房多多溯流而上_風聞

曲豔麗 | 文

和絕大多數同行不一樣，房多多是面向房產經紀商的。

10月9日，國內居住服務領域的在線房地產交易平台房多多向美國證監會SEC提交招股説明書，計劃通過首次公開募股IPO募集最多1.5億美元資金，交易代碼為“DUO”。

房多多的特別之處，在於它做的是B端的生意，將成為“中國產業互聯網SaaS第一股”。

傳統行業向互聯網上遷徙，才剛剛開始。2018年下半年，馬化騰説：“互聯網的下半場是產業互聯網”，移動互聯網浪潮開始從to C轉向to B，從消費端爭奪流量轉向傳統行業的互聯網化升級。

近些年，SaaS應用開始湧現，賦能各行業內的中小企業。像房多多，做SaaS的目的就是協助中小房產經紀商的互聯網化。

房多多的創始人段毅、李建成，相識在2009年的一次戈壁灘大徒步中。當時，段毅正困擾於房地產行業內的信息不對稱，交易效率低。

曾任騰訊深圳研發中心總經理的李建成對他説：

“互聯網的方式一定能夠解決。”

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B端基因

房多多的基因就是從B端起家的。

2011年創立房多多之前，段毅是蘇州一家新房代理公司的股東。房多多的第一桶金，就來自於新房代理的線上化，即房多多與開發商簽訂代理協議，再由入駐到平台的經紀人去分銷，最早將新房業務搬上網。

一邊是房地產商，這是大B；一邊是房產經紀商，這是小B。到這一步，房多多完成了房源、房產經紀人的在線，聚攏了人氣。

到了2015年，房多多再次創新，走向二手房交易環節。恰逢房地產O2O風起，愛屋吉屋、平安好房等主打“去中介化”，沒有中間商賺差價，從線下到線上。

房多多也是其中一員。按照段毅當時的設想，以直買直賣的方式，買賣雙方直接相聯，房多多僅收取2999元的服務費用，遠遠低於傳統房產中介2%的收費。

然而，房地產是一門很重的生意，這次嘗試失敗了。今天的結局是，愛屋吉屋倒閉，平安好房停止運營。

而房多多，從這一次昂貴的岔路中徹底明白了：經紀人是房地產交易產業鏈的核心，一個無法繞開的環節。

於是，房多多開始轉型，轉向帶業務資源的產業SaaS平台。

2019年3月，久未露面的段毅一口氣講了9個堅持，以及三個承諾：承諾做獨立平台，不自僱一個經紀人，不開一個線下店；承諾捍衞每一個平台商户的正當利益；承諾不侵佔任何一個商户的私有數據。

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長尾的服務聚合

房產經紀行業的頭部玩家，像鏈家、我愛我家等，它們有比較強的技術轉身能力、自建管理系統等，但對於絕大多數長尾經紀商而言，沒有這個能力。

本質上，房多多所做的事情，是S2B2C，即通過SaaS平台鏈接B端，再共同服務C端客户。

房多多內部人士曾爆料稱，房多多為每一種市場參與角色都做了互聯網產品，包括購房者、經紀人、經紀人老闆、銷售經理、項目總等，最終發現，經紀人產品的迭代速度是最快的、最有生命力的。

與很多一輩子只買一次房的購房客户相比，房產經紀人才是產業鏈中唯一的高頻使用者。

招股書顯示，截至2019年上半年，房多多平台上已有超過107萬註冊經紀人。其中，26萬為活躍經紀人，3萬為閉環經紀人。

房多多的生態是圍繞房產經紀商來構建的，為其提供模塊化的SaaS產品和服務，包括多多賣房、多多雲銷等。

多多賣房是針對經紀人的基礎軟件，該軟件包含在線網店、房屋估價系統、經紀人信用評級和信用驗證系統；通過該軟件，經紀人在線開店，獲得大量房源、客户和平台產品及服務。

經紀人可以藉助小程序連接微信羣、朋友圈等，盤活了微信生態裏的流量，多多賣房App成為構建私域流量池的工具。

而多多雲銷是為經紀公司定製管理體系的SaaS軟件，包括了核心管理系統和品牌旗艦店，經紀公司老闆可隨時查看結傭信息和訂單明細，通過可視化數據決策與管理日常業務。

房多多還開發迭代了本城通、跨城通、旅居通等商業產品，讓經紀人匹配並交易全國的房源。中小房產經紀商的地盤本來是割裂的，房多多把資源搬上網，用SaaS平台將它們串聯了起來，打破了房源的地域侷限性。

房多多不親自下場，而是致力於通過SaaS解決方案的賦能，實現人、房、交易的在線聚合。房多多所做的，即由SaaS賦能的在線房地產交易平台。

數據庫是SaaS平台的核心資源。截至2019年6月底，房多多的數據庫中擁有超過1.31億條經核實的房屋基礎信息，是同類型中最大的之一。

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收入分兩邊

和美國不一樣，在中國，SaaS服務一般是免費的，相當於基礎設施。房多多的盈利並非直接來源於SaaS，而是通過SaaS切入交易，在交易中賺錢。

2019年上半年，房多多的營業收入為16億元，同比增長55.4%。2018年、2017年的營業收入分別是23億元、18億元。

招股書顯示，房多多的收入來源於兩部分：(i) 交易佣金  (ii)增值服務。其中，前者是大頭。

分開來看，2019年上半年，房多多的交易佣金收入為15億元，同比增長67.9%。而2018年、2017年的交易佣金收入分別是20億元、17億元。

對應的交易總額GMV在2019年上半年為913億元，同比增長100.2%。而2018年、2017年分別是1,137億元、739億元。

就房多多通過對上游的房地產開發商資源的獲取、並對下游的房產中小經紀商的賦能來看，交易佣金收入是比較穩定且可見增長的。

而增值服務是房多多更想做的，通過向市場參與者提供更多創新產品和其他增值服務而擴大營收。2019年上半年、2018年、2017年，增值服務收入分別是6720萬、2.48億元、1.46億元。產業互聯網還在發育階段，增值產品和服務的收入模式還處於探索階段。

交易佣金的很大一部分需要支付給房產經紀商，這是成本的主要來源。

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淨利潤的“網絡效應”

這些年，資本市場正在重新審視那些瘋狂燒錢的商業模式，那些真正有盈利能力的互聯網公司，更為資本所青睞。

房多多自2017年實現了小幅盈利，此後淨利潤逐年擴大。

2018年，房多多的淨利潤為1.04億元。2019年上半年，淨利潤1.003億元，同比增長166.6%，且淨利潤增長速度遠高於營業收入的增速。

“To B”的商業模式給房多多帶來的最大轉變，是運營費用的下降。

運營費用/收入的佔比，從2016年的40.1%，一路縮窄至2017年的21.5%、2018年的17.8%，乃至2019年上半年的16.9%，費用增長遠遠低於營收，經營槓桿持續在改善。

此外，房多多的單員工產出也同樣的從2017年的80萬元收入，一路增長至2019年上半年的100萬元。平均每位僱員對應服務的房地產經紀人數在2017年是332人，到了2019年上半年已經達到684人。

這就是產業互聯網帶來的網絡效應：規模越大，效率越高。

有些媒體討論，房多多資產負債率高達70%以上，這可能是把房多多誤認為是一家房地產公司了。

互聯網公司鮮少銀行借款，也沒有債券融資，資產負債率的討論顯得是有些無稽之談。

房多多的資產負債表的規模，主要來源於應收/應付賬款，這是由行業屬性決定的，房地產產業鏈普遍存在一定的賬期。翻看易居、世聯行的報表，同樣如此。

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競爭激烈

招股説明書中披露，2019年上半年，房多多平台上的新房代理項目多達1895個，二手房發佈大約120萬條。

房多多面臨的市場環境，競爭是激烈的。

像自營模式，也會面臨挑戰：如何管理龐大的線下團隊、如何開闢新的流量來源、以及如何向區域城市繼續滲透等。

房多多選擇了一條輕模式的路，通過SaaS鏈接中小房產經紀商户，為他們提供精準觸達流量的工具。

房地產互聯網公司的初心，都是想通過互聯網改造傳統中介模式、解決經紀人工作效率低下的痛點。像房地產這種規模極為龐大、錯綜複雜的傳統產業，它的互聯網化可能才到中途。

從這個意義上説，房多多的路，還有很長的一段可以探索。