不要對樓市刺激抱有任何幻想_風聞

本文轉自公眾號：房東經濟學

中國經濟增速  1999 -2019

10月18日，國家統計局公佈了前三季度國民經濟數據，前三季度國內生產總值（GDP）整體增長了6.2%，其中第三季度GDP同比增長6.0%，如果這一趨勢繼續，第四季度中國經濟有可能進入“5時代”。

在這個時候，不少觀眾開始揣摩下一步的方向，又開始寄希望於對房地產刺激，幻想新一輪房價暴漲來臨，**但這一幻想實現的可能性是0，**下面我們看看為什麼是0。

一、 成績不差，民生優先

**GDP增長是為了什麼？****為的是增加就業和改善民生。**所以只要就業和民生保持向好趨勢，GDP慢一點也沒有關係。

今年以來，雖然經濟增速放緩，但全國城鎮新增就業達到1097萬，光1-9月就基本完成了全年目標任務。

發改委也在近期表示：**只要實現就業擴大、居民收入增加等目標，經濟增速高一點低一點都是可以接受的。**這相當於明説不會再用老方法應對當前的情況。

需要注意的是，中國經濟的體量與發展階段已今非昔比，中國現在的經濟規模是美國的三分之二，隨着規模的擴大，高速度的增長自然難以持續，轉向優化結構和提升質量，今天中國的6%比五年前的10%還要多。

另一方面，去年以來全球經濟放緩，又時常面臨貿易保護、地緣動盪的衝擊，在這種逆風的背景下取得6%是相當不容易的，中國目前是全世界1萬億美元以上經濟體當中增速最快的一個，今年上半年美國經濟增速只有2.5%，印度只有5.4%。所以只要我們的6%是實實在在的，那麼這妥妥的是一個好成績。

二、成本越來越大、效果越來越小

**樓市刺激不再來，不是因為不想再來，而是因為不好再來，來了也沒用。**樓市刺激的邊際成本越來越大，邊際效應卻越來越小。

2009年初，中國為了應對國際金融危機，推出了強力刺激**，效果非常顯著，中國成為最快從危機中走出來的國家。**

2009-2010年中國經濟迅速反彈，增速從2009年第一季度的6.2%強勁反彈到2010年第一季度的12.2%，同時外貿、工業、投資、消費大幅上升並迅速超過危機前的水平。這也是中國新世紀以來第一次大幅加槓桿，也導致2009-2010年全國房價翻倍，但復甦的結果和刺激所付出的風險成本相比，還是值得的。

金融危機後，中國出口恢復高速增長，僅用兩年多的時間就實現了翻倍。由於貨物出口依賴本地生產製造，也是本地實體經濟和外部需求的一個風向標

相比“四萬億”，2015年的寬鬆對經濟推動收效甚微

2014年底開始的寬鬆曾連續六次降息、放鬆各城市限貸、針對房貸利率打折，最終導致各個城市樓市非理性繁榮，房價****輪流翻倍、居民債務翻倍，但效果怎麼樣呢？

這一輪的效果使得經濟增速僅僅從6.7%短暫回到6.9%，隨後再度掉頭向下到今年第三季度的6.0%，同期進出口總額基本持平，工業和消費增速沒有反彈，實體經濟日益困難，民間、企業、地方都進入了高槓桿狀態，刺激房地產的代價已經遠遠超過其效果了。

深圳房價本輪行情短期翻倍，全國大多數城市走勢類似

2015年以來這一輪房價上漲力度是空前的（也極有可能是絕後的），它在過去十多年房價長牛的高基數上迅速地又翻了一倍。

伴隨着房價的暴漲，北上廣深住宅租金回報率已全部下降到1.5%的極低水平，在按揭利率5%以上的背景下，這樣的租售比只能用恐怖來形容。

作為對比**，被冠以“泡沫”名頭最多的香港樓市，在按揭利率2.1%的情況下，住宅平均租金回報率高達3.44%，和內地相比，香港的泡沫幾乎不值一提。**

北上廣深租金回報率 2008-2018

2019年8月時，香港住宅平均租金回報率為3.44%，是內地一線城市的兩倍以上

水往低處流，房產作為中國價值最大的資產，它的高估也成了資本外流的動力來源。

一方面房價和租金上漲帶動產業成本提高，廠商外遷帶走大量資金和就業；

另一方面，富裕階層可能只需要賣一套房就可以換得巨量的海外財富，推升房價泡沫相當於是送子彈給這些外流富人來打自己。

資本外流可以從經常賬户的收支結構看出端倪，過去中國憑藉世界工廠的地位賺取順差，積累了大量外匯。但這幾年開始，貨物貿易順差見頂下降，而外匯支出卻在大幅增加，其中大部分是以**“旅遊”名義流出的，**如果趨勢維持下去，經常賬户收支不久將會由正轉負。

在銀行購匯過的朋友都知道，無論是真的旅遊，還是在境外買房、投資股票，“旅遊”都是一個萬用藉口。過去幾年，在有大量經常賬户順差作補充的情況下，中國外匯儲備從峯值的4萬億美元下降到3萬億出頭，可推測資本外流規模超過了1萬億美元。

中國經常賬户收支情況  2000-2018

中國資金在北美影響力最大的地方當屬加拿大温哥華，温哥華房價也在2015-2016年暴漲，幅度與節奏同內地一線城市幾乎同步。2018年後伴隨中國熱點城市房地產降温，交易減少，加上當地的房地產政策，温哥華房價也轉跌，這也太巧了。温哥華本地產業的造富能力不強，全靠海外資金輸血，可以推測：在中國樓市交易活躍的背景下，一定有不少錢從中國流向了加拿大。

温哥華房價 2005-2019

**很難想象，在這種情況下再來一波房價大漲會是怎樣的結果？**慫恿着刺激樓市的人是真的在為國家着想嗎？

四、居民債務已達極限

近兩年來，**“消費降級”**成為一個熱門詞彙，汽車銷量和手機出貨量的斷崖式下跌應證了“消費降級”不是一句空話。

2018年開始，中國新車銷量開始下降，2019年進一步下降

房貸是導致消費降級的重要因素，2018年，全國住房貸款餘額達到24.9萬億元，**其中有一半是近三年新增出來的，**而同期全國社會消費品零售增速節節下滑，由於炒房氾濫，很多其他類型的中短期貸款（甚至包括信用卡）也湧入了樓市。

如果説過去國人愛買房是用閒錢買房，那現在可能是棺材本都拿出來了，因為買房帶來的債務已經擠壓到了消費。自2015年以來，民間財富遇到了幾輪洗劫，包括股災、“六個錢包”買房、互聯網金融暴雷等等，有足夠扛鼎能力的合格借款人越來越少，即使放鬆房地產信貸，恐怕也再難承受得住。

房貸暴漲的背後，消費增速下降

目前，中國居民槓桿率為53.2%，這一數字和大多數發達國家相比並不高，但我們需要考慮兩個因素：

一是發達國家居民社會福利保障完善，居民高負債的背後有保障和福利托底；

二是中國居民收入佔GDP的比例很低，大概只有50%，如果以收入為分母，槓桿率就超過100%了。

居民債務的風險還在於它分佈的不均勻，在今年，杭州、廈門、深圳、珠海、廣州、南京、合肥、蘇州這八個城市“居民資金槓桿率”超過100%。

資金槓桿率超過100%的意思是：**你的總負債超過了總存款。**看似好像沒有問題，因為一個人在擁有100萬存款的情況下有100萬房貸也是很正常的，在某些炒客眼裏甚至過於保守。

**但如果一個城市的平均槓桿率都超過100%，那就是非常危險的信號。**因為槓桿在居民之間的分佈是相當不均勻的，這樣説可能比較好理解：一個城市內絕大多數人是有存款的，但有負債的只是一部分人甚至小部分人。

因此，槓桿率的分母是全體市民存款貢獻的，但分子只來自部分人的負債。  所以在100%以上資金槓桿率的城市中，對於有負債的人羣來説實際債務肯定已經遠遠多於存款，如果考慮負債者羣體中債務分佈的不均衡，那麼高負債者的壓力就更大了。

五、權威人士表達定力

國務院副總理劉鶴10月19日在出席2019年世界VR產業大會時稱，中國經濟正在經歷深刻的結構調整和再平衡，面臨**經濟增速換檔、結構調整陣痛、前期刺激政策消化的“三期疊加”局面。**在這種情況下，中國正在加快發展方式轉變，更加註重內需與外需、消費與投資的平衡，更加註重創新驅動發展，推動中國經濟從高速增長向高質量發展轉變。

他的話非常有道理，也富有內涵，特別提到“三期疊加”的情況，這三個困難當中，“前期刺激政策消化”是其中一個。我的理解是：既然之前的刺激還沒有消化，現在又怎能上馬新的刺激呢？

這又回到了上文的觀點：不是不想刺激，而是沒法刺激。

六、在正確的路上前進

過去一年多以來面對經濟下行壓力，國家做出了很多明智舉措。

例如減税降費：今年前8個月全國減税降費達到1.5萬多億元，促進了企業減負、居民增收和就業增加，激發了市場活力，據測算，2019全年減税降費總額將超過2萬億元。

又如擴大開放：在2019年，中國設立了山東、江蘇、廣西、河北、雲南、黑龍江6個自貿試驗區；中國還取消了原定於2021年才會取消的證券、期貨、壽險金融機構的股比限制，對金融業開放有標誌性意義；中國A股還被富時羅素以及MSCI大幅增加了因子權重，標誌着A股國際化深入。

以及深化改革：2019年3月中國通過了《外商投資法》，這是中國的外資基礎性法律，對外商投資提供了強有力保護，有助於營商環境的改善；今年中國還舉辦了“2019中國知識產權保護高層論壇”，致力於加強知識產權的保護。

積極的消息還有很多，在此不一一例舉。

忘掉曾經”永遠漲“的房價，減税降費、擴大開放、深化改革才是可持續的正途，堅持走下去，用勤勞和智慧創造財富，真正的新週期就一定會來臨。