長租公寓將死，邊緣創新永興？_風聞

文：劉志剛@互聯網江湖主編

10月7日，長租公寓品牌青客公寓正式向美國證券交易委員會提交首次公開募股（IPO）文件，計劃在納斯達克上市，預計融資一億多美元。如果一切如願，青客公寓將成為長租公寓海外上市第一股。

而就在9月份，蛋殼公寓被爆計劃最快於今年赴美上市，募資金額為6-7億美元；另一家頭部企業自如也傳出2020年赴美上市的消息，可能會籌集5-10億美元。

頭部公司紛紛走向IPO之路，自此長租公寓行業在租金貸、甲醛房的輿論氛圍下開啓了行業的新徵程。

長租公寓作為租賃供應商的一個重要經濟體，從經濟學的角度看，本質是基於業務鏈條各環節上的優勢能力，在源碼資本看來，是因為其構建了一條自己的“內部跌價曲線”：供應鏈能力使公開市場的外部跌價曲線向下平移；回收處置能力使其向下壓縮；整備能力又使其沿時間線向右平移；這才留出了租賃方案設計的空間（價格vs時間）。

因此，租賃本質上賺的是效率的錢，租金是內外部跌價曲線之間的跨時間套利。

長租公寓要想實現自給自足，提升效率是成本關鍵，但目前看來，長租公寓是一項前期投入資金巨大、回報週期較長的微利業務。目前商品住宅的租金收益率只有2%至3%，如果僅靠商品房出租，長租公寓不可能建立起盈利模式。

招股書顯示，青客公寓從2017年的5.22億元增長到2018年的8.89億元，同比增長70.3%；截至2019年6月30日的前9個月，營收為8.98億。但是，在2017年、2018年，青客的淨虧損分別達2.45億元和4.98億元。

華菁證券的一份長租公寓行業研究報告指出，55%的拿房成本佔比和65%的入住率是長租公寓行業盈利臨界點。但據深入調研，很多公寓企業的拿房成本加上裝修成本已經佔到了80%。

就像潘石屹所説，長租公寓只有1%的回報率，考慮到資金成本，想賺錢很難。就居民直租而言，一線城市房屋租售比在1.2%—1.8%左右。而長租公寓的成本呢？除了拿房成本外，還包括裝修攤銷、人員成本、獲客成本、增值税等。

算一筆賬，一個公司化運作的長租公寓商，假設從業主處租賃的成本0.8萬/月，裝修攤銷0.1萬/月（保守估計投入6萬，5年攤銷）、運營維護費0.03萬/月、獲客成本0.01萬/月（假設獲客成本0.1萬元，租期12個月）、税費0.04萬（5%），再加上利息費用、總部費用等。因此，如果長租公寓運營商的加價低於30%，基本不賺錢，目前來看，加價近乎3成，租户接受程度極低。

長租公寓作為典型的租賃模式，很難利用內外部跌價曲線之間的跨時間套利，也就是説長租公寓的商業模式很難走通，自給自足近乎不可能，那麼長租公寓如火如荼其價值幾何，未來又將走向何處？

長租公寓的“黃金管道效應”：金融場景、市值需求、政策導向

長租公寓本身不是一門好生意，很難自負盈虧，但是長租公寓卻可以帶來很多好生意，是一條黃金管道。衣食住行領域，經過互聯網的賦能，因其消費的高頻性，誕生出來很多巨頭，租房作為用户生活方式的載體，本身也有其巨大的挖掘潛力。具體而言，消費分期、資本市場估值需求等多個領域，長租公寓都能發揮出來巨大價值。

1 金融價值：分期場景

如何讓傳統的線下場景也能實現互聯網金融的靈活便捷”成為各大互聯網金融擴大市場的新機遇，各大平台都鉚足了勁地把金融鋪展到日常生活中的各個行業，更深層次的瞭解用户需求，引導市場進行轉變，為客户提供更加個性、垂直、細分的場景金融服務，塑造金融科技新生態，打造更有市場競爭力的創新理財平台和融資供應鏈。

*短頻快消費場景，典型的是衣、食板塊。

衣、食均為小額高頻場景，金額小，貸款的必要性也低，支付屬性強於分期屬性。這部分場景，只能通過先支付、後賬單分期的方式來做，市場蛋糕基本被信用卡和少數帶有免息期的支付工具組合（支付寶&花唄、蘇寧支付&任性付等）等佔據。

* 低頻高金額消費場景，典型的是住、行板塊。

在行這一領域，汽車分期付款江湖就誕生出不少獨角獸甚至上市公司，做的比較好的如美利金融，瓜子、優信等二手車平台。我們以優信上市時候公佈的招股書來看，在最新的2018第一季度中，“2C貸款收入”佔比再次達到55%的歷史最高值。同樣是2C收入，優信的“2C貸款收入”也一直大於“2C交易收入”，一直在300%~500%之間波動。

説白了，與其説優信是二手車公司，不如説是金融公司更為允妥。

這種“掛羊頭、賣狗肉”的做法，其實是互聯網公司的典型商業模式，就像BAT，表面上是搜索公司、社交公司、電商公司，本質上都是廣告公司。

互聯網行業最簡潔的模型，其實就是流量獲取->分發->變現。

衣食住行作為高頻次消費場景，衣、食誕生出螞蟻金服這樣的巨頭，行的領域誕生出優信、瓜子、美利金融等等獨角獸企業，住的領域同樣不可小覷。

長租公寓在分期消費場景中的想象空間極大，遵循流量獲取、分發、變現模式，靠補貼燒錢獲取的流量，引導到金融場景，很可能誕生出一批優信。但目前租房中介、長租公寓商、與消費信貸機構紛紛涉足其中，引發資金池和錯配問題反倒成了長租公寓倒閉，陷入輿論漩渦的。

一把好牌不僅打爛了，還反誤了卿卿性命。

2 市贏

從A股對資產類公司的估值來看，呈現出週期＜非週期＜週期+非週期，重資產＜輕資產＜輕重結合的特徵。典型的輕重資產結合、週期非週期業務結合的公司中國國貿擁有資產類公司最高的估值，PS 9倍，PE 32倍。長租公寓領域是一個能夠完美組合週期與非週期業務的行業板塊，輕重結合的資產運作模式將極大地改變目前地產板塊的估值體系，成就新的高市值龍頭出現。

地產行業失強週期行業，靠拿地、囤積、售賣，但是有儲備期與銷售區，儲備期拿地多，銷售少，財報不好看，這時非週期業務，常規的有物業服務，如今長租公寓項目也可以為其彌補財報缺陷。這就像電影行業一樣，波動大，以開心麻花為例，一年有一兩部爆款，母公司就能衝刺IPO，可是一旦沒有新品上市或者新品表現不佳，整體財報數據難堪，需要靠線下話劇來支撐。

另外一個就是，長租公寓不像物業，物業是典型的互補品產品，就是配套設施，想象空間有限，長租公寓商業模式是典型的互聯網打法，就像潘石屹，前幾年投資做共享辦公領域，傳統領域發展受阻，前兩年互聯網發展趨勢良好，為了趕上這波浪潮，當然是選擇離主業最近的領域探索。

3 政策紅利效應。

雖説民以食為天，但是特殊國情之下，衣食住行領域，住反倒成了大家的“心頭肉”，住不僅是個人問題，也是社會穩定的重要因素，因此，做好了長租公寓，也是替政府分憂。當然，國家提倡的方向往往也是財政補貼的大方向。

近日，財政部官網發佈《關於公共租賃住房税收優惠政策的公告》（以下簡稱《公告》），對公共租賃住房（以下簡稱公租房）的經營管理單位免徵土地使用税、印花税、房產税、增值税等；有效期2年。

長租公寓的未來：腰部品牌向相關產業鏈進化

金融本來是長租公寓最優質的發展方向，怎奈囿於客觀現實未能變現，那麼對於長租公寓來講，未來又該如何演化？

一位投資人曾在接受媒體採訪時表示，這個行業能否做大並獲得盈利主要取決於三個指標：品牌（知名度及運營）、市場規模、空置率（運營），參照西方長租公寓發展史，其市場初期拼的都是口碑和規模。這個行業以後只有頭部玩家和小玩家能活下來，兩級分化嚴重。小玩家成本低，利潤空間大，頭部玩家線下運營重、成本高、盈利空間小。

長租公寓艱難的變現路，決定了靠租金的方式很難實現自負盈虧，就像共享單車一樣，運營成本過於高，只有頭部跟尾部能夠存活，呈啞鈴式格局，這就決定了很多平台的發展方向應該“曲線救國”，做長租公寓掘金路上的“送水人”。

平台商向運營商轉變：SaaS級服務系統

長租公寓行業有兩個主體：運營商和平台商。運營商就是上述定義中的持有房源的公寓運營公司，例如常見的自如公寓、蛋殼公寓、魔方公寓等等；而平台商自身並不持有房源，它只負責開發公寓SaaS系統，提供給公寓運營公司使用，幫助他們提高管理房源的效率，例如蘑菇夥伴、寓小二、水滴管家等。

傳統的小型公寓和二房東們可以通過手賬、Excel 等簡單方式進行房源管理，但一旦規模化發展後，這些「土法」無法適應大量房源數據的更新和處理，且管理成本會指數級膨脹，更無法滿足運營方對運營數據的實時統計。自如花了800萬做IT支持，才發展了20萬的公寓量。整個行業已進入薄利多銷的情況，拿房成本非常高，租金收入已成微利。這種情況之下，公寓主及職業房東的盈利不僅僅只滿足於賺取租金差，更希望通過系統和平台挖掘租客價值。如生活服務、金融服務、廣告服務等。對租客線上繳費、線上簽約等需求，公寓管理系統，也就是SaaS系統迫在眉睫。

對SaaS廠商來説，未來的競爭在於提升服務能力，解決客户真正的問題，如怎樣才能幫助客户提升業務增長、降低運營成本，同時保證用户的數據安全，以及打通各接口來實現生態化、互聯網化的戰略升級等。

長租公寓作為“住”這一場景的重要載體，流量日益稀缺的當下，BAT都在不斷試水。2016年11月，百度租房上線，並於17年3月與長租公寓SaaS管理系統寓小二達成深度合作，完成系統真實房源與百度租房流量入口的銜接。2015年，騰訊與金茂、正榮、華燕房盟、恒大合作，發展智慧社區，意圖打造成國內最大的互聯網社區服務平台，上線佈局“企鵝智慧社區SaaS系統”；阿里戰略入股蘑菇租房，希望通過公寓SaaS + 流量切入市場，目前已在日活數億的支付寶開通“租房”入口。

對於長租公寓來講，以SaaS軟件為基礎，構建公寓物聯網入口，將多品類、多品牌、多場景的終端設備深度植入並有效應用，建立起房間、租客和設備的對應關係。將租客、合同、賬單、終端硬件等各類相關數據信息高度整合，以房間為單位統一管理。這樣，我們需要的信息流、資金流、人流三維數據便可以通過公寓SaaS軟件獲取。

從擁抱資本到擁抱產業鏈

頭部開發商逐步確立市場地位，掌握資源優勢的同時，同時孕育出園林、裝修、物業管理等服務商。不難推斷，未來長租公寓從增量轉存量的過程，必定會經歷類似階段，當大型品牌公寓夯實市場基礎，也會予以家居服務商相應的市場機會。

*擁抱資本做自持，通過物業的增值獲益；

*擁抱產業鏈將租賃業務作為入口，通過產業鏈業務獲取超額利潤都是可行的方向。

而這兩種商業模式需要的核心能力是有差別的。擁抱資本端需要的核心能力是資本運作能力和對週期的深度理解能力，擁抱產業鏈的模式則需要相當的平台管理和協同能力。可以説無論哪種模式要做到成功都是有相當門檻的。

疊加前面我們對行業分散度的判斷，長租這個行業要進入不難，但要做大並且持續盈利，以致持續高利潤率地盈利是有相當難度的。未來在中國的市場中會走一條先擁抱產業鏈再擁抱資產的發展路徑，在這個過程中不排除會出現同時擁有兩端優勢的企業出現，同時也會催生或者衍變分化出很多專注做單個領域的專業化的公司，例如裝修、家政、搬家、金融等等。

因此，長租公寓的未來格局，只能是啞鈴狀格局，兩頭小能生存，一邊是頭部企業，像自如、蛋殼、青客等率先站位的企業，另一方面就是長尾市場下的小的傳統房東，腰部企業走向滅亡是早晚的事，與其在長租公寓賽道艱難“掘金”，不如“送水”，向相關產業鏈進化。

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