蘇州人都去湖州買房子？關於“江南投資看鄉村”的提出_風聞

原創： 過蟈8433 來源：秦朔朋友圈

爭議中的“湖州金九”

有一個蘇州親戚，剛剛被某家P2P公司收割了智商税。痛定思痛後，覺得投資還是得買房。鑽研了一下政策新聞，打開長三角樓市地圖，在某個價格窪地城市畫上一個圈，隨後準備揣着定金週末去訂房。

這個畫了紅圈的城市就是——湖州。

但出發前，他搜尋了一下房產公眾號的分析，又糾結了。原來，目前的湖州樓市，正備受爭議。

和剛需2萬起步的蘇州樓市相比，車程1小時左右的湖州市區均價僅1萬左右，相差一倍。湖州，和2016、2017年起周邊暴漲的蘇州、嘉興乃至無錫相比，都具有較大的補漲空間。無論環滬，還是環杭，湖州的位置都有優勢，而房價價格又處在窪地。

與此同時，湖州也有重大利好加持：

南太湖新區掛牌，作為浙江省級大灣區的“四新區”之一，是城市重點發展方向（另外三個分別是杭州江東新區、寧波前灣新區和紹興濱海新區）。

3條高鐵對接滬、杭：寧杭高鐵已通車，商合杭高鐵在建，關注度最高的滬蘇湖鐵路預計今年開工。

2條地鐵線：規劃2020年前要開通2條地鐵線，連同吳興、南潯與長興。

2022年杭州亞運會分會場：場館在德清。

最重要的是，首付二三十萬，不限購，不限貸。

這麼多利好加持，看上去很美，對不對？但湖州也有硬傷，城市基本面不漂亮。

經濟規模——2018年，湖州實現GDP僅2719億元，位列全省第8，用蘇州樓市小編的話説，相當於江蘇連雲港；

人口規模——2018年，湖州的常住人口302.7萬，其中，户籍人口267.06萬人，外來人口35.64萬人，外來人口占比10%，而蘇州這些年房價暴漲歸功於外來人口的持續導入，現在蘇州的外來人口占比要達到一半以上。

儘管媒體苦口婆心，中央強調房住不炒，但買房者還是“用腳投票”。**9月開局，湖州市區周成交量都在千套以上，這對於300多萬人口的三四線小城來講，成交量十分可觀。**成交量同比漲幅達到一倍以上。與此同時，土拍也熱了。8月30日，南太湖新區宅地的樓面價在7200元左右，周邊各路開發商逐漸瞄向這座“寶藏”小城。

尷尬的“天堂之心”

如何看待湖州？其實細細品味，會發現湖州是一座很奇異的“寶藏”城市。和蘇州一樣，有兩千多年的歷史傳承，也是向來的江南名城。地理位置也十分優越，南面德清直接杭州，北鄰太湖與蘇州相望。和嘉興很像，正好處在兩座天堂中心。也正因周邊城市經濟太強，面臨上海、蘇州、杭州“三座大山”的“壓迫”。湖州和嘉興，兩座優質的江南名城，反而存在感很弱。

還因地貌關係，西南面多山地，東北面多湖泊，所以湖州可以真正開發的平原土地並不多。城市經濟的發展走向也是一路向東，集中在南潯、吳興片區。包括今年掛牌的南太湖新區，也是在湖州的東部，緊鄰蘇州吳江。

而湖州西南面和北面，德清、安吉與長興，因為山地地形較多，城市界面較難開發，發展旅遊休閒度假產業。德清的莫干山，安吉的藏龍百瀑，是全國聞名的旅遊勝地。而長興，更是承擔起上海、蘇州人的“養老後花園”，每到盛夏，兩地的退休人士甚至能“承包”起一個村的農家樂。長興當地一個小村子，甚至被稱為“上海村”。

樓市小編分析湖州的城市基本面——經濟規模和人口規模偏弱，是有所偏頗的，尤其是和連雲港進行比對，太簡單粗暴了。

首先，湖州雖然經濟總量低，但因為人口少，所以人均GDP並不低；

其次，因為湖州的位置、地貌，很難發展規模化製造業，這也是GDP上不去的很重要原因，但湖州民營經濟很發達，比如織裏，就是中國童裝之都，經濟表現十分亮眼；

最後，浙江政府和江蘇政府走的是不同的路子，江蘇推崇的是“蘇南模式”——行政強幹預，重視大型國企，重視外資招商，所以江蘇的GDP很漂亮，但人均可支配收入卻不相匹配；但浙江的模式卻相反，行政弱干預，偏市場化，重民營，但人均收入卻普遍很高。

**總之，湖州不是經濟不行，而是“小富即安”。**也正因此，缺乏外來產業、人口的導流，樓市的長期支撐乏力。另外，湖州的城市利好，有多少落地性也有待考察。

比如今年掛牌的南太湖新區，就存在價值高估。

首先，這只是一個省級新區。中國這麼多國家新區都未必能發展起來，省級新區的規格並不算高，不能預期太高；

其次，同在“四區”的另外三個新區的房價也就在1萬多，杭州大江東稍微貴一點，紹興的濱海新區也就八九千，橫向來看，南太湖新區並不便宜。

再比如高鐵、地鐵、亞運會，只要去翻看江浙周邊幾個城市，會發現都有這樣那樣的交通、基建規劃，這些三四線城市的目標——要麼對接上海，要麼對接杭州。湖州，並不是最亮眼的那一個。

“説了那麼多，湖州到底能不能買呢？”親戚有點急了，他要一個明確的結論。我理解他的心態：首付20萬，不限購不限貸，這才是最誘人的。在當下的經濟環境下，持幣就是貶值，股市風險太大，蘇州房子買不起，房住不炒也知道，但信貸太寬鬆，誰不貸款誰傻。這是現在很多人的買房邏輯。

而對蘇州人來説，錯過了工業園區，錯過了崑山花橋，錯過了吳江太湖新城，現在有個吳江太湖隔壁的項目，怎麼能夠放過！投資之心，自然更重了。

我的結論倒恰恰和主流媒體相反：湖州可以買，但不是投資，是自住；不是看城市，而要看鄉村；不是看價格，而是看項目。買房子，要懂得拒絕“低價的誘惑”。

所謂“低價的誘惑”，就是目前湖州充斥的、絕大多數中介分銷的廉價項目。二十萬的首付，涵蓋了五六萬的中介費。**這些“低價誘惑”的房子，靠規劃，靠渠道，靠低價，社區毫無亮點，產品十分平庸。**30萬外來人口，沒有租賃行情，更沒有二手行情。自己住太雞肋，轉手又不知道要多少年。

江南的城市化

“不看城市，看鄉村？”這句話，讓我的親戚很迷惑。

因為一直以來，房價上漲的邏輯就是城市化的邏輯，**人都要去城市，去大城市。**所以，我們要村鎮變城市，小城市變大城市。

我們的買房者甚至開發商，也一路這麼被教育。但事實上，這是歐美城市化的發展路徑，並不一定適合中國。而且，在歐美城市化的道路上，我們也看到了諸多弊端，比如傳統工業城市的收縮、美國五大湖、鐵鏽地帶的沒落、底特律的破產。

中國有自己的城市化道路，尤其是在江南一帶。為什麼這麼説？因為江南一帶的城市化進程很早就開始了，從歷史上追溯，依託京杭大運河，沿途城市商貿興盛，於是有了盛唐的“煙花三月下揚州”的揚州，有了南宋“只把杭州當汴州”的杭州，更有明清時期“三萬六千容易過，人生只合住蘇州”的蘇州。

**揚州、杭州、蘇州，這三個都是江南千年歷史上重要的繁華大城市。**而周邊鄰近的嘉興、紹興、湖州等，是陪襯的綠葉，相映生姿。這些江南城市有以下共性：水系縱橫、風景秀麗；人文詩禮，底藴深厚；農耕發達，物產富饒。

總之，城市很發達，鄉村很富饒，是江南城鎮的共同特點。費孝通所著的《鄉土中國》，其中的“江村”也是以吳江、嘉興一帶為藍本的。江南鄉村和中國廣大內陸鄉村，是完全不同的，有着廣泛“自給自足、小富即安”的基礎。

如果用中國，尤其是江南城市化的視角再來看湖州，筆者認為，它的美，不在吳興南潯，也不在剛掛牌的新區。這樣的城市界面，在長三角地區太同質化。反而是下轄三縣，德清、安吉、長興，更有機會，正所謂“青山綠水，就是金山銀山”。

這些地區因為之前交通閉塞，所以環境保護良好，森林覆蓋率高。而現在高鐵、高速，正解決了交通問題。高鐵高速的交通網絡不僅為城市而來，也為青山綠水而來，也為美麗鄉村而來。

按照歐美經驗，當人均GDP超過2萬美金時，度假旅居等地產投資開始盛行。這也是為什麼近年來海南樓市大爆發的原因，因為大家手上有錢了，在解決了自住後，開始要滿足休閒、度假、養老的需求。大家對環境的要求只會越來越高。

長三角老齡化與“銀髮經濟”

“你説的有道理，我看看三個縣都有啥好項目。不投資，自己養老也行。”我親戚年近50，蘇州兩套房，小孩上大學，小康生活，工作也處在半退休狀態。

我説，“這三個縣環境都很好。但未必有好環境就有好項目。不好的項目只會糟蹋環境。買房養老，可沒那麼容易。”

筆者認為，湖州的魅力不在城市，在鄉村。因為論城市開發它永遠比不上兩座天堂。而湖州豐富的自然資源，卻可承接旅居、養老，定位為**“長三角的養老後花園”**也絲毫不為過。為什麼這麼説？因為目前中國尤其長三角地區的老齡化問題已經十分嚴重：

據統計，2017年全國新增老年人口首次超過1000萬，60歲以上老年人口達2.4億，佔總人口比重達17.3%。到2020年，全國60歲以上老年人口將增加到2.55億左右，佔總人口比重提升到17.8%左右。預計到本世紀中葉中國將進入深度老齡化階段，老年人口將達到4.8億左右。

據統計，截至2017年底，長三角三省一市老年人口共4416萬，佔總户籍人口的20.79%，遠高於全國平均水平。上海、江蘇、浙江的老齡化程度位列全國前六。

上海社會科學院城市與人口發展研究所發佈報告顯示，預計到2035年，長三角三省一市老年人口將增至7500萬，達到常住人口的33%。

面對老齡化，稍有閒錢的，都會想到買房養老。買房養老尤其實行“降維打擊”——買城市能級、房價低級別的房產，上海人買蘇州、嘉興，蘇州人買湖州，杭州人買富陽、桐廬等。一重環境，二重服務，三看價格。但是對配套服務的要求之高，並不是普通房子所能承載的。

鎮政府鎮中心小學，跟你養老有什麼關係？你要的是醫院，最好是全國著名三甲醫院的分院；城市綜合體、五星級酒店，跟你養老有什麼關係？你要的是便利實惠的菜場，乾淨衞生的食堂。各類氣派體面的會所不必增設，你需要的是綠化環境、新鮮空氣、防滑步道；美式北歐各種風格裝修也不是重點，你需要的是大門直徑可以推一部輪椅，衞生間要安裝扶手，牀頭連接緊急按鈕。

鬱亮曾在2017年的萬科股東大會上説：“現在老百姓需要的是養老服務，而不是養老地產，換個方式賣房子，這是不合適的。”

買房養老，不是買房子，而是買服務！房子≠服務，買到房子不一定買到服務。而且，現在大量的養老地產，都是隻做地產，欠缺服務。

據《中國房地產金融》不完全統計，有超過110家以上的房企涉足養老、醫療領域，房企扎堆進入養老產業。高端養老機構發展和運營出現重地產輕服務、銷售火爆但入住不佳、運營週期長盈利慢等現象。同時，非地產系養老機構面臨用地、資金、人才等困局，養老服務發展尚待更多領域的突破。

不差錢的長三角，高端養老正在崛起。但筆者認為養老不僅是自上而下的開發，只依靠自上而下，會拉高價格，讓養老項目更加“地產化”、高端化。養老地產更應該是自下而上的推動，讓客户用腳投票，更加面向大眾，讓更多人享受更好的服務。

比如前文提及的湖州長興水口鄉，去年遊客超250萬人次，60%以上來自上海和蘇州。水口鄉著名的顧渚村，是“農家樂+養老”模式，老人去農家樂小住一段時間，從十天半月到大半年不等；如今顧渚村有440家農家樂，滿村子的茶莊、土特產店，當地的老百姓賺得盆缽滿盈。針對這樣的模式，當地政府應該鼓勵、倡導，在村鎮上投資綜合醫院、老年康樂中心，對當地從業人員進行培訓。延長外地老年人的旅居時間，擴大老人的消費項目。這樣，對外地老人而言，成本低，環境好，服務多；對當地村民而言，解決創業、就業問題。是雙贏的生意。

從同質化中醒來

我的蘇州親戚最終沒有去湖州買房。因為他覺得，真正適合他的項目，他買不起。買得起的，是一個不確定的陷阱。年紀大了，對風險比較謹慎。用這個20萬，還不如去哪個村子，吃吃農家樂，呼吸呼吸新鮮空氣。也不用去長興，我們蘇州太湖的東山、西山都可以。我們算了一筆賬，20萬可以去很多好地方了。

當大家做着同質化的投資時，要謹慎，老齡化了，接棒的人不會越來越多；而我們的城市經營者，在規劃、定位城市之時，也要謹慎，有沒有陷入同質化的噩夢，尤其天賦江南這麼好的資源。上海那麼近，杭州那麼近，蘇州那麼近——對，也因為這麼近，更容易讓周邊小城市人口流失、經濟收縮。如何讓小城市差異化、小而美，讓中國的城市化有更豐富生動的內容，是我們領導班子要多想想的問題。

“我是誰，我從哪裏來，要到哪裏去“，這個哲學問題，每個投資者，每座城市，都值得想一想。