長租公寓集體赴美上市的背後 青客自如蛋殼誰會是長租第一股_風聞

自如，蛋殼赴美上市的消息曝光以後，青客公寓也傳出上市消息。據悉，青客已經提交招股書，即將赴美上市，融資約1億多美元。目前蛋殼公寓和自如雖然傳出上市消息，但尚未披露招股書，如果青客上市成功，將超過蛋殼公寓和自如成為長租公寓第一股。

目前長租公寓行業亂象叢生，眾多問題難以輕易解決，爆雷危機並未過去，選擇此時上市的原因就有待深究了。我們分析後認為來自資本的壓力，長租市場規模的擴大，融資的困難等或許都是推動他們上市的原因之一。而且長租公寓這一行業情況較為特殊，與資本結合後更加複雜，想要弄清楚背後的原因並不容易，美股研究社將分析上市背後更加深層次的緣由。

長租公寓行業規模快速擴張，融資艱難資本推動品牌上市

這次長租公寓集體上市背後隱藏着眾多原因，其中最大的可能是市場和資本的推動。隨着長租公寓行業的發展，部分中介租房，房東房租市場被長租公寓取代，使得長租公寓行業規模擴大，促使品牌方融資擴大規模。而在資本寒冬之下，長租公寓融資艱難，背後的資本甚至也遇到了困難，因此上市成為品牌方融資最有效的手段之一。對於資本方來説，推動其上市也成為了資金迴流的最好方式之一。

（1）長租公寓市場規模擴大，上市成融資最好手段

上市的一大原因是這一市場擴大，企業需要更多的資金支持。根據前瞻估算，目前全國年租金收入約1.0萬億元，前瞻經濟學人認為專業租賃公司經營管理的品牌公寓產品所佔的市場份額將從目前的2%增長至2020年的5%，2025-2030年的10%，並最終達到50%。可見長租公寓未來發展潛力較大，而想要佔據市場，品牌方需要更多的資金支持。

因為長租公寓這一行業，對於房源要求較高，而房源對於資金要求較高。若是能搶佔先機，獲得資本加持，未來就能獲得更多房源。從而佔據優勢。

但是當前長租公寓融資並不順利。天眼查數據表明，自如最近一輪融資是2019年6月，獲得5億美元融資，投資方包括騰訊投資和紅杉中國。蛋殼公寓最近一輪融資是2019年3月，獲得5億美元融資，投資方包括螞蟻金服。青客公寓最近一輪融資是2018年4月，投資方是摩根士丹利。

需要注意的是，雖然近年看似獲得了部分融資，但在資本寒冬的情況下，資本方難以持續投資。而長租公寓品牌需要持續資金投入來爭奪房源，擴大規模。因此上市成為融資最好的選擇。

（2）寒冬之下，資本推動品牌上市獲利

這次長租公寓品牌準備上市的另一大原因則是資本的推動。資本都是逐利的，但從當前的市場情況來看，資本想要通過長租公寓運營獲利的可能性較低。克而瑞研究數據顯示，長租公寓行業平均利潤水平僅在2%~4%，現金流回正週期至少需6年以上。而且以目前長租公寓的表現來看，未來一段時間內這一情況難以改變。

因此，資本需要通過其他方式獲利。在資本寒冬之下，想要通過其他方融資從而退出這一市場的機會較小。所以推動長租公寓品牌上市成為了最好的變現手段。一旦長租公寓品牌成功上市，資本可以通過各種方式退出市場，從而實現資金迴流，甚至增值。

商業模式模糊不清難以盈利，運營艱難房東房客兩頭壓力大

着急上市也顯示了這一行業存在的問題頗大。目前這一行業主要存在兩大問題，一個是商業模式模糊不清，導致盈利艱難，據統計，這一行業幾乎沒有企業實現盈利。另一個則是運營問題，長租公寓品牌作為中介，需要應對來自房東和房客兩方面的壓力。而且由於長租公寓的行業問題，擴張過程中也存在諸多問題，更別提來自有關部門的監管。

（1）長租公寓盈利艱難，房源爭奪較為嚴重

盈利問題是長租公寓普遍面臨的問題。朗詩綠色集團曾披露長租公寓業務在2017年、2018年分別虧損0.44億元和1.9億元。青客公寓招股文件顯示，2018財年淨收入8.9億元，虧損5億元；以2019年6月30日為止的9個月時間，淨收入9億元，虧損3.7億元。更有相關分析師認為長租公寓整個行業都沒有企業實現盈利。

而盈利困難的原因主要是商業模式不清晰。目前長租公寓主要是從各處拿到房源，然後進行規模化裝修，最後租出去。這樣容易導致兩個問題，一個是房源問題，自如透露擁有85萬間房，而排名第二的蛋殼僅有45萬間房，青客僅有16萬間房左右。由於競爭加劇，房價上漲等原因，房源價格不斷上漲，使得成本上漲。

另一個問題則是租出去時價格無法提的太高。畢竟租户一般是剛畢業的年輕人，對於價格因素較為敏感。一旦某品牌提價容易導致用户大量流失，而當前仍然處於爭奪用户時期，因此成本太高，營收太少，導致虧損嚴重。

（2）長租公寓經營混亂，房東房客雙方壓力來襲

長租公寓存在的另一大問題則是經營問題。與商業模式不同，經營問題更涉及到日常運營的方方面面。目前經營問題主要集中在兩塊，一塊是對房東和房客，對於房東而言，由於市場壓力，許多長租品牌出現了租金過低，非法羣租等問題。對於房客而言，則是裝修問題，維修問題，虛假宣傳問題。至今黑貓投訴上甲醛問題依然不斷。

另一塊則是由於長租公寓行業的特性導致擴張艱難，成本過高。具體表現在不斷的擴張和空置率上。青客公寓創始人兼CEO金光傑曾透露，3萬間-5萬間的規模，是公寓企業的生存底線。由於急速的擴張帶來大量的裝修成本，數據表明青客公寓每租出一間房虧損3800元，如果空置率太高也會造成虧損。而且，在當前的態勢下，不管是青客，還是蛋殼，自如都難以停下擴張的腳步，畢竟市場需求不斷上漲，競爭壓力大。

（3）行業監管逐漸加重，長租公寓品牌面臨危機

來自有關部門的監管或許將成為他們上市的一大阻礙。北京市住房和城鄉建設委員會會同市市場監督管理局等部門正式出台《關於規範互聯網發佈本市住房租賃信息的通知》，對房源，佣金等作出了明確的規定。雖然這一規定在本質上有利於整個行業的健康發展，但從前面的分析中我們看到這個行業亂象叢生，這次監管或許不利於他們的上市。

各品牌紛紛發力建設社區文化，房源智能化改造或成趨勢

雖然當前長租公寓存在諸多問題，但也在積極自救。在商業模式和運營情況難以輕易改變的情況下，長租公寓開始發力社區文化建設和智能化。通過社區化運作，或許能夠增加用户的滿意度。通過智能化裝修，或許能減少房客的投訴，提升居住質量。但這兩者都不容易，結果也難以一概而論。

（1）社區化運作提升用户滿意度，文化建設吸引用户入駐

當前長租公寓品牌的一大趨勢就是社區化運作。通過舉辦各種活動來增強用户之間，用户與品牌的聯繫。據媒體報道，蛋殼公寓有“孵蛋節”活動，就以“玩”、“吃”、“夢”、“宅”等環節串起了在年輕人生活中流行的“吃雞遊戲”、“跳舞機”、“自拍”等生活內容。而自如深圳總經理郭偉介紹了集交友、聚會、福利、服務等生活方式於一體的“自如生活”， 升級後分為“同城生活”、“品質生活”和“福利”三大板塊等等。

通過社區化運作，各品牌試圖打造更加豐富的用户生活，從而吸引更多的用户入駐。但能否在現實生活中起到作用還有待考究，畢竟人們的大部分時間依然貢獻給工作和自我娛樂，能否接受這種社區活動，或者説這種社區活動能在多大程度上提升用户的滿意度還未可知。

（2）長租公寓加快智能化建設， 提升公寓質量減少投訴

目前各大長租公寓還在發力智能化，通過智能化減少存在的問題。據媒體報道，2018年12月25日，自如新產品線上發佈會自如寓專場上線，用户可通過線上頁面全方位瞭解自如首棟全智能公寓。而且自如深圳總經理郭偉稱，深圳自如全面採用智能設備：智能網關、智能門鎖、智能開關，接下來還會繼續做智能窗簾、智能空調。蛋殼公寓也將逐步為旗下具備條件的房源安裝智能新風設備等等。

智能化雖然能在一定程度上提高用户的生活質量，例如蛋殼的新風系統能夠有效降低甲醛對人身體的傷害，但並不能治本。雖然能減少投訴量，但若以此來應對甲醛，繼續提升擴張速度，可能會起到反作用。而且這樣一來，成本上升，能否全面普及也是一大問題。

綜上所述，這次青客公寓赴美上市顯示出這一行業都在匆匆準備上市。背後是市場和資本的雙重推動，也反映了當前長租公寓存在的一系列問題，例如當前商業模式下難以盈利的問題，當前經營狀況下存在的擴張問題等等。雖然長租公寓也在自救，但是想要擺脱目前的狀況並不容易，美股研究社將持續關注事件的後續發展。

本文作者：美股研究社（公眾號：meigushe）http://www.meigushe.com/——旨在幫助中國投資者理解世界，專注報道美國科技股和中概股，對美股感興趣的朋友趕緊關注我們