長租公寓“三國殺”，這個江湖能入嗎？_風聞

隨着中國國內第三大長租公寓運營商青客向美國證監局提交上市申請，長租公寓這個話題又被放到了桌面上。

目前，國內較為成功的長租公寓運營商包括自如、蛋殼以及青客。不過，自如管理房間數量近85萬間，估值50億美元;蛋殼管理房間超50萬間，估值20億美元。相比之下，無論是房源規模，還是估值，青客都有較大差距。

本次上市，公司預計募集1億美元，計劃在納斯達克上市，股票代碼為“QK”。所募資金主要用於擴張所覆蓋的公寓和房間數量、二是投資於技術方面和基礎設施、三是用於一般營運用途。

那麼，這家公司所在的行業現狀如何，投資者後市又該注意哪些風險？

長租公寓市場競爭激烈，入市者眾

“長租公寓”已經不是一個新鮮的概念了，早在2011年長租公寓運營商自如公寓創立以來，這個概念就已經被越來越多的年輕租客所接受，尤其是在房價高企的一二線城市，更是廣受歡迎。

長租公寓主要的運營模式是，長租公寓運營商將普通業主的房子統一租過來，進行裝修改造，配齊家電和傢俱，再以單間的形式出租給有需要的租客，類似於我們常説的“二房東”。這種租房模式，因其裝修時尚、換房方便、價格較低等優勢受到了市場的青睞。

隨之而來的，是這個新興房地產三級市場的持續火爆。有數據顯示，2018年國內租房市場規模約1.5萬億元，預計2024年達到3.07萬億元。在這麼大的“蛋糕”誘惑下，地產商、中介商、甚至是互聯網新貴們紛紛入局，各式租房模式開始“百花爭豔”，湧現了一批如蛋殼、如家、友家、魔方、冠寓、以及雷軍旗下的寓見等等各式品牌。

青客在招股説明書中也提示了，市場競爭激烈的風險。其提到，隨着進入者越來越多，這個行業的競爭預計將會繼續加劇，這可能會造成損害其營收增幅甚至威脅其盈利能力等風險。

而公司也提到，該行業的競爭包括：能否在重點地區擁有充足的適宜房源，並提供優惠的條件，包括靈活的合同期限、免租期、租金成本等；能否和房東、租户建立更有競爭力的租賃條款；是否具備高效、低成本地更新和運營長租公寓的能力；是否保持財務靈活性等方面。

長租公寓江湖魚龍混雜，現金貸是最大隱患

不過，江湖大了，問題就會很快顯現出來。

在長租公寓這個市場裏，第一個曝光的問題就是裝修污染問題。2017年底，自如公寓被曝出其出租給租客的房屋，由於裝修通風期太短、材料材質等原因，甲醛嚴重超標，致多名租客出現了明顯的病症。隨後，自如對此問題進行了整改，上線了“深呼吸房源”系列公寓。

其次，長租公寓的租金貸也是一個隱藏的大雷。所謂“租金貸”，指的是租客在與長租公寓企業簽下租約的同時，與該企業合作的金融機構簽訂貸款合約，一般由該金融機構替租客支付全年房租，租客向該金融機構按月還清租房貸款，相應的貸款利息一般由長租公寓企業代為支付。

租金貸模式原本被認為是一項即利好租客又利好長租公寓公司的多贏創新項目，然而，隨着行業的野蠻生長，這種模式出現了問題，部分長租公寓開始借租金貸業務瘋狂擴張，並形成資金池。隨後，媒體曝光稱其為“空手套白狼”，更有甚者稱其“販毒都沒有它（租金貸）來錢快”。

確實，這一方式的弊端就在於，長租公寓實際上是用大量租客的貸款資金用以自身發展，直接把風險嫁接給了租客和房東，如果出現爆倉，後果更是不堪設想。值得一提的是，去年10月，雷軍旗下順為資本投資的長租公寓品牌“寓見”就因為租金貸問題爆倉，最終由麥家、蛋殼接手。

根據青客公寓的IPO招股説明書披露顯示，截至2019年6月30日，公司和11家金融機構合作，為租户提供現金貸服務，其中，第一和第二大金融合作夥伴分別佔到未償還租金貸總額的50.5%和29.5%。

在風險提示中，公司提到，如果和公司合作的金融機構減少，停止或者不擴大合作，或者，監管環境發生變化、信貸市場收縮、甚至出現大量租客違約等情況，公司的業務前景將會受到較大不利影響。公司目前80-90%的租客都是使用租金貸業務。

長租公寓市場尚待規範，政策法規變化風險不得不防

由於長租公寓市場仍處於初步發展階段，政府的監管、許多相關行業規範也尚處於初期階段，如果監管層出台新的相關法律或監管法規來加強該行業的監管，那麼，對於行業的業務及經營成果都可能會產生影響。

青客的招股説明書顯示，近年來，中國的一些一線城市政府已經採取了對長租公寓集團的限制，例如，限制一套公寓出租給過多租户的要求，北京和上海都出台政策明令禁止長租公寓出租5平米以下的公寓。

然而，長租公寓的模式經常是將一套公寓的客廳改裝成一個額外的公寓，也就是青客所説的N+1模式。青客表示，一些地方政府包括北京、上海、杭州、蘇州、武漢和南京未來可能會對其N+1模式進行禁止，如果這個政策真的發佈，那麼對於青客的業務模式會造成較大的不利影響。

與此同時，在中國當前法律制度下，尚未有專門的法律法規來控制租金。但是，2017年的一部新法律已經結束徵求意見稿，後期有可能很快就會發布，該法律規定，房東若沒有喝租客協商一致，不可單方面提高租金，這一草案距離實施還有一段時間以及不確定性，但是一旦開始實行，對於公司的業務也會有較大影響。

而此前，一些地方政府也已經開始整治混亂的“租金貸”問題，北京市住建委此前已經表示，針對住房租賃企業違規使用“租房貸”，目前正聯合市銀監局、市金融局、市税務局等部門調查取證，一旦查實，將從重處罰，聯合懲戒。

總結

綜合而言，長租公寓市場仍然面臨多重挑戰，激進的擴張步伐、緊繃的資金鍊、魚龍混雜的參與者、無序的競爭液態、隨時可能降臨的監管整頓……一系列行業風險，都需要投資者謹慎判斷。