黃金週樓市：京深杭大熱，滬穗漢爆冷現在適合買房嗎？_風聞

文／孫不熟

國慶黃金週向來是觀察樓市冷熱的一個重要風向標，特別是在“金九”遇冷的情況下，大家都在觀望“銀十”的開局如何。

那麼，今年的黃金週表現如何呢？

克而瑞今天發佈了黃金週期間30個典型城市的一手住宅成交情況，總體來看，30城的成交量穩中微增，同比小幅上揚3%，居然比去年同期要好。在“金九”成色不佳的背景下，“銀十”的開局不算太差。

不過，城市之間的分化非常明顯，深圳、杭州、青島等城市大熱，而上海、武漢、重慶、佛山、肇慶等城市爆冷，北京、廣州、蘇州等城市變化不大。

具體數據如下：

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四個一線城市，深圳和上海可謂冰火兩重天，成交面積一個同比上漲80%，一個同比下跌83%。

黃金週期間，深圳延續了此前的銷售熱度，成交面積相比去年大增80%，説明“先行示範區”對深圳市場的拉動效應是立竿見影的。不過，相比一手市場的火爆，深圳二手市場就要冷清得多，因為深圳二手房交易的税費成本實在太高，不是同類城市能比的。

除了契税、個税等常規的税費，深圳還以區為單位，對每個區的二手房設定一個總價黃線，只要超過這個黃線，哪怕你是六七十平米的小面積户型，也得交一個5.3%的營業税，這被戲稱為“豪宅税”。

深圳各區二手房總價黃線（超過這個價格需要交5.3%的營業税）

注意，一般城市都是按照面積（超過144平米）來徵收這個税的，而深圳是按照總價來徵收的，而且這個總價設計得很低。以南山區為例，目前的標準是，凡是總價超過490萬的房子，都要徵收這個“豪宅税”。而以南山區的房價，絕大大部分二手房都是超過這個總價的，足見這個税徵收之嚴。

所以，在深圳買二手房和一手房，税費成本差異極大，導致大量二手市場的購買力被逼到一手市場。一手市場之所以火爆，和這個因素也有很大關係。

和深圳不同，上海的成交面積則同比下跌83%，顯示上海市場一如既往的冷清。正因為如此，上海的房貸利率水平允許保持在較低水平，在最新的LPR執行執行細則中，上海的利率水平可謂全國最低，首套房僅4.65%，比9月20日公佈的LPR水準（4.85%）還要低。

當然，即使利率如此之低，想到上海買套房還是非常不易的，上海樓市在限購方面的嚴厲程度遠超廣州、深圳等除北京之外的所有城市。

相比而言，北京和廣州的成交量則平穩許多，克而瑞的分析認為，北京主要得益於限競房的集中入市，剛需得以穩步釋放，成交面積相比去年增長了11%。

值得一説的是，北京市場今年最大的亮點是豪宅。根據今年上半年的數據，北京千萬以上豪宅成交量同比大增121%、3000萬以上豪宅成交量同比大增506%，均居全國第一。顯示北京市場對頂級豪宅巨大的消化能力。

廣州市場則相對冷清，成交面積相比去年黃金週下降了7%。值得一説的是，廣州樓市從今年開始，呈現出明顯的區域分化現象，眾多郊區樓盤降價，而核心區房價堅挺如常。

表現在土拍市場上，更是如此。今年上半年開始，番禺、增城、花都已有多處住宅用地出現流拍，而中心城區仍能拍出“地王”，熱度不減。

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二線城市整體上漲多跌少，多數城市則保持了穩步增長，杭州、青島、濟南表現的尤為突出，同比漲幅皆超過100%。

其中，杭州是互聯網明星城市，再加上要開亞運會，整個城市大幹快上，呈現出一派欣欣向榮的氣象，樓市火爆不過是其中的表現之一。濟南近兩年開始覺醒，朝着強省會的方向在邁進，對全省人才和資金的凝聚力明顯提升，這在一定程度上也傳導到樓市上。

青島在一定程度上扮演着“華北深圳”的角色，經濟活力在北方頗為突出，同時也是享譽全國的海濱城市，其房產向來表現出較高價值。今年黃金週成交面積同比大增256%，這一次在全國大中城市中表現最佳。

二線城市中，僅武漢、重慶、福州等少數城市成交同比出現了下滑，分析認為主要源於前期購買力透支嚴重，市場迎來了階段性調整。

另外，此前頗為火熱的蘇州，正在明顯降温。克而瑞的分析認為，經歷了前期的密集調控，購房者的觀望情緒加劇，加之在售新盤以洋房、別墅等中高端產品為主，十一黃金週成交量僅小幅微增5%。

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三四線城市整體還好，成交量小幅微增3%，但城市之間的分化顯著。克而瑞的分析認為，受較低基數影響，温州、揚州、萊蕪等城市成交明顯放量，同比皆倍增。

大灣區廣深之外的城市，成交量普遍較差，除了惠州，其他城市（佛山、東莞、江門、肇慶）全部負增長，跌幅顯著。即使是惠州，也只是微增4%。

可以説，灣區樓市除了深圳，其他全部在降温，這和供應量有很大關係。最近幾年，受限於廣深兩個核心城市的嚴格限購，大量購買力外溢到周邊城市。例如惠州、佛山，一舉成為灣區樓市最大的兩個糧倉，這兩年的成交量遠超廣州、深圳。

不過，經過這幾年的消化，這部分購買力差不多已經釋放完畢了，幾個非核心城市的供應量空前的大，想到這些城市投資，一定要擦亮眼睛，不要亂買。

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大家最關心的問題，現在適合買房嗎？

對於這個問題，我向來認為要分短期、中期、長期三個維度來看，緯度不同，得出的結論是完全不同的。

短期來看，首先的影響因素肯定是調控，調控一鬆，市場就活，調控一緊，市場就冷。此前的重要會議已經明確，不允許將房地產作為短期刺激經濟的手段。這表明，樓市調控不會因為經濟的短期波動而出現明顯鬆動，核心城市的調控將會一如既往地緊。

其實，為了保證地方政府在樓市調控上的積極性，國家已經傳遞出調整央地關係的信號，給予地方政府更多的財權。本週三國務院印發了一份《實施更大規模減税降費後調整中央與地方收入劃分改革推進方案》，直指中央和地方在財政收入上的分配關係。

簡單來説有兩個重大調整：

一是****消費税以後要全部交給地方了。

二是****税收最大頭增值税分成定下了，從以前的央地75%/25%分，變成央地五五分。

很明顯，地方政府的財權有望提高，對土地財政的依賴性隨之降低，這從制度上保證了地方政府對樓市調控的積極性。所以，不要指望樓市調控出現大的鬆動。短期來看，房價會非常的穩，買方議價空間大，適合剛需客入場，但對投機客不友好。

中期來看，最大的影響因素我認為是貨幣。當前的貨幣環境是怎樣的呢？很明顯，隨着美聯儲在今年8月開啓近10年來的首次降息，目前全球已有20多個國家的央行加入了降息大軍，全球經濟迎來新一輪的寬貨幣週期，正在成為共識。

回到國內，我國目前的利率水平，也處在歷史上罕見的低位，一年期存款基準利率是1.5%，貸款利率是4.35%，均處在2007年以來的最低水平。不僅如此，自2015年10月那次降息之後，雖然基準利率沒有再降，但央行一直以降準、定向降息等各種非正式方式降低利率水平，大家看看餘額寶這兩年的收益曲線，就能直觀地感知到當前貨幣之寬鬆。

特別是LPR的推出，今後的房貸利率會更加市場化，市場實際利率對樓市的影響，也會更敏鋭。所以，中****期來看，持有資產比持有現金的風險要低，房子保值升值的動力機制未變，適合價值投資者入場。

長期來看，最重要的影響因素還是人口，有沒有持續性的人口淨流入，從根本上決定了一個地區不動產的價值。當前中國城市化一個顯著的趨勢是，不再提大中小城市均衡化發展，更多的是在提“都市圈”、“國家中心城市”。

這説明，今後國家會越來越倚重大中心城市，未來絕大多數省份都會出現省會獨大的格局，只有極少數設立了計劃單列市的沿海經濟大省，仍能保持雙核格局。

長期來看，一個省最多隻有一到兩個城市，房子才能稱之為資產，其他90%以上的城市，房子只能稱之為房子，基本失去資產價值。而北上廣深的房子，則有望成為國際資產，成為全球資本爭相配置的標的。

所以，房子還要不要買？一定要看懂這三個緯度，然後搞清楚自己的需求是什麼。