這座直轄市，終於要動手了_風聞

文丨西部菌

10月15日，南京六合區傳出限購鬆綁的消息。同一天，天津也坐不住了。

當天下發的《關於天津市促進承接北京非首都功能項目發展的政策措施（試行）》徵求意見提到：

對承接北京非首都功能疏解的項目，户籍遷入本市的職工，按照本市户籍居民政策購房；對户籍暫未遷入本市的職工，其家庭在天津無住房的，可在本市購買住房1套，不再提供在津社會保險或個人所得税證明。

南京、天津，一天內兩座二線城市出手，引發樓市風向的各種猜測。

但其實得看到，兩地的政策都和人才引進有關。尤其對天津來説，樓市鬆綁之外，這份文件的另一層意義，可能被忽視了。

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天津此次的政策，僅限於濱海中關村科技園和寶坻中關村科技城，覆蓋的對象，也只是承接北京非首都功能疏解的項目相關職工，不過也算是打開了一個口子。

在鬆綁之前，天津限購政策的歷史可以追溯到2017年。當年的限購浪潮中，包括天津、張家口、廊坊等地在內的“北京大七環”環京區域，都成為樓市調控的重點地區。

2017年3月31日，《進一步深化天津市房地產市場調控的實施意見》發佈，為非本地户籍的購房者設定了兩年社保門檻，二套房首付比例提高到60%。

新政直接給天津樓市潑了一盆涼水，兩年前的十一黃金週，當地的新房成交套數、成交面積降幅都高達八成。甚至有分析認為，直接觸及天津經濟。

的確，從當年的統計公報來看。全年房地產業增加值783.27億元，下降11.2%；房地產開發投資2233.39億元，下降2.9%。而這一年，天津的GDP增長只有3.6%。

由於毗鄰北京，且房價要低很多，天津曾經是很多北漂者置業的替代選項。不過在疏解非首都功能的背景下，這兩年天津和北京一樣，一直執行着相當嚴的政策，沒有太多鬆動。

來源：統計公報

這次在兩個區域面向特定人士取消限購，多少會對樓市產生影響。不過有兩點需要釐清：

第一，即便拋開“房住不炒”的大背景不談，只看環京區域的特殊性，只要北京有疏解非首都功能的需要，天津就不可能大鬆綁。

第二，這次小範圍鬆綁的文件，真正目的不在樓市，而在搶產業和搶人。以搶人為例，文件提到：

符合天津產業發展定位的來津非首都功能疏解項目，對任職於企業3年及以上且在津繳納社會保險的全日制本科及以上在職職工，不受年齡限制，可以隨項目來津工作落户。

這可以理解為，在房地產調控上配合北京疏解，在產業和人口上，爭取將疏解的資源消化。

02

為什麼天津必須抓住北京的轉移產業和人口？一個重要原因是，它實在太急缺兩種資源了，必須及時動手。

以人口為例。2018年年末，天津的常住人口總量為1559.60萬人，在16座千萬人口俱樂部城市中，僅次於重慶、上海，北京和成都，排在第五位，總體體量相當龐大了。

不過天津近幾年的人口增長，卻不容樂觀。2017年其常住人口一度出現負增長，同比下降5.2萬人。去年終於扭負為正，不過增幅只有2.73萬，扣除自然增長依舊處在淨流出狀態。

天津的人口總量，基本都是前些年高速發展打下的底子，近幾年都是在吃老本。這正是天津經濟地位下降的一個縮影。

歷史上的天津，曾經是北方的經濟和航運中心，一度繁華到和上海平起平坐。即便是五六年前，天津和重慶一樣，都是炙手可熱的增長明星。

2010年到2013年，天津的經濟增速分別高達17.4%、16.4%、13.8%、12.5%，多次位居全國第一。如此迅猛的勢頭，讓天津有着讓絕大多數二線城市羨慕的人均GDP。

論經濟總量，如今的天津依然是北京之外的北方第二城，不過受產業結構老化、擠水分等多重因素影響，增速出現大幅下滑，2017年和2018年都只有3.6%。

在青島等北方城市的追趕下，天津這座骨子裏的工業城市，已經喪失了太多優勢。

來源：房產洞察

論存在感，它甚至比不過鄭州和西安。和同樣是直轄市的重慶相比，從2013年領先重慶1795.68億元，到2018年落後1453.55億元。

新一線城市中，排名也要位於成都、杭州、重慶、武漢、西安、蘇州6個城市後面。

值得一提的是，青島曾經是全國第二個修建地鐵的城市，起了個大早卻幹了個晚集，截止到今年上半年，開通運營里程只有219公里，排在全國第9名。

而開通運營里程和天津相差無幾的成都，這兩天地鐵5號線一二期、10號線二期，有軌電車蓉2號線非首開段，都開始了空載試運行。第8和第9之間的差距，將再次拉開。

03

天津是北方城市的代表，在它的身上，能夠看到典型的南北差距。

比如和民營經濟活躍的長三角、珠三角城市相比，天津明顯偏重國營經濟。2019民企500強榜單，天津只有6家企業上榜；本土百強企業前15名，全都是央企或國企。

來源：房產洞察

天津的國企大部分還都是高污染高能耗的重化工企業。2017年之所以經濟降速，一個重要背景就是環保整治，當時排查了1.9萬家“散亂污”企業，9000多家直接關停。

天津掉隊，本質上是北方國企型、重污染高能耗產業沒落的結果，也是南方風頭蓋過北方的重要呈現。

所以別看天津的人均GDP很高，一度力壓北京，但由於上述產業有高GDP產出，卻難以轉化成民富，天津的收入水平和商業發展程度，在二線城市中完全不佔優勢。

在此大背景下，再來看這次涉及到鬆綁限購的政策，很明顯，長期輻射天津的北京，它所外溢的產業和人口，如果能夠很好地接住，將是難得的機遇。

天津和北京的關係，不同於廣州和深圳，甚至也不同於蘇州、杭州和上海。這種獨特的區位關係，讓不少論者認為，天津可以混得不錯，但天花板就擺在那裏。

其實對天津來説，哪怕天花板很明顯，但上限其實不低了，至少相對於當前在二線城市中的地位來説，相對於在整個北方的位置來説，提升的餘地還有很大。

來源：房產洞察

而另一方面，在重慶、杭州乃至西安等二線城市，經濟增速放緩的同時，天津在經歷過最低谷之後，卻迎來了難得回暖的勢態。

1—8月的數據顯示，天津的固定資產投資同比增長15.1%，其中一向是短板的民間投資，同比增長17.3%；規模以上工業企業經濟效益，也實現了3.4%的正增長。

可能很難指望天津能完全恢復歷史的輝煌，像北京一樣，進階一線城市，但爭做二線城市中的佼佼者，天津依舊大有可為。