燒掉11億後,青客公寓赴美上市前景未明_風聞
锌财经-锌财经官方账号-新商业的记录者,新经济的推动者。2019-10-28 19:48
文/陳凱樂
在自如、蛋殼上市被傳謠言後,最先確認上市的長租公寓卻是青客公寓。伴隨着招股書發佈,這家兩年燒掉11億的公司,卻沒有守得雲開見月明,更像陷入急需上市融資的窘迫局面。
自10月7日遞交招股書,到25日更新招股文件,18天來青客面臨着行業的拷問。招股書顯示,青客此次將發行520萬股ADS(美國存托股票),最多募集1億美元。錢不多,但對資產負債率高達133%的青客,這筆錢更像是近水救近火。

可人不能只有眼前的苟且,長租公寓也是。常年虧損、接連爆倉,金錢即萬能的金科玉律,在長租公寓開始失效。在納斯達克敲完鐘的那一刻,這些問題就夠青客煩惱的了。當然,前提是他能成功敲鐘。
燒錢不止
青客的成長史,就是一部活生生的燒錢史。
2013年初,成立一年的青客,就拉來了紐信創投400多萬的天使投資;當年9月,這一數字變成了10倍;潛心耕耘一年後的2014年,紐信和賽富又砸了3000萬美金,4年後的2018年,青客迎來了超1億美元的股權融資。
招股書顯示,僅僅2017年、2018年和2019年前6個月,青客的淨虧損分別為2.45億元、4.99億元、3.73億元,兩年半的時間燒掉了11.17億。
所幸的是,近12個億砸進去,還是有點聲響的。在跑馬圈地的長租公寓市場,面對自如、蛋殼等巨頭,青客手裏還是握住了一批房源。

據鋅財經瞭解,截至2012年12月31日,青客在上海的可租賃單元為940間。6年後,這一數字變成了9.12萬間,年複合率為114%。這個數字,不算少,但也談不上有優勢。相比之下,喊着“互聯網+房產+金融”的蛋殼,用4年時間抓住了40萬間公寓;而脱胎於鏈家旗下的自如,更是盤踞着近86萬間房源。
“這些公司開始的時候一般都希望獲得融資,但是融資的話人家就會看你的市場佔有率。所以,企業怕是虧本也要拼了命地擴張。”業內人士的一句話,戳中了要害。在蛋殼、自如相繼融資成功的情況下,敲鐘、上市、融資、燒錢搶房源,成了青客唯一的救命稻草,
1%的利潤
2018年,潘石屹的一句”長租公寓並不是一個好的模式,回報率只有1%”,為方興未艾的長租公寓宣了判。
成立了7年的青客,也要面臨同樣的問題。
青客在IPO招股書中,將自己描述成為“在分散式租賃和運營模式下,從房東處租賃房屋再進行統一改造,以標準化的房屋出租“的角色。做着中間商賺差錢的生意,青客的日子並不好過。
房屋空置率是擺在紮在心頭的一把刀。一位長租公寓的從業者告訴媒體,如果沒有90%的出租率,長租公寓肯定是虧本的。而2017年和2018年,青客的平均入住率分別為89%和91.6%。而到了2019年6月份,這一數字降到了90.6%,下降了1%。
如果以9萬間房源作為參照,青客有900間房屋被閒置半年。結合此前招股書透露的1272元的月租金,1%出租率的下跌,給青客帶來了近700萬的損失。如果結合90.6%的出租率,僅僅房屋空置一項,給青客帶來的損失就高達7000萬。

再把目光投向自如、蛋殼兩大巨頭。在豪擲2億美金收購愛上租之後,蛋殼公寓管理房間數量接近40萬間;要實現“房源50萬變100萬”的自如,更因此如履薄冰。
水能載舟,亦能覆舟。長租公寓分外眼紅的房源,一旦出現空置,立馬就變成了炸彈,引發長租公寓的集體暴雷。人的記憶肯定比魚要長,長租公寓悦如轟然倒塌的聲音,仍在耳邊迴盪。
而公寓平台受到房源的限制,為求生紛紛開始漲價。
2018年11月30日,自如一份《續約漲幅規定》補充通知(以下簡稱通知),率先撕開了長租公寓漲價的口子。通知表明,12月1日起,自如將取消不漲價及續約漲幅不超過5%限制,且為保持合理價格漲幅,系統給出的續約價格最高漲幅為10%。此後、蛋殼、青客紛紛跟進。
“每天一睜開眼,就有一串數字蹦出腦海:房貸六千,吃穿用度兩千五,冉冉上幼兒園一千五,人情往來六百,交通費五百八,物業管理三四百”。至此,2009年大熱的電視劇《蝸居》,在9年後的現實中完美上演。
而除了漲價以外,大眾對長租公寓的印象,也一直停留在傢俱裝修甲醛超標、長租公寓無法實現盈利等負面印象上。艾媒報告發布的《2019中國長租公寓市場現狀調查與消費者行為監測報告》顯示,長租公寓網絡口碑僅僅只有23.1。
最可愛的想象力
而早在青客之前,蛋殼、自如兩大平台就被曝出將要上市。
據鋅財經瞭解,早在9月份,蛋殼就被曝出將赴美上市,募集金額達7億美元,而同樣地,暫坐行業頭把交椅的自如,也被曝出將於明年上市。
雖然最後都無疾而終,但利好顯然並非空穴來風。手握數十萬房源的蛋殼和自如,自然有着令資本趨之若鶩的底氣。企查查的數據顯示,自2015年成立以來,蛋殼已經完成了6輪融資,估值已超20億美元;完成5億美元融資後,自如的市值更是飆升到了50億美元。

而資本趨勢若無的背後,折射出的是長租公寓萬億的市場。
北京租房人口735萬,房源總數538985套。13個人搶一套房源;
長租市場在租房市場的滲透率,不到10%;
僅2017年就有20家長租品牌公寓完成融資,金額突破418億;
2020年租房市場規模將達2.71萬億。
數據不多,卻足夠讓資本眼紅。
“當利潤達到10%時,便有人蠢蠢欲動;當利潤達到50%時,有人敢於鋌而走險;當利潤達到100%時,他敢於踐踏人間一切法律;而當利潤達到300%時,甚至連上絞刑架都無所畏懼。”
100多年前的英國,馬爾克斯説出的那句經典,至今仍在耳邊迴盪。
在長租公寓還未達到深水區之際,資本的風起雲湧,四處決戰,也是為了度過黎明前最後的黑暗。燒錢帶來的微光,或許可以驅散黑夜最刺骨的寒冷。
但前提是,在黎明到來之前,得先活下來。
只有達到規模效應後,邊際成本才能得到降低,加上管理得當,接着開始賺錢。只有當你成為行業老大、控制市場之後,就可以藉着壟斷,抬高房租,就如如今的滴滴一樣。這是對於未來‘最可愛’的想象力。
所以即便上市成功,青客也不得不做好持續盈利的準備。畢竟,上市成功之後依舊處境困難的並不在少數。此前的Uber、寶寶樹就是活生生的例子。而倒在上市前夕的,也並非沒有個例,WeWork至今仍身陷囹圄。
精細化、差異化運作,或許是一條路。正如自如CEO熊林所説,自如不是長租公寓公司,而是一家提供居住產品和生活服務的科技公司。他將目標直接對準了那個“終點”。
赴美上市之後,青客或許就得尋找自己的那個“終點”了。