，貧富差距越大。房地產會自動分配社會財富。這是這一功能，鎖定了階層流動的渠道，造就了絕望的底層。

黃金十年內積累的不僅是財富，還有翻騰的泡沫。

虎山行

2008 的金融風暴，註定成為中國經濟發展的歷史性轉折點。這一年前後，兩個命題成了政府、行業與社會的高度共識。

一是房地產黃金十年高速增長所導致了高度泡沫化，對城市、經濟與公共生活的負面影響已經超越了中國社會的承受力；二是中國經濟增長方式的轉型，已經成為困擾國家，影響世界的核心問題。

隨着次貸危機愈演愈烈，蔓延到中國，拿下地王的地產商騎虎難下，退地事件不斷上演。全國土地招拍掛有接近一半都是以低價成交，流拍、流標都是常態，地產商們陷入了極其嚴重的資金鍊緊張。

熱衷於拿地的恒大，正面臨着成立以來最嚴峻的考驗。1997 年正值亞洲金融風暴，國內企業界一片哀鴻，巨人史玉柱敗走珠海，秦池姬長孔身陷絕境。房地產業更是深陷“政策晦明不定，經營半死不活”的泥潭。許家印離開原公司，創立恒大，頂着亞洲金融風暴，開始了逆襲。在三年內，恒大從當時廣州 1600 多家房企中脱穎而出，成為前 10 強。

從 2006 年開始，許家印率領着恒大走出華南地區，開始全國擴展，先後在武漢、重慶、上海地區拍下地王。到 2008 年初，恒大地產的土儲較2006 年增長了 7 倍，達到 4580 萬平方米。

許家印的如意算盤打得好，靠着恒大充分的土儲，2008 年上市融資手到擒來。然而人算不如天算，公佈招股説明書一週後，金融危機不期而至，融資計劃擱淺，這使得全國擴展的恒大陷入了資金短缺的困境，許家印直言“這是我壓力最大的一段時間”。

恒大危機之嚴重，以至於業內眾多專家都判斷恒大估計過不了這關，覬覦的老闆們正在靜待這位大塊頭倒下，性急者甚至已經在諮詢收購事宜。而坐困愁城的許家印，買了張機票悄然前往香港，尋找救兵。

通過各種關係，許家印終於攀上了香港地產界的大佬鄭裕彤，為了取得鄭裕彤的信任，許家印乾脆住在酒店，每週跑去跟鄭裕彤吃一次飯，再陪老爺子打牌到深夜。陪鄭裕彤玩“鋤大地”，陪鄭家純玩“鬥地主”，儘管語言不通，但還是經常陪到最後。

陪鄭裕彤打了三個月牌的許家印，終於喝到了解渴的鴆酒，恒大與鄭家簽署的對賭協議今日打開來看，其條件之苛，賭注之厚，堪稱城下之盟。也只有孤注一擲的賭王，才敢把所有的籌碼扔進賭桌來搏未來。

許家印與鄭裕彤

2008 年 6 月，鄭裕彤聯手科威特投資局、德意志銀行和美林銀行等投資機構，斥資 5.06 億美元入股恒大。趴在賬上的五億美金，給恒大留了一線生機，但真正讓其完全度過難關的，不是鄭裕彤。彤叔只是幫恒大等來了涅槃重生的“四萬億”。

對於大型開發商，解決“錢荒”無非兩種方式：銀行借貸和上市。然而時至金融危機，銀行審批愈發嚴峻，撬開上市的大門更是舉步維艱。不止恒大，整個中國樓市在 2008 年踩下了急剎車，先是萬科在杭州因為降價被業主砸了售樓處，接着是好幾家赴港 IPO 的房企接連折戟，同樣遭殃的還有地產中介，單單在上海，中介門店就從 2006 年的 1.6 萬家鋭減到兩三千家。

而史無前例的“四萬億”出台後，央行貨幣政策隨之鬆綁，洪水漫灌之下，大批資金流進了房地產，整個行業如同被打了強心針一般快速復甦， 隨着“四萬億”的強刺激，2009-2010年之間房價再次全面上漲，而手握巨量土地儲備的恒大，打了場漂亮的翻身仗。

2009 年上半年，恒大銷售額即突破百億，銷售面積位列全國三甲，一掃晦氣的許家印，重啓了上市計劃。11 月 5 日，恒大地產成功登陸港交所，許家印以 480 億港元一舉成為內地首富。

1958 年生於河南周口農村的許家印，8 個月大的時候，母親因敗血症匆匆撒手而去，許家印從此成了“半個孤兒”，走到今天，膽子大、賭性重是許賴以吃飯的本領。究竟是富貴險中求，還是形勢比人強？總之許家印又一次賭贏了。

從 2004 年到 2014 年，中國GDP從 16 萬億增長到 64 萬億，漲幅4倍，但大部分一二線城市的房價漲幅都遠超這個水平。然而房地產的最後瘋狂還沒有到來。

2014 年下半年，央行再次降息，南方的深圳樓市率先開漲，並逐步蔓延到京滬。2015 年 9 月 30 號，央行降低首套房首付比例，4 個月後更是降低到 20%，去庫存的號角吹響，樓市烈火烹油。到了 2017 年，一二線溢出的資金與棚改貨幣化一道，瘋狂地湧入二三四線城市，全國呈現燎原之勢。

踢着足球唱着歌的許家印，隨着地產行業的勃興一路高歌猛進，幾度問鼎中國首富。據説，在一次喝醉酒後，許教授曾經問部下：我怎樣才能流芳百世？

這個成績優異的河南小鎮青年，彷彿有着與生俱來的賭性與野心，而且越賭越大，越賭越劍走偏鋒。常在河邊走，賭神的鞋是幹是濕？是冷是暖？只有許家印自己知道。

從土地財政到房住不炒 

在中國，房地產牽扯到無數敏感的神經，從微觀角度而言，中國家庭財富的 60% 都在其中；從中觀角度而言，房地產與龐大的資本和金融相伴，其興衰往往會帶來金融資產的膨脹或者壞賬，世界級的經濟危機總是和房地產泡沫崩盤聯繫在一起；從宏觀角度而言，房地產的核心——土地問題，絕不僅僅關乎土地本身，它作為底層基礎，與國家的上層建築（經濟、城市、人口、產業、政治等）之間密切相關。

改革開放 40 年間，中國經濟蓬勃向上，居民收入不斷增長，居住質量不斷改善，由此帶動整個房地產行業的大繁榮，造就一批舉足輕重的世界500強企業，地產商紛紛躋身富豪榜。這背後，固然存在貨幣超發的因素，但歸根結底，經濟增長紅利、人口紅利和城鎮化紅利，是其持續繁榮的根本支撐。

從 1978 年到 2018 年，我國 GDP 從 3645 億元增加到 90 萬億元，經濟規模擴大 200 多倍，年平均增速高達 9.5%，這就是樓市最根本的支撐。

與此同時，人口紅利為經濟發展和樓市繁榮提供了強大的紅利。

在日本，五六十年代的嬰兒潮，助推了上世紀 70 年代-80 年代的房地產大繁榮。回到中國，1970 年代到 1990 年代，人口出生井噴，這可以視作中國的“嬰兒潮”一代。以 25-40 歲置業的黃金年齡來看，從 1998 年到 2018 年，剛好符合這一週期。

**如果説人口紅利着眼的是人口在時間上的大聚集，而城鎮化紅利着眼的是人口在空間上的大遷移。**農村人口進城，年輕人口向大城市集中，高學歷人口向一二線城市匯聚，這場最為宏大的人口遷移運動，顯著改變中國城市的競爭格局，也更為深刻地影響到房地產的興衰沉浮。

1953 年，我國城鎮化率僅為13.3%，直到30年後的1982年，也僅有 20.9%。從 1982 到 2018 年，則從 20.9% 增加到 59.58%，接近三倍。如此之多的人口在國土上大範圍遷移，必然帶動房地產的繁榮發展。

經濟的快速發展為地產騰飛打下了堅實基礎的同時，巨大的土地紅利成為中國改革開放不可忽視的動力源，兩者互為因果，土地之於經濟的反作用力，就是“土地財政”。

土地進行商品化、資本化的作價和溢價，就好像一個歷經千年積累形成的巨大壓縮餅乾，被資本之水浸泡後迅速膨脹，變得異常龐大不可想象。

然而，我們必須清楚的認識到，這股力量在改天換地的同時，也導致了危機的不斷積累。今天的土地財政，被房價、腐敗、泡沫等敏感的社會話題所綁架，成為眾矢之的。

從某種意義上來説，“土地財政”這個詞存在根本性的誤導——土地收益是融資，而不是財政收入。“土地金融”或許是一個比“土地財政”更接近本質的描述。土地的高度金融化，是中國和平崛起的重要制度基礎，也是當今中國眾多嚴重問題的源頭。

2014 年西南財經大學發佈的一份關於調研報告。報告指出，我國有大量城鎮住房處於閒置狀態，整體空置率達 22.4％。據此估算，全國城鎮空置房為 4898 萬套，可供 1.5 億人居住。

這個報告的準確性引發了房地產行業人士的強烈反駁，但誰也無法否認，房地產早就不再是當初小平口中簡單由供求關係決定的產品了。在印鈔機的推動下，土地逐漸金融工具化，老百姓買房也不僅僅是為了解決剛需，而是帶有越來越強的投資性質，甚至投資成為了主導。

“土地財政”的本質是融資，這就決定了地產會無可避免地會變成投資手段。無論怎樣打壓住房市場，只要其收益和流動性高於股票、黃金、儲蓄、外匯等常規的投資品，資金就會繼續流入不動產市場。

不僅政府、個人被房地產拖着越來越沉重，發展商也深套其中，在現有高週轉、高地價行情下，開發商的利潤其實就是在建的工程和囤積的土地，與其對應的，則是鉅額開發貸和高度緊繃的資金鍊。

從宏觀角度而言，房地產發展也走到了拐點，人口紅利的快速退潮，貨幣超發和棚改所帶來的政策效應也在不斷衰減，高企的居民債務更需要漫長的時間來消化。2019 年一季度，我國居民部門槓桿率達到 54.3%，而在 2008 年這一數字還只有 18%。十年時間，居民槓桿率翻了三倍，這一速度遠超發達國家。

自從 16 年末中央經濟工作會議上**“房住不炒”**提出以來，決策層的態度相當堅決，從中我們能夠清晰的看到決策者對於房地產畸形發展所帶來的金融風險、執政風險、社會風險有着深刻的理解，對於“穩”的把控與定調也越發強硬。

資本市場就像水庫，可以極大地提高水資源的配置效率，灌溉更多的農田。但是，如果水庫的規模過大並因此而淹沒了真正帶來產出的農田，水庫就會變為高懸頭頂的達摩克利斯之劍，而房地產就是這個蓄水池。

一方面，國家對於房地產現有的問題有清晰認識：很多城市把房價、地價做高的同時，基礎設施與產業出現嚴重失位，導致了大批鬼城出現；徵地時侵佔農民利益的情況時有發生；土地的預抵押難以兑現，出現大量灰色負債；更嚴重的是在土地飆升到天價的背景下，地塊歸屬的一字之差，關乎幾十上百億的利益，其中貓膩給權力的設租與尋租留下了廣闊的空間。

經濟、社會、金融、政治諸多要素被房地產所綁架。因此，控制已經成為決策層的共識。即使出現很多畸形現象，麪粉比麪包貴，一手二手倒掛等，也在所不惜。

另一方面，鉅額的土地質押已經成為很多企業，特別是地方政府信用的基礎。這些土地抵押品的價值，實際上都是通過房地產市場價格來定價的。一旦房價暴跌，或許對坐擁高首付的銀行產生不了多少威脅，但對高達 6 萬億以土地為信用的抵押貸款卻影響巨大。

**如此規模的抵押資產一旦貶值，將導致難以想象的金融海嘯。**廣泛的破產不僅會毀滅地方政府的信用，而且將會席捲每一個經濟角落，規模之大根本無力拯救。

**作為牽一髮而動全身的行業，房地產不僅涉及地方經濟和諸多產業，而且還波及千家萬户。**當細水匯聚成奔流，人們才能回溯着找到一切的源頭。

回望1978，那時的中國人大都住在統一分配的單元樓裏，只有極少數人能夠預見，麥浪和田野會被碾平。一棟棟崛起的高樓，託舉着廟堂與江湖的平衡與博弈、承載着浪潮之巔的財富神話，牽絆着每一個為生活奔波的人的酸甜苦辣、離合悲歡，房子就像是蝸牛身上揹着的殼，即使再小，也是安身立命之所。小小"蝸牛殼"所揹負的故事，實在太多。

白雲蒼狗，40 年的地產史正在走向轉折。在一片喊打喊殺中，2018 年整個房地產行業，無論銷售面積和銷售金額，還是賣地收入，抑或商品房均價，均創歷史新高。

然而巨輪轉向，往往開始於極盛時刻。房、地、產的故事，正在步入下半場……

你我皆為局中人。

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