“專業替兄弟接盤”已成孫宏斌的核心模式_風聞

原創： 丁真軍  作者為阿爾法工場研究員

**導語：**在一個人人爭相“出貨”的年代，優秀的“接盤俠”反倒成了稀缺資源。

當下中國房地產行業運轉中要接盤的項目太多，但“接盤俠”明顯不夠，尤其是優質接盤俠。

這時，孫宏斌的背影就顯得愈加“偉岸”。

僅僅2019年，融創中國(HK:01918)接盤的幾個主要項目就耗資233億元：

1月收購泛海兩個項目，花了126億元；

7月收購新湖中寶旗下的歐瓴和瑪寶公司（持有20個地塊），花了67億元；

10月收購李嘉誠的長實集團位於大連西崗項目，花了40億元。

從近幾年的一千多億的併購來看，“專業為兄弟接盤”已經成了孫宏斌及融創的核心發展模式（尤其是萬達文旅和樂視這兩次讓融創土儲急劇膨脹）。

01 “專業為兄弟接盤”

不完全統計，2016年至今，融創為主要併購項目花了差不多1300億元。併購款項主要來自售樓回款（一年四千多億的回款往往被媒體忽視，傻乎乎質疑錢從哪來）、賬面資金、銀團貸款以及境外融資等。

 2016年至今融創併購的主要項目，點擊可看大圖。

以上併購項目中，超過100億都是為“泰山會”（正式名稱為泰山產業研究院，成員包括柳傳志、盧志強等）的兄弟們接盤。

為什麼孫宏斌能接上泰山會這根線？想必大家都很清楚，因老孫跟泰山會的會長柳傳志的關係。

大多數的感情都是相愛相殺，很少是相殺相愛——而孫宏斌跟柳傳志的“相愛相殺再相愛”是絕無僅有的。

柳傳志力挺的孫宏斌，在泰山會是非常吃得開。

所以，孫宏斌直接接盤泰山會會員的大項目：柳傳志聯想138億元項目，盧志強泛海126億元的項目。

泰山會知名成員

通過泰山會的關係接盤的項目：

501億併購萬達文旅（2017年-2018年分兩次出讓100%股份），泰山會的孫喜雙是王健林的鐵哥們；150億投資樂視，盧志強此前投資樂視汽車，泛海聯想和融創三家聯合盡調；20億的海航項目，泰山會史玉柱和海航陳鋒都信佛，都是金鼎俱樂部會員。

以上，是同處一個組織成員間的合作。

與孫宏斌合作的當然不止這些公司。實際上，大家都愛這個“接盤俠”。但你知道孫宏斌“併購大王”的這個品牌是怎麼建立起來的嗎？

02 “優質接盤俠”的煉成

更早的時候，孫宏斌還曾併購過宋衞平的項目。

2012年1月融創以5000萬對價拿到綠城香樟園51%的股權；2012年6月兩家成立“融綠平台”，包括綠城在上海、蘇州、無錫、常州、天津的9個項目，其中8個項目都歸融創負責——本質上就是融創出錢併購了這些項目。

孫宏斌深情凝望宋衞平

孫宏斌和宋衞平有着太多“共同話題”，包括現金流斷裂，也包括高品質住房（融創只能算中高端）。這兩個男人可以説是惺惺相惜，雖然最後融創整體併購綠城並未成行。

即使調來核心團隊併購綠城未竟全功（綠城那時基本脱困了），孫宏斌也是平常心的表示“合作讓融創有很大的提升，天下的事有合有分，希望接下來還有更多的合作機會”。

此後併購佳兆業(HK:01638)失敗，再一次讓潛在賣家看到孫宏斌的人品。

2015年2月融創宣佈併購佳兆業，項目協議中附帶“無條件與不可撤銷”承諾，結果佳兆業的老郭帶着原班人馬要回歸，顯然是違約了。但孫宏斌同意了終止收購協議，並未提違約賠償的事。

孫宏斌可以説集齊了“優質接盤俠”的三要素：

一是人品，通過綠城和佳兆業能看出來。

二是人脈，泰山會柳傳志、盧志強等大佬支持。

三是執行力，親自帶隊盡調，在聽得見炮火聲的第一線快速決策，這往往是被併購方所急需的。孫宏斌曾説過，“王健林想賣萬達文旅，需要找一個決策快、説話算數的，不扯淡的，又能拿出幾百億的，市場上挑挑，也就只有他了”。

於是，併購“泰山會的兄弟、講品質的兄弟、地產界的兄弟、五湖四海的兄弟們”的地產項目，成為孫宏斌主要發展模式之一。

接盤俠就是永遠等待的老實人

但這，對孫宏斌的融創，又有多大的好處呢？

03 另類低價拿地

併購最直觀的好處，肯定是價格。

2019年3月，在中海、恆一、金地、招商和碧桂園的重圍中，龍湖以4.22億元成交價，一舉拿下位於大連西崗勝利路的一塊地（起拍價2.83億元、用地面積0.8萬平、建築面積1.95萬平）。2.17萬/平的樓面價，更是刷新了萬科2017年在同一區域的記錄。

2019年10月，就在龍湖這塊樓盤的附近，孫宏斌接下李嘉誠長實集團的地產項目：用地面積14.29萬平，建築面積72.58萬平，成交價40億元，樓面價為0.55萬/平。

融創和龍湖項目位置，點擊可看大圖。

​融創拿地的價格只有龍湖的1/4，而且融創壹號院所在的“無敵海景房富豪區位”，比龍湖·唐寧ONE所在“市中心上班族苦幣區位”更能賣出高價。

低價拿地是優勢之一，但這只是開胃菜。

04 低價拿地還附贈夢想

更過分的是還有一種併購是“低價拿地還附送夢想”。

融創501億併購萬達文旅，其實就是買下了4973萬平的建築面積，對應樓面價0.1萬/平。

而150億投資樂視，條款註明“融創將作為樂視及/或其所控制的樂視系公司在房地產業務領域的唯一合作方”。

要知道，樂視土地儲備約20920畝，也就是1395萬平，對應樓面價0.11萬/平，這還沒算樂視跟地方上達成戰略合作，獲得的大量土地。算上所有的土儲價格要更低，就算要付給合作方一定土地款，地價估計跟上面買萬達文旅的差不多。

也就是説，這兩筆併購（或投資），僅以土地論就更便宜了。至於正經的萬達文旅項目，樂視TV、體育等互聯網業務，就是附贈的夢想——孫宏斌經常提的大娛樂、大健康、體育、文化、電視、電影等。

當然，樂視這一塊的夢想已經“窒息”了，但這並不影響土地層面的價值。

已經為夢想窒息的“破產者”賈躍亭

05 “拍地十年，併購一天”

入局綠城的時候，所有人都擔心融創會重蹈順馳的覆轍，無比擔心這個無底的資金洞。

那時現金流斷裂的綠城在很多人眼裏是烏雲，但烏雲之上卻恰恰藏着萬里晴空。

邏輯是這樣的，你如果有30億現金，那絕大多數時候你都是土豪。呃，除了上海的土地拍賣中心。在地王頻出的上海，30億隻夠拿一塊地。

拿地之後，你要做出好的產品，那麼3年以後才能得到市場認可，要立住腳還得5年10年。融創不用拿地，通過綠城這種高品質合作方的背書，可以説一夜之間就立在了這個市場。此後融綠平台也不負眾望做到了上海第一。

對主打中高端的融創來説，沒有什麼能比快速打入上海這個市場的意義更重大。

併購佳兆業，也是這個目的，成了就挺近了珠三角市場。這也就是我所説的，併購的隱藏利好，“拍地十年，併購一天”。