這類非一線城市的房子可能還會漲?三線老家房價起伏帶來的思考_風聞
观察者网用户_244027-2019-10-16 10:38
作者:八聲甘粥 來源:財經早餐(Femorning)
作為一個遠離家鄉房地產市場,也遠離北上廣地(mai)產(bu)市(qi)場(fang)的人,我對當前房價的瞭解其實和大多數人一樣,來自專家們的政策解讀,來自於宏觀的統計數據,來自於小區門口二手房的中介廣告。
單從官方和機構的數據來看,我國當前的房價已經步入穩定狀態,波動不大。
分析師和經濟學家也紛紛表示,未來股票將取代房地產成為家庭財富躍遷的首選配置,依靠買房資產短期翻倍的故事很難實現。
在嚴格的地產政策背景下,那些人口持續淨流出、沒有新興產業、實體經濟落寞的小城市,在經歷了棚户區改造帶來的一波地產狂歡後,房價又將何去何從?
單單從“基本面”來看,這類城市房價面臨的下行風險似乎已經成了共識!
如果不是這次回老家多聊了兩句,我真的會以為這些中國小城市的房價漲不動了。
一個三線城市的房價憑啥漲?
我的老家河南省南陽市是一個三線城市。
記得前幾年家裏有親人曾感慨,當初應該買一套蘇州杭州的房子,眼看長得那叫一個快!
不過如今他們倒也不羨慕了,因為南陽老家的房價漲的也很兇猛!大牌開發商的樓盤能賣到1萬多一平米,市區位置不好的二手房也有八九千的價格,這幾乎可以和省會鄭州的郊區相媲美!
作為一個土生土長的南陽人,也作為一個關注經濟動態的媒體人,我很不理解,為什麼南陽的房價這麼堅挺?
在當前的多數知名經濟學家的觀點中,支撐房價走勢的主流因素無外乎幾個:人口持續淨流入,經濟實力發達,未來增長潛力高。
因此,**大多數人都認為未來中國房地產將出現明顯分化,**北上廣深和新一線城市的房價信心充足,發達經濟區域將呈現城市羣式的帶狀分佈,從而帶動發達城市周邊房價上漲,除此之外的大多數三四線城市房價的上漲將沒有支撐動力。
如果按照這一分析框架,我的家鄉南陽未來房價的增長將不會太高。
但事實真的是這樣嗎?和身邊的親戚朋友們交談後,我認為部分三四線城市其實也存在機會,關鍵點在於城市區域的人口局部流動是否向區域內部集中。
不可能中的必然
2019年上半年,河南省19個地級市的經濟數據出爐時,我曾興致勃勃地圍觀,不過令我失望的是:無論是按照增速算還是按照人均算,南陽都在全省排名倒數!
上半年,南陽水氫發動機上了熱搜,被全網圍觀,鬧了個笑話,折射出來的是南陽新動能產業嚴重不足、政府“求賢若渴”的不爭事實!
從總的人口流向看,2019年南陽的人口呈淨流出狀態。
如果按照通常的分析方式考慮,經濟、潛能、人口各方面都不佔優的南陽的房地產根本沒有什麼投資必要。
但換個角度,我也看出了南陽近年房價上漲的必然,從局部區域看,南陽的人口流動呈現絕對的內部集中態勢。
人多,地大,還有山
南陽作為一個地級市,總面積2.66萬平方公里,是上海的近4倍。
在這樣一個廣袤的區域裏,南陽下轄2行政區、4個開發區、以及10個面積很大的縣。
如此廣闊的下轄面積中,直接導致的結果是南陽的常住人口極多,是全國少數地級市中能達到千萬級人口的城市。
不過這樣大的面積和這樣多的人口,卻因為平原、盆地、山地等複雜地貌,被割裂了,2018年,城鎮化比例僅為46.23%,是千萬人口級城市中最低的。
**這樣割裂的行政區域、這樣低的人均經濟水平、以及相對較為低的城鎮化水平、較為集中的醫療教育資源共同促成了南陽縣區的人口流動趨勢:**去南陽市區。
舉個例子,在南陽的農村,給子女結婚準備婚房時,最體面的置產在市區,其次在縣城的城區,再次在鎮上。
由於龐大的千萬級人口基數,和廣闊的轄區面積,在這樣看起來簡單普遍的流動趨勢帶動下,組成了中心城區源源不斷地置產需求,構成了支撐南陽市區房價上漲地動力。
由於是非熱點城市,限購限售政策的寬鬆也為南陽的房價上漲添了把火。
患寡也患不均
老沈在提到他的老家無錫時説起來一個笑話:蘇南人出了蘇南,才知道,原來農村是很難的。
無錫的鄉鎮企業發達,帶給無錫的是真正的藏富於民,人均GDP突破17萬元,達到17.43萬元,位列全國第二,僅次於深圳!
對於無錫這樣的城市來説,城鎮化完成度已經很高了,剩餘留鄉的農村人也都沒有特別的動力進城,他的人口流動相對比較平緩。
但對於南陽這樣的地方則不一樣,企業缺失和經濟動力不足,農民經濟條件無法像無錫人一樣充實富足,城鎮化水平不高的情況下,農民就是這一區域人口構成中的大多數。他們希望自己可以在城市中享受到更為優越的教育和醫療條件,更多的工作選擇,更豐富的物質生活。
房地產的分化不僅存在於大範圍下發達地區與欠發達地區,也存在於中國大大小小的三四線城市。
同樣,在城鎮化浪潮和區域分化的過程中,一些非典型的機會也存在着。
對於一個類似於南陽的三四線城市,儘管經濟實力不夠強勁,但只要其具備十分充足的人口基數,整體也仍然處於相對低位的城鎮化水平,同時區域內經濟發展和教育資源較為集中,那麼這樣的城市裏,人口內部集中的趨勢會掩蓋其人口外流的趨勢。
儘管各方面無法與一二線城市相比,**但這類城市核心區域的房價支撐會比我們想象的要強很多!**當然,與之相對的是,這類城市的鄉鎮區域房價或許將迎來較大的回落風險。