窮人地獄，富人天堂，香港地產商是如何“摘瓜“的？_風聞

前段時間，9月25日，香港四大家族之一的鄭氏突然宣佈，將會陸續捐出300萬平方英尺的農地給社會，包括給政府興建公屋，期望緩解社會上的房屋問題，回饋社會。

剛開始聽到這個消息的時候，我還以為香港的地產商們轉了性。

鄭氏家族25日下午宣佈，將以象徵性的1元租金捐地，第一步先捐出了2601平方米的地，並聲稱這些土地將會用來興建社會房屋，幫助有小孩的低收入家庭，

但實際上，這些地佔香港房地產商手裏的總數，恐怕還不如九牛之一毛。

香港四大地產開發商，包括恆基地產、新鴻基地產、長江實業、新世界發展，僅在新界一個地方就坐擁1000公頃農地。

香港四大家族

其次，這並不是香港的地產商第一次説要捐地了。

2013年的時候，李兆基就要捐地給政府，但是政府發現，這些地都是沒開發的“生地”，而且遠離市區，如果要用，還得先把水電、市場、學校、店鋪等配套基建做好。

如果政府把這些做好之後，周圍的地價就會上升，而周圍的地很多都是李兆基的，到時候升值的價值遠大於捐出來的地，等於是李兆基丟一小塊肉出來，讓政府幫自己蓋基建增加地價。

因此，這個提議被港府回絕了。

2013年李兆基捐地被政府回絕事件媒體報道

這次的捐地略有不同，但從目前來看，捐地的事只有內地媒體炒得很厲害，香港政府的反應卻很淡定。

香港政府説，無論地產商們捐多少，政府持續增加土地供應的計劃是不會變的。

很可能香港政府已經發現了捐地行為並不簡單。

因為就在有人宣佈捐地的次日，香港政府便依據《收回土地條例》，收回了一項約68公頃的私人土地。

**香港政府和這些地產商們打交道的時間太久了，他們****知道地產商們的套路很深。**現在香港土地的問題，很大一部分是因為香港的地產商。

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今天的人們，對**“公攤”“期房”**這些詞語已經耳熟能詳，短短几個詞，道盡了廣大房奴們心中的苦。

其實，這些看起來的買房鐵律，並不是一直都有，而是來自於香港地產商的獨家創意。

在英國人管理香港的時候，港英政府用來賺錢的一大方法就是賣地。

1841年，在駐華總監查理·義律的主持下，香港進行了第一次土地拍賣。拍賣地點選在對岸的澳門，那裏紙醉金迷，燈紅酒綠，聚集着一幫鴉片販和做貿易的洋商，不差錢。

最終，當天的拍賣額達到了3272英鎊，在當時已經是不少錢了。這錢來得太快，讓港英政府嚐到了甜頭。

發展到1881年，地產收入已經佔到了香港財政收入的三分之一，甚至超過了鴉片的收入。

香港的地產江湖，就此緩緩揭開帷幕。

那時候，在商場上叱吒風雲的大多為英商，他們辦了大量的洋行，賺得盆滿缽滿。

少數華人買辦，在夾縫中撐起家業，更多的華人，連一塊棲身之地都沒有。

1882年，有個英國工程師考察華人區後，驚訝地發現：

香港的街道竟然窄到可以用一根竹竿撐到對面晾曬的衣服。很多人的人均居住面積僅為1平米，底層人只能住在船屋裏。

香港底層人住的船屋

辛亥革命後，大批滿清的遺老遺少、商人和知識分子，提着錢南下到香港，奔入中環買洋房，炒房之風盛行。

1949年後，不少內地人也蜂擁進入香港，人口的大爆炸帶來了房市的繁榮。

那個時候的房子，還是按棟來賣的。

然而，一個叫吳多泰的港商，有一天突然靈機一動，想出了一個**“分層出售”**的辦法，把每幢樓的樓宇契約分開，每層樓的業主都有自己的產權。

這是影響內地房地產進程的第一件大事。

1950年，吳多泰買下了尖沙咀柯士甸路22號至26號A的舊樓，全部拆毀重建，六幢五層住宅樓拔地而起，分層出售的方式讓原先不少買不起一棟的人買得起了，到第二年，房屋全數售罄。

很快，腦袋同樣靈光另一位港商霍英東就複製了這個模式，開發了第一個項目：九龍油麻地公眾四方街新。預計建設100多幢樓，超600個單元。

儘管分層出售已經大大降低了買房門檻，但霍英東想要賣得更多，怎麼才能讓公務員、家庭主婦、教師這些人來掏錢買房呢？

霍英東苦思冥想之後，找到了一個好辦法——在樓房還沒有蓋好的時候就先賣着，分期付款：

第一期先交總樓價50%的訂金，等二樓樓面落妥後交10%，然後按進度交第三期、第四期……直到最後一期交完。

買家掏錢買的時候，樓宇還只是一朵“花”，等到錢交齊了，“花”也結成“果實”了。

“買樓花”從此登上歷史舞台。

買樓花的創意，很快就傳到大陸，我們稱之為**“期房”**。

這也是改變內地房地產業的第二件大事。

這個方式大大加快了房地產商的資金週轉速度。

當開發商提前拿到預收款後，就提前收回了大部分甚至全部成本，他們已經沒有了後顧之憂，完全可以通過囤積居奇等方式，進一步推動房價上漲。

而房價的上漲又為開發商開始興建下一個期房項目創造了條件，在這種循環下，房地產商可以飛速地擴張，而消費者就被剝削得更厲害了。

那時候，香港大部分樓宇只會建到四五層，因為到第五層需要多建一道疏散樓梯，所以建五層以上需要港督批准，手續需要兩三年。

大部分人會望而止步，但霍英東不同，他認為香港地少人多，將來房子一定會向高空延伸，蓋香檳大廈時，他一咬牙，直接建了十層。

香檳大廈

房子是分層出售的，樓層越高，電梯、過道等公共面積就會越多，而且樓盤之間還有花園、門衞等面積。

雞賊的地產開放商又想到一個方法，把這些公共空間的面積都算到房子上，60多平米的房子對外銷售時，就變成了80多平米。

香檳大廈就採用了此種模式，這就是臭名昭著的**“公攤面積”**。

等人們入住後，驚奇地發現，使用面積比銷售面積，竟然可以少四分之一。

後來的四大家族，尤其是李嘉誠，成為當時推動公攤面積模式在香港普及的急先鋒。

香港的房地產商，真的是想前人之不敢想，把原本拿來住的房子都玩出了花。

1952年，原本經營周大福金行的鄭裕彤，敏鋭地在香港跑馬地蓋起了藍塘別墅。

1958年，郭得勝、李兆基、馮景禧等8人一拍即合，成立“永業有限公司”，進軍房地產。

同年，李嘉誠在港島北角購地，興建了一幢12層高的工業大廈，命名為長江大廈，這是他地產征程的開始。

60年代“五月風暴”後，港人擔心港幣會大幅度貶值跳水，又有傳言內地不再供應生活必需品，大批人逃離香港。

香港的房地產出現了瘋狂暴跌，有的地產樓價當時甚至跌到只剩下此前的一兩成、兩三成價格。沒有人敢接盤。

李兆基與郭得勝、李嘉誠、鄭裕彤等人果斷出擊，開始抄底買樓，低價拿地。

郭得勝和李兆基將公司名改為“新鴻基”，別取自馮景禧的新禧公司的“新”，郭得勝的鴻昌合記的“鴻”及李兆基的“基”。

李嘉誠將製造業賺取的利潤陸續投入地產，相繼在柴灣、新界元朗等地區興建工業大廈，規模愈來愈大。

珠寶大王鄭裕彤，趁地價急跌之機大量購入地產物業，1970年5月，鄭裕彤和楊志雲創辦新世界發展有限公司。

1972年，李嘉誠的“長江實業”、郭得勝等人的“新鴻基”、鄭裕彤的“新世界”都在港上市。

1979年，在船王包玉剛的幫助下，李嘉誠收購和記黃埔，此後，長實與和黃齊頭並進，財富的雪球越滾越大。

到1981年底，長實的市值為78.77億，是1972年上市時的62.5倍。長實成為港股中市值僅次於置地控股的第二大地產公司。

鄭裕彤的新世界市值43.71億，緊隨其後，新鴻基則排在第四。

1990年10月，郭得勝因為心臟病復發去世，在葬禮上，李嘉誠、李兆基、鄭裕彤、霍英東、邵逸夫、包玉剛等工商鉅子一起出席，

當時的報刊這樣評論道：

“這幾位扶靈者，就已掌握了半個香港的經濟命脈。”

2

這些富起來的地產豪門，一度是很多人的榜樣。

受到媒體的影響，很多人覺得這些地產商不但有錢，品德也比一般人高尚。

李嘉誠的次子李澤楷，最開始在和記黃埔集團做基層員工，他向李嘉誠抱怨薪水太低，還比不上清潔工。李嘉誠卻説：“你不是，我才是全集團薪水最低的！”

因為李嘉誠46年都沒拿過薪水，一年只領5000塊錢。

李嘉誠在媒體前出鏡率最高的是他400美元的光動能手錶。

他曾對記者説：“我很喜歡這塊手錶，只要有光，有太陽的地方，只需要五分鐘它就可以自動充電，根本不需要更換電池，還可以防水，你可以帶它游泳，我買下了它，只用了400美元。”

人們津津樂道於這些富豪們的小故事，媒體上經常大肆渲染，把他們塑造成一個勤儉節約的形象。

可事實是，李嘉誠有意識地迴避了很多信息。

他之所以拿5000塊錢是因為工資要被徵税，而股息不徵税，工資開5000元可以少交很多税。

另外，他雖然天天戴着400美元的表，但同時，他還是世界頂級名錶百達翡麗在全球的第二大藏家，在他的收藏室裏，每隻表價格高達幾十萬到幾百萬元。

李嘉誠有一句名言：“我一生的原則是不會去賺最後一個銅板”。但是，他人生的一貫行事準則，是把所有東西的價值都榨乾淨才會滿意。

香港市民之間一直流傳着一個關於李嘉誠蓋的莊月明樓的傳説，聽起來半真半假，頗有種聊齋志異的感覺。

這個莊月明樓是李嘉誠出資建造的，以他已故夫人莊月明女士的名字命名的一棟樓。

但是他的夫人是怎麼去世的，大家一直都有不少猜測。

香港作家梁鳳儀有部小説《大家族》，書中暗示李嘉誠在外邊找了一個女人，莊月明受不了感情背叛得了抑鬱症。

後來莊月明退讓，表示只要李嘉誠不把女人帶到家裏就可以，結果李嘉誠把“紅顏知己”帶回家被莊月明發現，導致其徹底崩潰，心臟病突發而死。

莊月明死後，李嘉誠就出錢為她蓋了棟樓，坐落於港大，之所以受關注，是因為香港人覺得這棟樓的建築設計很詭異。

這棟樓，從上往下看像一個棺材，內部頂端玻璃，有一些很特別的圖案。玻璃順著此樓的特色串連起來，形成一把像銅錢的劍。

從裏往上望，你會看到三枝香，貫穿整副“棺材”，電梯則只能升，不能降，讓你進來了就很難走，而莊月明平時就是使用輪椅。

香港市民傳説，李嘉誠興建莊月明樓，是因為他迷信風水，蓋這樣的樓可以困住已故夫人的亡魂，幫自己繼續生財。

因為當年，李嘉誠就是靠老婆起家的。

1939年，廣東潮州人李嘉誠為躲避戰亂，投靠在香港的舅父、鐘錶大王莊靜庵家裏。

而他的表妹莊月明，從小就是個乖乖女，在貴族學校上學。

莊月明對李嘉誠很好，為了讓李嘉誠迅速融入當地，莊月明當起了他的粵語和英語老師。

一來二去，雙方漸生情愫，後來就結婚了。

舅舅莊靜庵對李嘉誠也很不錯，不僅資助他完成學業，還出資為他創辦長江塑料廠，後來李嘉誠成為遠近馳名的“塑料大王”，掙到了人生的第一桶金。

很多媒體宣傳，李嘉誠是白手起家，財富都是靠自己打拼出來的。

但無論怎麼看，李嘉誠的舅舅和表妹，對他早期的事業出了很大的力。

香港富商普遍喜歡相信一些迷信、風水的東西，他們覺得莊月明是“旺夫”的人，所以哪怕死了，也不能放她的亡魂去轉世。

香港還有一個地產商，叫王德輝。

雖然他很有錢，但他依然是出了名的吝嗇。

有一年中秋節，王德輝夫婦買月餅犒勞員工，夫人龔如心親自動手，竟然將一塊月餅切成16片，每人分發一片。

不知道拿到月餅的員工們當時是什麼心情。

香港另一位地產大佬趙世曾更為奇葩。

趙世曾號稱香港第一玩家，自曝曾有10000名女友，如今81歲了，一天約三四個女孩還嫌少。

他還告誡自己的兒子：千萬不能只搞一個女人。

為了保持自由自在，趙世曾堅持一輩子不結婚，他説過：“結婚很麻煩，尤其在香港當前的法律體系下，對方會分割走大量的財富。不結婚則要安全得多。”

有的富商殫精竭慮，不停為自己及打造簡樸節約的人設，完美呈現出戲精本色。

有的富商吝嗇如鬼，對別人好一點就彷彿要自己的命，人生字典裏乾脆剔除了“施捨”二字。

事實證明，在擁有了大量財富之後，能維持道德水平不變的是少數，道德水平下降的才是多數。

3

香港天王劉德華曾經制作過一個叫《讓下一代看見》的公益短片，點出了香港問題的本質：

“坐不起車，租不起房，打不到工等等，這些社會問題，追溯到源頭，有一個香港最核心的矛盾——土地短缺。”

香港政府去年想了一招：

通過填海造陸來解決香港土地和住房的問題。

如果填海計劃成功的話，香港可以多出1700公頃地，可以造出供70-110萬人居住的房子，完全可以緩解香港住房問題。

劉德華當時願意拍短片，就是要聲援政府的填海造陸活動。

但很快，劉德華就被香港人瘋狂辱罵。

反對派説，劉德華支持的計劃是在“沉迷基建、倒錢落海”，甚至有人指責説，“這是在破壞海洋生態”。

上街遊行的反對派甚至還找了一個更扯淡的理由，**説填海會“破壞風水”，**這絕對是政府的陰謀。

這個理由實在讓人很想吐槽，香港土地和住房的問題有目共睹，政府也不是沒有努力過，只是前幾次的行動都失敗了。

香港的大量土地被“李嘉誠們”這樣的房地產商捂在手裏，不蓋房，坐等升值割韭菜。

同時，香港還守着很多荒地、荒山、丘陵、農地、沼澤不開發，地產商以“環保”等理由，阻止擴大土地供應的法律。

早在1997年，董建華特首就提出了“八萬五計劃”，即每年建設8萬5千棟房，給香港中低收入的人羣住，爭取在5年之內，解決70%市民的住房問題。

然而當時大環境不好，趕上亞洲金融危機，使得房價大跌。有房的中產階級擔心自己的身價縮水，50萬人紛紛上街反對政府給低收入者修這麼多房子。

“八萬五計劃”最終夭折，香港錯過了解決問題的最好時機。

1999年時候，董建華認為香港的未來不能指望房地產，要發展高新技術，搞互聯網產業，於是推出了“數碼港”。

結果很不巧，在數碼港沒有製造出騰訊、網易、搜狐這樣的互聯網公司，反倒是落入李嘉誠的兒子李澤楷手中，玩起了圈地賣豪宅的老路。

董建華任內多次努力，結果都無功而返，現在的特首也面臨相似的窘境，上任初期也雄心勃勃地推出了公屋計劃，但就是推行不下去。

低收入者想要住進政府的“公屋廉租房”，平均要排上5.4年的隊才有希望。

政府迫不得已想出填海造陸這條路，但也被“環保”的理由攪黃了。

“李嘉誠們”站在獅子山巔，住着幾千平米的豪宅羣，在動輒上百公頃的高爾夫球場打着球，笑呵呵地看着山下籠房中的市民，還告訴他們：

這些地不能動，環保很重要。

可以説，現在香港的問題，地產商們要背很大的鍋。

但哪怕如此，要犧牲他們的利益解決問題是絕對不行的，但是犧牲別人的就可以。

香港自由黨的“榮譽主席”田北俊曾説，把駐港部隊的軍事用地拿出來建公屋，香港就不缺地了。

8月份的時候，香港社民連以及工黨等團體，就在駐港部隊門前示威，要求他們交出土地，以解決香港的地荒問題。

示威者現場張貼了大量標語，包括“一切繳獲要歸公，歸還軍地，歸還閒置土地”“修建公屋，收地建屋濟民”等。

但是，駐港部隊的地，是1997年香港主權轉移時，解放軍從英國政府手上接管的。

這些地都是英軍在港的用地，包括金鐘軍方總部、昂船洲海軍基地、新界一些靶場，以及市區內一些守軍用地。

董建華推出“八萬五計劃”的時候，政府提議填海造陸的時候，田北俊是帶頭反對的那批人。

當普通民眾住在幾平米的籠房時候，田北俊在山頂愜意的享受着豪宅，還霸道地佔據了山上一段200多米的公家小路，在前面設立鐵閘門。

英國人在的時候這幫人不説什麼，要填海、要開發荒山的時候他們反對，偏要拿走軍事用地，這不是欺負老實人嗎？

香港的問題這麼多年了，四大家族還是四大家族，區區捐地的小動作，依然解決不了根本問題，反而更像是被政府收回之前做的順水人情。

當然，就連這點小動作，有的人也是不願意做的，到目前為止，香港四大家族有三家説要捐地了，唯一沒有説的是李嘉誠。

對這件事，李嘉誠的表態是：捐地的事情，他不會跟進。

參考資料：

市界：****《香港四大家族恩怨糾葛，李兆基和他鬥了一輩子，如今悉數落幕》

**最愛歷史：****《**香港四大家族之更新換代：聯姻、權鬥與合縱連橫》

馮邦彥. 香港地產業百年[M]，2007

陳友華,呂程. 香港地產神話[M]，2014

觀察者網德斯蒙文章：****《富豪慈善捐地，港府為何拒絕？》