這類非一線城市的房子可能還會漲？三線老家房價起伏帶來的思考_風聞

作者：八聲甘粥  來源：財經早餐（Femorning)

作為一個遠離家鄉房地產市場，也遠離北上廣地（mai）產（bu）市（qi）場（fang）的人，我對當前房價的瞭解其實和大多數人一樣，來自專家們的政策解讀，來自於宏觀的統計數據，來自於小區門口二手房的中介廣告。

單從官方和機構的數據來看，我國當前的房價已經步入穩定狀態，波動不大。

分析師和經濟學家也紛紛表示，未來股票將取代房地產成為家庭財富躍遷的首選配置，依靠買房資產短期翻倍的故事很難實現。

在嚴格的地產政策背景下，那些人口持續淨流出、沒有新興產業、實體經濟落寞的小城市，在經歷了棚户區改造帶來的一波地產狂歡後，房價又將何去何從？

單單從“基本面”來看，這類城市房價面臨的下行風險似乎已經成了共識！

如果不是這次回老家多聊了兩句，我真的會以為這些中國小城市的房價漲不動了。

一個三線城市的房價憑啥漲？

我的老家河南省南陽市是一個三線城市。

記得前幾年家裏有親人曾感慨，當初應該買一套蘇州杭州的房子，眼看長得那叫一個快！

不過如今他們倒也不羨慕了，因為南陽老家的房價漲的也很兇猛！大牌開發商的樓盤能賣到1萬多一平米，市區位置不好的二手房也有八九千的價格，這幾乎可以和省會鄭州的郊區相媲美！

作為一個土生土長的南陽人，也作為一個關注經濟動態的媒體人，我很不理解，為什麼南陽的房價這麼堅挺？

在當前的多數知名經濟學家的觀點中，支撐房價走勢的主流因素無外乎幾個：人口持續淨流入，經濟實力發達，未來增長潛力高。

因此，**大多數人都認為未來中國房地產將出現明顯分化，**北上廣深和新一線城市的房價信心充足，發達經濟區域將呈現城市羣式的帶狀分佈，從而帶動發達城市周邊房價上漲，除此之外的大多數三四線城市房價的上漲將沒有支撐動力。

如果按照這一分析框架，我的家鄉南陽未來房價的增長將不會太高。

但事實真的是這樣嗎？和身邊的親戚朋友們交談後，我認為部分三四線城市其實也存在機會，關鍵點在於城市區域的人口局部流動是否向區域內部集中。

不可能中的必然

2019年上半年，河南省19個地級市的經濟數據出爐時，我曾興致勃勃地圍觀，不過令我失望的是：無論是按照增速算還是按照人均算，南陽都在全省排名倒數！

上半年，南陽水氫發動機上了熱搜，被全網圍觀，鬧了個笑話，折射出來的是南陽新動能產業嚴重不足、政府“求賢若渴”的不爭事實！

從總的人口流向看，2019年南陽的人口呈淨流出狀態。

如果按照通常的分析方式考慮，經濟、潛能、人口各方面都不佔優的南陽的房地產根本沒有什麼投資必要。

但換個角度，我也看出了南陽近年房價上漲的必然，從局部區域看，南陽的人口流動呈現絕對的內部集中態勢。

人多，地大，還有山

南陽作為一個地級市，總面積2.66萬平方公里，是上海的近4倍。

在這樣一個廣袤的區域裏，南陽下轄2行政區、4個開發區、以及10個面積很大的縣。

如此廣闊的下轄面積中，直接導致的結果是南陽的常住人口極多，是全國少數地級市中能達到千萬級人口的城市。

不過這樣大的面積和這樣多的人口，卻因為平原、盆地、山地等複雜地貌，被割裂了，2018年，城鎮化比例僅為46.23%，是千萬人口級城市中最低的。

**這樣割裂的行政區域、這樣低的人均經濟水平、以及相對較為低的城鎮化水平、較為集中的醫療教育資源共同促成了南陽縣區的人口流動趨勢：**去南陽市區。

舉個例子，在南陽的農村，給子女結婚準備婚房時，最體面的置產在市區，其次在縣城的城區，再次在鎮上。

由於龐大的千萬級人口基數，和廣闊的轄區面積，在這樣看起來簡單普遍的流動趨勢帶動下，組成了中心城區源源不斷地置產需求，構成了支撐南陽市區房價上漲地動力。

由於是非熱點城市，限購限售政策的寬鬆也為南陽的房價上漲添了把火。

患寡也患不均

老沈在提到他的老家無錫時説起來一個笑話：蘇南人出了蘇南，才知道，原來農村是很難的。

無錫的鄉鎮企業發達，帶給無錫的是真正的藏富於民，人均GDP突破17萬元，達到17.43萬元，位列全國第二，僅次於深圳！

對於無錫這樣的城市來説，城鎮化完成度已經很高了，剩餘留鄉的農村人也都沒有特別的動力進城，他的人口流動相對比較平緩。

但對於南陽這樣的地方則不一樣，企業缺失和經濟動力不足，農民經濟條件無法像無錫人一樣充實富足，城鎮化水平不高的情況下，農民就是這一區域人口構成中的大多數。他們希望自己可以在城市中享受到更為優越的教育和醫療條件，更多的工作選擇，更豐富的物質生活。

房地產的分化不僅存在於大範圍下發達地區與欠發達地區，也存在於中國大大小小的三四線城市。

同樣，在城鎮化浪潮和區域分化的過程中，一些非典型的機會也存在着。

對於一個類似於南陽的三四線城市，儘管經濟實力不夠強勁，但只要其具備十分充足的人口基數，整體也仍然處於相對低位的城鎮化水平，同時區域內經濟發展和教育資源較為集中，那麼這樣的城市裏，人口內部集中的趨勢會掩蓋其人口外流的趨勢。

儘管各方面無法與一二線城市相比，**但這類城市核心區域的房價支撐會比我們想象的要強很多！**當然，與之相對的是，這類城市的鄉鎮區域房價或許將迎來較大的回落風險。