東原西救_風聞
地产风声-地产风声官方账号-听,这风声,好像在说秘密2019-10-18 18:06
今年國慶假期,有個城市用一條短信騰出了一座城,因為實力寵遊客而火了一把。
想必大家已經猜到,沒錯,就是山城重慶。這裏不止有火鍋、美女,還有各種“網紅”地標。
新中國成立70週年慶典上,重慶彩車算是把這些元素集於一身,玲琅滿目,令人稱道。
説起這輛“魅力重慶”彩車,它有三個“第一”:首次由民營企業承擔鑄造、鑄造企業迪馬股份是重慶第一家民營上市企業、中國特種車行業第一家上市公司。
迪馬股份有兩大核心業務,迪馬工業負責造車、東原地產負責蓋房。在重慶,甚至在西南,幾乎沒人不知道它。
那麼,兩手抓是否兩手硬呢?
1
故事從“1997”説起
重慶工商大學背後有一座南山書院,格外清新幽靜。前行百米,密林深處有一處別墅區。
其中一棟,格外特別,警衞更是森嚴,距大門崗亭30米便會觸發警告。大門之上方鑲嵌着“1997”字樣,這並不是門牌號,而是別墅主人為了紀念1997年的那個決定,有意而為之。
1997年,重慶直轄市正式掛牌成立。山城人民為之振奮,捲起褲管幹勁十足。這時候,羅韶宇已經先後供職過多家公司。其中,不乏當地有名的重慶天府可樂。
據説,他還自己開過麪館。
有時候,成功要靠機會。上個世紀90年代中期,福建一家銀行的運鈔車被搶,轟動一時。更可怕的是,隨後各地接連發生多起類似案件。情勢嚴峻,人民銀行率先將防彈運鈔車提上了日程。
機會來了。重慶江北嘉陵江畔的一家小工廠車間裏,幾個人圍着一輛汽車正在敲敲打打,其中領頭的便是羅韶宇。那個時候羅韶宇可能不會想到,自己正在見證中國第一批防彈運鈔車的誕生。
1997年,國家開始強制推行將普通運鈔車換成防彈運鈔車,市場需求就此打開。羅韶宇躍躍欲試,當年十月,他與母親彭啓惠控股的一家公司,共同合資組建中奇公司,專門做防彈運鈔車和警用車,這也就是迪馬股份的前身。
當時,中奇公司的註冊資本為303萬元,羅韶宇僅僅拿出了那個零頭——3萬塊,佔1%。而這3萬塊,成了羅韶宇日後百億資產的墊腳石。
1998年,羅韶宇通過增資,成為實際控制人。後來用了不到3年的時間,中奇公司市場佔有率達23%,位居全國第一,成為名副其實的行業領頭羊。
期間,羅韶宇為公司改了新名字——迪馬股份。
春風得意馬蹄疾,羅韶宇沒有停歇。2002年7月,上海證券交易所敲響了迪馬股份上市的鐘聲。名利雙收的羅韶宇,很快進入億萬富翁俱樂部。2006年,以16.7億元成為重慶首富。
在迪馬加鞭的同時,羅韶宇還在1998年組建重慶東銀集團,開始打造“東銀系”。通過一系列眼花繚亂的資本運作,羅韶宇通過東銀控股控制了三家上市公司,兩家A股公司迪馬股份與智慧農業,以及一家香港上市公司東銀國際。
這三家上市公司,只有迪馬股份堅持多年主業不變,即房地產與特種車兩大業務。智慧農業與東銀國際經歷了多次更名與業務調整。
2
國外回來個“羅妹妹”
2004年,東原集團在重慶正式成立,並先後開拓西南和華中市場。逐漸成長為與龍湖、金科並稱的 “渝派三強”。2014年,通過重組併入迪馬股份,同年登陸上海。
從成立到佈局全國,東原地產的發展歷程,一直有一個女人的身影。她就是羅韶宇的妹妹——羅韶穎。
古龍説,行走江湖,最好不要惹女人,因為女人是常規上的弱者,但凡踏入江湖,要麼有過人的武功,要麼就是有深厚的背景。
羅韶穎早年赴美留學,原本志向是做設計,可是回國後卻做了幾年投行,後來又被哥哥“安排”到房地產,“設計夢想”或已塵封。
羅韶穎曾説,骨子裏的東原有兩大不甘心:不甘心“還説過得去”,不甘心“走尋常路”。
從小型房企起步,慢慢做到中型房企,東原確實一度另闢蹊徑,比如聲稱“中檔地做出高檔房”,發力物業、兒童社區等服務建設。
但似乎忘了提高產品的質量。
去年杭州東原“印未來”維權的事兒,鬧得沸沸揚揚。今年,一場大雨,重慶長河原的外牆漆又“神奇脱落”,砸到花花草草也不好啊。
很多小型外企追求規模化時,會選擇一條捷徑,即合作開發。東原同樣如此,合作名單拉得很長,有碧桂園、中南、旭輝這類20強房企。
拉大旗作虎皮,其代價自然利潤偏低,近幾年毛利率維持在二三成,淨利潤7%左右。
根據克而瑞排行榜,東原地產今年上半年全口徑銷售額為264.5億,位列57名。權益銷售額為176.9億,位列61名。
這兩項與2018年年末相比,排名都出現下滑。另外,根據迪馬股份最近公佈的半年報顯示,東原地產對於集團的營收佔比,較去年也有所下降。
2017年,羅韶穎沿長江東進,如願入滬。
總部搬入上海前,重慶的項目佔比達八成,儘管近幾年這一比例得以反轉,但是重慶以外的項目,大多位於二線城市,而且拿的地價也都不低,利潤並不高。
從2018年下半年開始,幾個佈局城市項目也都不多了,普遍面臨缺地的境況。
入滬之後,東原地產真正走出“重慶森林”了嗎?情況似乎沒有那麼樂觀。
2016年“中國不動產年會”上,羅韶穎回顧自己十多年的地產經歷,感慨雖然房地產一半的江山是靠錢,另外一半江山靠地,但她寧可迴歸到產品屬性,而不是依賴金融屬性。
無奈的是,一語成讖。
2017年11月,東原地產控股方東銀控股債務危機爆發,讓東原地產蒙上一層難以擺脱的陰影,其股價一度大跌近40%。
3
誰能救“哥哥”
“花無百日紅,人無千日好。”
2017年年底,約有三十多家銀行及其他金融機構涉及與東銀控股的債務問題,其中主要的七八家銀行就涉及了上百億貸款。
據傳,為了買入煤炭資源,羅韶宇累計質押迪馬股份8.86億股,質押比例高達99.99%。但遭遇煤炭業大跌,債務危機繼而爆發,此前質押的股份也均被凍結。
據羅韶宇自己回憶:
“我們當時去找了中國最好的律所,他們説我們沒救了,還出價2000萬元,讓我們體面的死去。我不甘心,我不幹。”
東銀債務危機爆發後,重慶市政府出面協調,各方就債務處理問題達成協議,不影響公司正常生產經營活動。
2018年4月,羅韶宇更是請動華融資產重組債務。
然而天不遂人願,此利好消息剛出,其董事長賴小民就應聲落馬。東銀債務重組再度蒙上了陰影,一向滋養東原地產的潺潺清泉,頓時枯竭在即。
2018年9月以來,重慶市政府出台了一系列扶持民企的政策,同時籌備100億元的紓困基金,隨時馳援需要援助的民營企業。
今年年初,東銀債務重組方案獲得審核通過,開始進入實質性的技術性操作階段,兩家遭遇停牌的子公司也挺過“寒冬”。
東銀控股經歷了15個月的“生死時速”,東原地產自然也心驚肉跳。在東銀系公司中,只有以東原地產為代表的迪馬股份,風雨中一枝獨秀,可也是獨木難支。
東出重慶之後,還得西回馳援,“妹妹救哥”有點悲情。
後續,能否為東銀控股繼續輸血,輸多少血,對於羅韶穎來説,快與慢決定着生與死。
隨着百萬億資管新規明確過渡期到2020年,留給羅韶穎的擴張時間已然不多。一旦資管新規正式生效,房地產企業的融資,將面臨更大的困難。
儘管東原地產2018年銷售業績已經突破500億元,但也只是在房產規模臨界點上徘徊。作為資金密集型的房地產行業,企業規模不夠,融資成本會高很多,拿地風險很大,容錯率很低,行業的週期性決定了不能犯錯。
另外,東銀控股質押的迪馬股份悉數凍結,這無疑重挫東原的融資能力,即使有好產品、好的物業和社區服務,但是融資成本已經決定了最後收益。
在地產行業規模為王、集中度前所未有加強的大趨勢下,東原的結局可能早已註定。
羅韶穎小而美的理想主義情懷,也許抵不過殘酷現實。