樓市剛剛橫盤,這些城市已經坐不住了_風聞
观察者网用户_243807-2019-10-16 11:04
文|凱風
每一輪樓市橫盤,總有城市坐不住。
01
這些城市出手了
這一次出手的,主要是二線城市和三四線城市。
日前,南京六合區出台新政,只要擁有大專及以上學歷,購房不必再提供2年社保或個税證明,該政策實施範圍在六合區。
**這一政策的確屬於“人才政策”,但勢必對限購造成影響。**不過,南京六合區屬於遠郊區,此前南京另一個遠郊區高淳區已放鬆限購政策,而作為遠郊區的廣州增城從化尚未限購。
就在同一天,**天津出台人才新政:**對承接北京非首都功能疏解的項目,非本市户籍職工在天津無房的,買房無需提供社保證明。
這一政策有兩個限定:一是隻在天津濱海中關村科技園、寶坻中關村科技城試行。二是要求為北京非首都功能疏解項目的職工,並非對所有人開放。
可見,無論南京還是天津,都是從特定區域為突破口,以人才政策為出發點,在搶人的同時對樓市產生影響。
02
親自上陣的三四線城市
與南京和天津相比,三四線城市無疑更加直接。
**近日,安徽宿州祭出了“買房補貼”的大招。**農民進城購房首套房,財政全額補貼契税。如果不是進城落户,只要在城裏務工,簽訂1年以上勞動合同,買房同樣可給予2萬補貼。
至於高學歷人羣,大專、本科、碩士、博士等在當地簽訂5年勞動合同的,購買首套房可分別給予3萬、4萬、8萬、10萬元不等的補貼。
與宿州異曲同工,湖北宜昌推出大學生打折房。
當地出台規定,對畢業5年內來宜昌就業創業、落户的高校畢業生,可按周邊商品房價的8-9折購買“安轉商”住房。其中,博士研究生享受8折,碩士研究生享受8.5折,本科生及以下享受9折優惠。
至於面對降價促銷及老業主維權,有城市已經做出了自己的選擇:
有媒體曝光廣西桂林臨桂區拋出了**“限跌令”,廣東肇慶則責令開發商執行“無理由退房”**……
一時間,從二線到三四線,樓市調控開始出現鬆動跡象。
03
誰在蠢蠢欲動?
不難發現,這些城市有兩個共同特徵。
一是這些城市要麼是三四線城市,要麼是二線城市的遠郊區,此前都經歷過一段樓市火熱期,目前則面臨樓市橫盤。
**二是樓市新政,多半都與人才政策、落户政策或城市羣政策相捆綁。**無論是送錢送房,還是限跌,抑或放寬限購,萬變不離其宗。
從大局來看,這些政策均能在“一城一策”的解釋範疇之內,也能落在“鼓勵1億農民進城”或者“搶人大戰”、城市羣一體化的辯護範圍之內。
從現實來看,維持樓市穩定,似乎也符合“穩房價穩地價穩預期”的房地產定位。
為什麼會出現這種局面?
對於各個層級的樓市底線,凱風君曾做過一段總結:
中央最在意金融風險,地方最在乎土地財政,地產商最怕現金流危機,炒房客最擔心關門打狗,剛需最需要樓市穩定,房東最怕徵税,租客最擔心房租上漲。
就此而言,只要不觸及金融風險,中央政策之穩,只會超出你想象。而對於地方政府來説,不説下跌,只要橫盤,只要出現有價無市行情,對於土地財政和房地產拉動經濟的影響就超出想象。
尤其是當經濟進入新常態,傳統產業步入調整空間,經濟強市尚且面臨工業利潤下滑的困境,遑論中小城市?
可以説,許多城市只剩下房地產作為唯一的增長亮點。
這種情況下,有個別地方政府坐不住,實屬時勢發展的必然。
相反,對於核心城市來説,橫盤只是傷筋動骨,不涉及根本,因而在政策上更能保持剛性。
04
樓市橫盤期的三條鐵律
那麼,這些刺激政策到底有沒有用?
大家要明白一個道理,樓市是逆週期性的,樓市之好壞與政策寬鬆力度剛好相反。
調控越積極的城市,樓市自然經歷過火熱。而連限購都沒上馬的城市,卻還要靠送錢送房來託底,那麼這些地方房地產的基本面大概率是堪憂的。
更關鍵的是,從刺激樓市的角度來説,這些政策的力度完全不夠用,不僅無法託底,反而暴露了自身存在的問題。
從近期各地的樓市變局,我們至少能得出三條樓市鐵律:
**其一,樓市變局期,許多城市往往會以人才政策或落户政策之名,變相鬆綁調控。**這種鬆綁不無政策試探的意味。
其二,在樓市週期裏,哪些城市坐不住,哪些城市最先行動,哪些城市試圖暗度陳倉,足可看出這些地方樓市基本面的好壞。
其三,小城市和大城市的遠郊區不具全局重要性,不足以作為政策轉向的標誌。
在中國樓市裏,真正具有信號價值的城市只有北上廣深以及強二線城市,真正具有信號價值的調控在於限購與限貸,只有這些城市的這些政策發生逆轉,才會真正出現全局性的大轉折。
一定要記住這三條鐵律,這樣才不會陷入投資困境。